3 Klik Ke 12.7% Hasil

Hartanah semakin berdebar-debar, yang bermaksud amanah pelaburan hartanah (REITs) adalah tawaran murah sekali lagi.

Akhirnya! Hasil REIT kembali ke tempat yang sepatutnya—(tanah) menguasai S&P 500 vanila!

Kami yang bertentangan, sudah tentu, boleh melakukan lebih baik daripada yang popular ETF Harta Tanah Vanguard (VNQ). Walaupun 3.5% tidak buruk, ia tidak begitu baik berbanding dengan 12.7% "hasil tajuk" yang akan kita bincangkan.

Mengapa REIT murah lagi? Mudah: The Fed.

Seperti yang saya nyatakan beberapa bulan lalu, kadar faedah yang lebih tinggi bermakna bukan sahaja kos modal yang lebih tinggi untuk REIT (dan semua syarikat lain, dalam hal itu), tetapi juga lebih banyak persaingan untuk pendapatan apabila hasil bon menjadi semakin kompetitif.

REIT telah, sememangnya, berkelakuan tepat seperti yang kami jangkakan…

Walau bagaimanapun, gambaran besar, kami akan melihat kembali pada tempoh ini sebagai salah satu masa terbaik untuk membeli REIT pada harga yang lebih murah dan hasil yang jauh lebih tinggi daripada purata.

Di manakah kita harus bermula? Mari kita bincangkan tiga pek REIT, menghasilkan 11.4% hingga 13.5%.

REIT Runcit Keperluan (RTL)

Hasil Dividen: 13.5%

Saya mempunyai sedikit titik lemah untuk Getty Realty (GTY), pakar penyewa tunggal yang sesuai dengan acuan "membosankan itu indah" dengan memajakkan hartanahnya kepada peruncit "keperluan" yang saya panggil: stesen minyak, kedai serbaneka, kedai alat ganti, anda mendapat gambarannya.

Memandangkan itu, saya akan mempunyai untuk mencintai firma hartanah yang memanggil dirinya sendiri REIT Runcit Keperluan (RTL)betul kan?

Necessity Retail memiliki lebih daripada 1,000 penyewa tunggal dan "pusat kuasa terbuka, berlabuh dan runcit" di 48 negeri yang dipajak bersih pada terutamanya tawaran jangka panjang. Penyewanya datang daripada 44 industri yang berbeza—termasuk gas/kemudahan, penjagaan kesihatan dan restoran perkhidmatan cepat—dengan tiada satu industri yang terdiri daripada lebih daripada 8% sewa garis lurus.

Mengapa bunyi REIT yang besar begitu tidak dikenali? Nah, hanya setahun yang lalu, ia menukar namanya daripada Amanah Kewangan Amerika (AFIN)-Nama Saya meneroka pada tahun 2020. Saya menyatakan bahawa pendedahan beratnya kepada restoran, hiburan, peruncit dan harta benda pejabat adalah "liabiliti" di tengah-tengah COVID, tetapi ia mungkin kelihatan seperti pembelian murah kerana potensi pemulihan pemulihan COVID.

Maju pantas ke hari ini, dan RTL mempunyai masalah yang jauh berbeza—iaitu hutang.

Menjelang penghujung tahun 2021, ia mengumumkan pemerolehan $1.3 bilion bagi 81 aset runcit daripada CIM Real Estate Finance Trust, serta pelupusan tiga aset pejabat bukan teras.

Berita baik? RTL menurunkan kepekatan 10 penyewa teratasnya dan mengurangkan pendedahannya kepada ruang pejabat daripada 7% kepada 1%. Kelemahannya? Beban hutang yang besar semakin besar. REIT ini kini mempunyai hutang bersih $2.8 bilion, iaitu hampir 10 kali ganda EBITDA larasannya dan lebih daripada tiga kali ganda had pasarannya!

Untuk nilai, perlindungan dividen di sini bukanlah kebimbangan yang ketara, dengan dividen mewakili hanya 83% daripada dana larasan 12 bulan daripada operasi (FFO). Tetapi beban hutang yang tinggi dan kekurangan pemangkin yang jelas memberi saya sedikit jeda tentang RTL.

Pajakan Bersih Global (GNL)

Hasil Dividen: 11.4%

Pajakan Bersih Global (GNL) ialah REIT komersial yang, seperti yang dimaksudkan oleh "Global" dalam namanya, beroperasi bukan sahaja di sini di AS, tetapi di 10 negara lain, termasuk UK, Belanda, Finland dan Perancis. Ia memiliki 311 hartanah yang dipajakkan kepada 140 penyewa dalam 50 industri, walaupun kepekatan industri adalah lebih tinggi sedikit—perkhidmatan kewangan (13%) dan pembuatan auto (12%) kedua-duanya merupakan kepingan dua digit daripada pai portfolio.

Bahagian lain dari namanya ialah "Pajakan Bersih," yang, seperti dengan RTL, adalah sebab untuk menyukainya. Pajakan bersih, sebagai peringatan, adalah "bersih" insurans, penyelenggaraan dan cukai, bermakna ia hanya mengutip sewa dan menyerahkan segala-galanya kepada penyewa untuk memikirkannya. Ini bermakna lebih sedikit pembolehubah untuk pelabur GNL bimbang; keuntungan lebih boleh diramal dan boleh dipercayai berbanding dengan pajakan tradisional.

Jadi apa salah dengan GNL?

Sebagai permulaan, Global Net Lease adalah antara banyak REIT yang memotong dividen mereka kerana COVID. Secara khusus, syarikat itu mengurangkan pembayarannya sebanyak 25% kepada 40 sen sesaham pada April 2020, dan ia tidak menoleh ke belakang.

Jika terdapat sebarang peningkatan pada pemotongan itu, pembayaran semasa adalah lebih mampan. Nisbah pembayaran AFFO ialah 93%, yang cukup selamat tetapi beruang akan memerhati dengan teliti dalam beberapa bulan akan datang.

Juga, seperti Necessity Retail, GNL mempunyai hutang yang cukup tinggi sebanyak $2.2 bilion. Ia tidak seteruk, sekurang-kurangnya secara perbandingan—ia adalah 8x EBITDA terlaras dan 1.5x had pasarannya. Dan kadar faedah purata wajaran yang dibayar untuk hutang itu (3.5%) adalah lebih baik sedikit daripada RTL (4.2%).

Jadi, Pajakan Bersih Global pasti mempunyai ketuatnya. Tetapi untuk pelabur dividen yang lebih agresif, GNL—yang merupakan permainan hartanah multinasional yang jarang berlaku yang berdagang pada tahap yang menarik berbanding kedua-dua AFFO dan EBITDA terlarasnya—mungkin sesuai dengan bil.

Amanah Pendapatan Hartanah Pejabat (OPI)

Hasil Dividen: 13.2%

Kadang-kadang, walaupun keadaan yang kelihatan paling teruk boleh membuahkan hasil yang menguntungkan.

Mengambil Amanah Pendapatan Hartanah Pejabat (OPI), sebagai contoh. REIT ini memiliki 160 hartanah yang disewakan terutamanya kepada penyewa tunggal yang berkualiti tinggi—bukan hanya perniagaan, tetapi juga entiti kerajaan. Dan kembali apabila saya menyemaknya pada Oktober 2022, ia terperangkap dalam kemerosotan selama sedekad yang benar-benar pesat sejak akhir-akhir ini—saham OPI telah dipotong hampir separuh.

Tetapi sesukar mana menjadi tuan tanah harta pejabat pada zaman WFH ini, OPI bukan tanpa meritnya. Dan pada masa itu, saya terfikir bahawa "mungkin pasaran melebihkan OPI."

Mari kita jelaskan: OPI sedang berjuang keras yang bermula lama sebelum COVID.

Istilah "WFH," "kerja jauh" dan "telecommuting" mungkin telah memasuki arus perdana pada tahun 2020, tetapi syarikat korporat Amerika telah lebih condong ke arah situasi kerja yang fleksibel selama bertahun-tahun—COVID hanya memberikan trend itu sebagai dorongan yang sopan.

Namun, pertaruhan terhadap Office Properties Income Trust, sekurang-kurangnya sekarang, boleh berbahaya. Walaupun ia telah mencakar semula hampir 20% daripada nilainya sejak beberapa bulan lalu, stok masih sangat murah, pada hanya lima kali ganda CAD (tunai tersedia untuk pengagihan, metrik keuntungan alternatif untuk beberapa REIT). Jika anda ingin menggunakan metrik REIT yang lebih tradisional, OPI berdagang pada harga kurang daripada 4x FFO normalnya.

Selain itu, OPI bukanlah REIT yang berpangkalan di New York City yang menyebabkan penyewa berdarah. Ia lebih berasaskan pinggir bandar, dengan penghunian semasa sebanyak 96%. Sepenuhnya satu pertiga daripada penyewanya ialah entiti atau kontraktor kerajaan—jenis penyewa yang terpaku pada pejabat mereka. Dan selepas beberapa tahun menawarkan fleksibiliti tanpa sekatan, ramai majikan akhirnya mula menolak dan menuntut pekerja menghabiskan beberapa hari kembali di pejabat.

Brett Owens adalah ketua strategi pelaburan untuk Outlook Contrarian. Untuk idea pendapatan yang lebih hebat, dapatkan salinan percuma laporan khas terbarunya: Portfolio Persaraan Awal Anda: Dividen Besar—Setiap Bulan—Selama-lamanya.

Pendedahan: tiada