Pemilikan Bukan Masalah, Kekurangan Perumahan Adalah

Bulan lalu saya menghadiri mesyuarat komuniti di Cincinnati pelajar kursus Sistem Perumahan di Sekolah Perancangan Universiti Cincinnati untuk membincangkan "bagaimana pelabur institusi memberi kesan kepada bandar kita; apa yang sedang dilakukan untuk menangani isu ini dan apa lagi yang perlu kita lakukan.” Saya telah menyiarkan sebelum ini tentang usaha Pelabuhan Cincinnati untuk menggagalkan pelabur institusi membeli perumahan keluarga tunggal di bandar. Soalan yang sukar untuk dijawab pada mesyuarat itu ialah apakah sebenarnya "pelabur institusi" dan sama ada pemilikan berkaitan dengan akibat perumahan yang buruk, seperti sewa yang lebih tinggi, pengusiran atau usang. Bimbang tentang siapa yang memiliki perumahan nampaknya menjadi satu lagi gangguan daripada masalah sebenar, kekurangan bekalan dalam menghadapi peningkatan permintaan.

Pelajar sedang mengikuti kursus yang dipanggil Sistem Perumahan, diajar oleh Profesor Hayden Shelby. Kursus ini termasuk melihat "sifat masalah perumahan dan pasaran perumahan" dan "mengatasi kegagalan pasaran perumahan." Melihat corak pemilikan dan bagaimana ia berkaitan dengan hasil dalam pasaran perumahan sememangnya bernilai latihan bilik darjah, tetapi perlukah campur tangan dasar tertumpu kepada siapa yang memiliki harta? Ia bergantung pada sama ada terdapat hubungan yang jelas, konsisten dan bersebab antara pemilikan dan hasil yang buruk. Setakat ini, saya tidak menemui sebarang data yang mewujudkan sambungan.

Malah, untuk seketika, heboh besar adalah mengenai pemerolehan perumahan asing di Amerika Syarikat. Naratif yang menakutkan ialah pelabur China "memarkir" wang tunai di pasaran perumahan Amerika, membeli banyak bangunan pangsapuri, mengosongkannya, kemudian menunggu untuk menjualnya. Kira-kira 5 tahun lalu, ada cadangan untuk mengenakan cukai pembelian perumahan oleh pelabur asing untuk menghentikan ini.

Walau bagaimanapun, masalahnya, pelabur samar membeli dan mengosongkan bangunan pangsapuri, adalah tidak nyata. Sudah tentu, terdapat beberapa transaksi dengan pelabur di luar Amerika Syarikat, tetapi mereka cuba menjana wang, bukan kehilangannya. Apabila pelabur tersebut membeli bangunan mereka menjalankannya sama seperti pemilik lain, mereka tidak mengosongkannya; hujah yang pelik ialah dengan membiarkannya kosong, harga akan naik dan begitu juga nilai pelaburan. Kecuali untuk membuat kenaikan 1% dalam purata sewa, mereka perlu membeli dan mengalih keluar 1,400 unit dari pasaran Seattle, sesuatu yang tidak berlaku.

Kebimbangan hari ini ialah entah bagaimana pelabur – dan pengubahsuai kini bukan “asing” tetapi “besar,” atau “luar bandar,” atau “besar,” atau “korporat,” atau semua perkara di atas – semestinya pelakon yang tidak baik. Peguambela menunjukkan hasil kenaikan sewa, pengusiran, dan usang sebagai bukti. Tetapi semua perkara itu tetap berlaku tanpa mengira sama ada pemilik tinggal satu batu atau 1,000 batu jauhnya. Dan tidak ada yang salah atau jahat tentang Amanah Pelaburan Hartanah (REITS) atau dana pencen yang membeli perumahan jika mereka fikir ia akan mendapat pulangan. Tanggapan bahawa urus niaga sedemikian akan lebih menguntungkan dengan membiarkan bangunan runtuh, mengganggu penyewa dan mengusir mereka bukan sahaja tidak masuk akal, tetapi tidak disokong oleh sebarang bukti kuantitatif.

Terdapat penyedia perumahan yang buruk – dan terdapat pemandu bas yang buruk, polis, guru, dan mungkin juga ahli politik – tetapi seseorang tidak cuba mengaitkan kegagalan pelakon ini dengan sesuatu seperti tempat mereka tinggal atau tempat mereka bersekolah. Jika mana-mana pelakon jenis ini melakukan sesuatu yang salah, apa yang masuk akal adalah untuk membenarkan mereka melanggar peraturan atau membahayakan masyarakat. Sekatan sedemikian sudah wujud untuk orang yang salah urus harta dengan cara yang menimbulkan masalah dan proses pengusiran diketuai oleh hakim, bukan penyedia perumahan itu sendiri. Dan jika kenaikan sewa adalah isu, cara terbaik untuk mengimbanginya ialah dengan mewujudkan pasaran perumahan yang kompetitif supaya orang ramai yang tidak berpuas hati dengan harga boleh mencari pengganti berdekatan dengan mudah.

Rasa kemarahan yang mendasari di dalam bilik pada mesyuarat itu jelas; beberapa "syarikat tidak berwajah" membuat wang, banyak wang, dengan mengorbankan orang miskin. Jelas, logiknya, syarikat-syarikat itu mesti dihentikan daripada memiliki harta di Cincinnati. Seorang peserta mencadangkan untuk tidak membenarkan lebih daripada sebilangan rumah tertentu dimiliki oleh pelabur dalam apa jua bentuk.

Anehnya, Pelabuhan Cincinnati bersetuju. Satu lagi cerita yang diterbitkan baru-baru ini menyerlahkan usaha Pelabuhan untuk membeli sebanyak mungkin perumahan dengan dolar awam atau hasil jualan bon. Ideanya ialah tidak akan ada apa-apa lagi untuk pelabur "intuisi". Adakah Pelabuhan sebuah institusi? Dan apa yang berlaku apabila seseorang berhenti membayar sewa atau melanggar syarat pajakan? Adakah Pelabuhan akan mengusir mereka? Badan bukan untung dan pihak berkuasa perumahan, juga institusi, mengusir ramai, ramai penyewa kerana tidak membayar dan pelanggaran pajakan. Pelabuhan juga akan. Pelabuhan merancang untuk "membuat kembali wang daripada menyewa dan, akhirnya, menjual rumah. Tetapi intinya adalah untuk memastikan sewa berpatutan, dan harga jualan cukup rendah yang boleh dibayar oleh orang ramai."

Hmmmm. Bagaimanakah mereka akan melakukannya? Petunjuk daripada cerita itu ialah $10,000 yang disangka oleh Pelabuhan yang akan mereka belanjakan untuk memperbaiki rumah adalah tidak mencukupi. Pelabuhan mula menyedari - seperti pemilik lain, besar atau kecil - bahawa seseorang perlu membayar untuk pembaikan. Jika ia adalah pengguna akhir, penyewa atau pembeli, maka harga akan naik. Ia adalah matematik mudah. Hakikatnya ialah mana-mana pembeli, sama ada REIT atau pelabur kali pertama membeli hartanah sewa tunggal, sewa adalah satu-satunya cara untuk membayar penambahbaikan. Sekiranya terdapat masalah dengan perumahan, cara terbaik untuk menanganinya adalah dengan memberi insentif kepada penambahbaikan, bukan memberi mandat kepada mereka. Jika mandat datang, penyewa akan mengambil tab dan unit tidak lagi mampu dimiliki.

Ia mungkin bersifat reduksionis, tetapi sentiasa ada satu cara untuk menyelesaikan sebarang isu perumahan: membenarkan pasaran menghasilkan banyak dan banyak perumahan, sehingga pengeluar dan penyedia terpaksa bersaing antara satu sama lain untuk menarik orang ramai menyewa atau membeli produk mereka. Apa-apa yang kurang daripada ini akan mencondongkan padang permainan daripada pengguna, memaksa mereka bersaing antara satu sama lain dan menerima harga dan syarat yang kurang daripada ideal. Dan inilah perkara utama dalam keseluruhan perbincangan ini: walaupun terdapat hubungan sebab-akibat yang boleh diukur dan kukuh antara pemilikan dan hasil perumahan, penyelesaian terbaik untuk itu masih lebih banyak perumahan. Pelarut bagi kebanyakan isu perumahan ialah mewujudkan bekalan yang mencukupi supaya orang ramai mempunyai peluang yang diberikan oleh mempunyai kebebasan untuk memilih alternatif yang mampu dimiliki.

Profesor Shelby bersabar dengan soalan saya pada mesyuarat itu dan juga cukup bermurah hati untuk menjawab beberapa soalan yang saya hantar kepadanya tentang topik pemilikan pelabur dan kelas. Berikut adalah soalan saya dan jawapannya sepenuhnya.

Betapa pentingnya untuk menyelesaikan definisi yang jelas tentang apa yang dimaksudkan dengan "pelabur?" Sebagai contoh, Pelabuhan menggunakan wang pelabur daripada jualan bon untuk membeli rumah untuk menghalang pelabur lain daripada membelinya; adakah ini benar-benar mengenai pelabur "baik" berbanding "buruk"? Bagaimana itu diukur?

Saya fikir adalah sangat penting untuk membezakan antara pelbagai jenis pelabur. Dalam projek ini, kami bergantung pada istilah yang digunakan oleh orang lain untuk menggambarkan fenomena ini, 'pelabur institusi.' Tetapi saya menyedari bahawa itu adalah istilah yang tidak sempurna. Kami telah bergelut untuk menghasilkan istilah yang lebih baik untuk menggambarkan jenis pelakon yang sebenarnya bermasalah dalam bidang ini. Jenis entiti yang kami bimbang ialah entiti yang memberi kesan negatif kepada rakyat dan komuniti kami dengan (1) menaikkan sewa ke tahap yang tidak terurus untuk penyewa tanpa menambah baik hartanah secara material, (2) mengusir pada kadar yang lebih tinggi daripada kebanyakan yang lain tuan tanah pasar, dan (3) tidak menyelenggara hartanah dengan secukupnya, sehingga penyewa terpaksa hidup dalam keadaan yang daif dan jiran mungkin mengalami kesan ke atas nilai hartanah mereka. Kami mungkin memerlukan istilah yang lebih baik untuk jenis pelabur ini. Mungkin hanya "pelabur pelakon jahat" sudah memadai. Tetapi sebab kami ingin menganjurkan perbualan komuniti ini ialah di Cincinnati ramai orang dan organisasi di bandar kami menyedari bahawa kami mempunyai beberapa entiti besar, kebanyakannya REITS, yang telah muncul di tempat kejadian dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan nampaknya akan menghasilkan masalah material ini untuk penduduk pada kadar yang jauh lebih tinggi daripada tuan tanah biasa.

Apakah hasil negatif yang boleh dikaitkan dengan pelabur "buruk"? Adakah hasil tersebut dikaitkan secara bersebab dengan jarak dan saiz pelabur? Jelas sekali akan ada pelabur jauh yang besar yang mempunyai perumahan "baik" dan yang tempatan kecil yang mempunyai perumahan "buruk".

Saya tidak tahu bahawa saiz semestinya disebabkan oleh (atau selalu dikaitkan dengan) hasil buruk yang saya senaraikan di atas. Sudah tentu mungkin (dan munasabah) untuk pelabur berskala kecil dan tuan tanah menghasilkan masalah ini, serta untuk pelabur berskala besar untuk menghasilkan perumahan mampu milik yang berkualiti. Namun, apabila ada adalah entiti pelaburan besar yang menghasilkan masalah ini—dan kami mempunyai beberapa syarikat di Cincinnati—syarikat tersebut boleh menghasilkan banyak kesakitan kerana saiz dan impaknya. Terdapat juga isu bahawa entiti besar ini sering sukar untuk dipertanggungjawabkan kerana mereka beroperasi di bawah berbilang LLC dan selalunya tidak mempunyai wakil tempatan yang mudah dihubungi oleh penyewa dan penyokong komuniti apabila timbul masalah. Itu adalah isu asas.

Daripada cuba mengawal pemilikan, adakah wajar untuk menangani hasil buruk menggunakan kod sedia ada dan membangunkan program untuk memberi insentif kepada tingkah laku yang berbeza. Sebagai contoh, jika unit perumahan menjadi usang, City boleh menawarkan pinjaman faedah rendah untuk geran daripada dana yang boleh membolehkan pembaikan dengan lebih berpatutan dan mengelakkan kos dipindahkan kepada penduduk.

Saya fikir satu cara untuk memerangi ini adalah dengan menguatkuasakan peraturan sedia ada, dan pastinya orang yang saya telah bercakap dengan di City cuba melakukan perkara itu. Dan pastinya masuk akal untuk menawarkan geran dan pinjaman faedah rendah untuk membantu tuan tanah mengekalkan hartanah. Sudah pasti bahawa tuan tanah berskala kecil, khususnya, sering beroperasi pada margin yang sangat ketat dan benar-benar menghadapi kesukaran untuk mengekalkan hartanah mereka, terutamanya sekarang bahan dan buruh telah menjadi begitu mahal. Tetapi isu yang kami fokuskan di sini bukanlah tuan tanah ibu-dan-pop yang memerlukan pinjaman kecil untuk menaik taraf beberapa hartanah. Kami bercakap tentang entiti besar yang datang ke kawasan kejiranan, meningkatkan sewa, tidak benar-benar "melabur" dalam hartanah dalam erti kata meletakkan apa-apa secara material ke dalamnya, dan mengekstrak nilai melalui sewa tersebut. Itulah isu asas yang perlu kita ingat tentang model perniagaan yang kita lihat muncul dalam penyewaan keluarga tunggal. Kebanyakan pelaburan hartanah pada masa lalu telah melihat untuk memperoleh hasil melalui akruan nilai harta itu sendiri dari semasa ke semasa. Jadi ada insentif untuk mengekalkan harta itu. Tetapi bukan itu yang dilakukan oleh syarikat-syarikat ini. Mereka mengekstrak keuntungan jangka pendek melalui peningkatan sewa dan mengurangkan kos dengan tidak mengekalkan hartanah. Saya fikir ini adalah model perniagaan yang pada asasnya berbeza daripada kebanyakan tuan tanah ibu-dan-pop, dan kita perlu mengingatinya apabila kita bercakap tentang isu ini. Kita juga. Perlu mengingati perkara itu apabila kami mempertimbangkan tindak balas dasar yang sesuai. Kami tidak mahu mewujudkan peraturan yang merugikan tuan tanah berskala kecil yang sudah bergelut untuk mengekalkan unit yang berkualiti.

Adakah anda mempunyai sebarang pemikiran atau komen lain tentang apa yang anda harapkan projek ini akan menghasilkan dari segi hasil perumahan yang lebih baik? Jika ia melibatkan peraturan, bagaimanakah peraturan baharu boleh mengelak daripada mewujudkan disinsentif yang boleh mengurangkan pelaburan oleh pemaju swasta dalam membina perumahan di Cincinnati.

Dari perspektif advokasi, saya mahu ini menyatukan orang ramai untuk memikirkan penyelesaian yang boleh membawa kepada keadaan hidup yang lebih baik dan keselamatan tempoh yang lebih baik untuk penyewa di bandar kita. Saya tidak mempunyai set inisiatif dasar yang telah ditetapkan yang saya cuba tolak, tetapi sebaliknya saya mendengar orang dalam komuniti, cuba menghubungkan mereka dan cuba mencari cara saya boleh mengarahkan penyelidikan yang boleh digunakan . Berkaitan, dari perspektif intelektual dan pedagogi, saya fikir projek ini telah melakukan banyak perkara yang diharapkan, iaitu untuk merangsang perbualan yang membantu kami menjelaskan apa masalahnya dan ke mana advokasi kami harus disasarkan.

Sumber: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2022/12/14/ownership-isnt-the-problem-scarcity-of-housing-is/