3 REIT Teratas Yang Sangat Murah Sekarang

REIT telah terjejas terutamanya dalam pasaran beruang yang sedang berjalan. Walaupun S&P 500 telah menurun 18% tahun ini, ETF SPDR Sektor Pilihan Hartanah (XLRE) telah susut 26%.

Sebab utama di sebalik prestasi REIT yang kurang baik ialah kesan kadar faedah yang tinggi ke atas perbelanjaan faedah kebanyakan REIT, yang membawa jumlah hutang yang tinggi.

Walau bagaimanapun, sesetengah REIT telah menjadi sangat murah dari sudut pandangan jangka panjang. Sebaik sahaja tekanan daripada kadar faedah yang tinggi mula reda, REIT yang mempunyai asas yang kukuh berkemungkinan besar memberi ganjaran kepada pemegang unit mereka.

Dengan itu, mari kita bincangkan prospek tiga REIT yang sangat menarik.

REIT Hospital Pure-Play

Ditubuhkan pada 2003, Medical Properties Trust (MPW) ialah satu-satunya REIT hospital pure-play dalam sektornya.

REIT memiliki lebih daripada 400 hartanah yang dipajakkan kepada lebih daripada 30 pengendali yang berbeza. Kebanyakan aset adalah hospital penjagaan akut am dan dipelbagaikan dengan baik merentas geografi yang berbeza, dengan hartanah di 29 negeri, untuk mengurangkan risiko ketidakseimbangan permintaan dan bekalan dalam pasaran individu. Selain daripada portfolio AS, Medical Properties mengekalkan pendedahan strategik kepada pasaran antarabangsa utama, termasuk Jerman, UK, Itali dan Australia.

Hartanah Perubatan menikmati beberapa kelebihan daya saing. Sebagai satu-satunya REIT hospital pure-play, dengan pengalaman hampir 20 tahun dalam perniagaannya, ia mempunyai kepakaran hebat dalam bidangnya. Ia juga menikmati skala ekonomi.

Sebagai REIT hospital, Hartanah Perubatan lebih berdaya tahan terhadap kemelesetan berbanding kebanyakan REIT, kerana kebanyakan pengguna tidak mengurangkan perbelanjaan kesihatan mereka walaupun dalam keadaan ekonomi yang paling teruk. REIT telah terbukti berdaya tahan sepanjang krisis koronavirus, dengan rekod dana daripada operasi [FFO] seunit pada tahun 2020 dan 2021. Sebaliknya, dalam Kemelesetan Besar, amanah itu mengalami penurunan 31% dalam FFO seunit dan mengurangkannya. dividen sebanyak 26%.

Hartanah Perubatan telah mempamerkan rekod pertumbuhan yang sangat konsisten. Ia telah meningkatkan FFO seunit dalam sembilan daripada 10 tahun yang lalu, pada kadar purata tahunan 9.3%. Prestasi yang konsisten adalah bukti kepada model perniagaan REIT yang kukuh dan pelaksanaannya yang teliti. Terima kasih kepada kesan daripada populasi yang semakin tua di kebanyakan pasarannya dan saluran pemerolehan yang menjanjikan, Medical Properties berkemungkinan kekal pada trajektori pertumbuhannya pada tahun-tahun akan datang.

Sebaliknya, sama seperti REIT penjagaan kesihatan lain, Medical Properties kini menghadapi beberapa masalah, iaitu kesan inflasi ke atas kos buruh, pemulihan pasca-pandemi yang lembap dalam jumlah pesakit dan penyusutan pakej rangsangan fiskal. Akibatnya, kami menganggap hanya 0.4% purata pertumbuhan tahunan FFO seunit dalam tempoh lima tahun akan datang, untuk berada di bahagian yang selamat.

Medical Properties telah menaikkan dividennya selama sembilan tahun berturut-turut dan kini menawarkan hasil dividen 9.3%. REIT mempunyai nisbah pembayaran yang baik sebanyak 64% dan kunci kira-kira yang kukuh, dengan nisbah perlindungan faedah 2.6. Memandangkan juga model perniagaan defensifnya, dividennya harus dianggap selamat untuk masa hadapan yang boleh dijangka.

Hartanah Perubatan kini didagangkan pada nisbah harga-ke-FFO rendah hampir 10 tahun sebanyak 6.9, yang jauh lebih rendah daripada purata sejarah 12.5 saham. Penilaian yang sangat murah telah terhasil daripada halangan yang dinyatakan di atas dan kesan inflasi ke atas nilai semasa aliran tunai masa hadapan. Sebaik sahaja inflasi mula reda, gandaan FFO berkemungkinan mula kembali ke arah purata sejarahnya. Oleh itu, kami menjangkakan 12.6% penilaian tahunan bagi tempoh lima tahun akan datang. Memandangkan juga 9.3% dividen dan 0.4% pertumbuhan FFO seunit, kami percaya saham itu boleh menawarkan jumlah pulangan tahunan sebanyak 18.5% dalam tempoh lima tahun akan datang.

REIT ini Memberi di Pejabat

Amanah Pendapatan Hartanah Pejabat (OPI) ialah REIT yang pada masa ini memiliki lebih daripada 160 bangunan, yang terletak di 31 negeri dan terutamanya dipajakkan kepada penyewa tunggal dengan kualiti kredit yang tinggi. Portfolio REIT pada masa ini mempunyai kadar penghunian 90.7% dan purata umur bangunan 17 tahun.

Office Properties menjana 64% daripada pendapatan sewanya daripada penyewa gred pelaburan. Ini adalah salah satu peratusan tertinggi sewa yang dibayar oleh penyewa gred pelaburan dalam sektor REIT. Ia juga mengagumkan bahawa penyewa kerajaan AS menjana kira-kira 20% daripada pendapatan sewa manakala tiada penyewa lain menyumbang lebih daripada 4% daripada pendapatan tahunan. Secara keseluruhan, Office Properties mempunyai profil kredit penyewa yang luar biasa, yang menghasilkan aliran tunai yang boleh dipercayai dan dengan itu membentuk kelebihan daya saing yang ketara.

Sebaliknya, Office Properties mempunyai beban hutang yang tinggi, dengan perbelanjaan faedahnya pada masa ini memakan pada dasarnya semua pendapatan operasinya. Akibatnya, amanah sedang dalam proses menjual aset untuk mengurangkan leveragenya. Proses deleverage telah menjejaskan prestasi REIT sepanjang dua tahun lepas.

Pada suku ketiga, kadar penghunian Office Properties merosot daripada 94.3% kepada 90.7% dan FFO seunit yang dinormalisasi menurun 10% berbanding suku tahun sebelumnya. Disebabkan oleh jualan aset dan tamat tempoh beberapa pajakan, FFO seunit telah menurun 19% secara keseluruhan dalam tempoh dua tahun lepas dan dijangka menurun sebanyak 3%-4% lagi tahun ini.

Selain itu, krisis koronavirus boleh menyebabkan banyak syarikat menggunakan model "kerja dari rumah" kekal untuk mengurangkan kos operasi mereka. Peralihan sedemikian akan menjejaskan Office Properties dalam jangka masa panjang, walaupun masih terlalu awal untuk menilai kesan wabak terhadap aliran ini. Disebabkan beban beban hutang yang tinggi pada prestasi Hartanah Pejabat dan tekanan daripada aliran "kerja dari rumah", kami menjangkakan hanya 2% purata pertumbuhan tahunan FFO seunit dalam tempoh lima tahun akan datang.

Office Properties telah membekukan dividennya selama empat tahun berturut-turut tetapi ia menawarkan hasil dividen yang sangat tinggi sebanyak 15.7%. REIT mempunyai nisbah pembayaran yang sihat sebanyak 47% tetapi ia mempunyai beban hutang yang berlebihan. Akibatnya, dividennya mungkin dipotong sekiranya berlaku kemelesetan.

Di sisi baiknya, saham itu kini didagangkan pada nisbah harga-ke-FFO rendah hampir 10 tahun sebanyak 3.0, yang jauh lebih rendah daripada purata 10 tahun 8.0. Disebabkan oleh leverage REIT yang tinggi, kami memilih untuk bersikap konservatif dan dengan itu menganggap nisbah harga-kepada-FFO yang saksama sebanyak 6.0.

Jika saham mencapai tahap penilaian saksama kami dalam tempoh lima tahun, ia akan menikmati keuntungan tahunan sebanyak 15.0% dalam pulangannya. Memandangkan juga 15.7% dividen dan 2.0% pertumbuhan FFO seunit, Office Properties boleh menawarkan jumlah pulangan tahunan sebanyak 24.7% dalam tempoh lima tahun akan datang.

Retak Ini Selamat untuk Pendapatan

tempat perlindungan (SELAMAT) menjadi umum pada 2017, dengan iStar sebagai pengurus dan pelabur utamanya. Sehingga hari ini, iStar kekal sebagai pemegang saham majoriti, walaupun ia dihadkan oleh statut untuk hanya mengawal 42% daripada stok undian untuk tujuan tadbir urus korporat.

Safehold ialah REIT pajakan tanah, yang bertujuan untuk merevolusikan industri hartanah dengan menyediakan cara yang lebih cekap modal untuk perniagaan memiliki bangunan untuk perniagaan mereka. Amanah terlibat dalam penjualan jangka panjang dan pajakan balik tanah di bawah hartanah komersial di seluruh AS dan merupakan satu-satunya REIT yang tertumpu secara eksklusif pada pajakan tanah untuk menyokong pelaburan dan pembangunan hartanah.

Safehold ialah penggerak awal dalam sektor pajakan tanah jualan dan pajakan balik. Hasilnya, ia mendapat manfaat daripada menawarkan produk pajakan yang inovatif dan unik, yang menyediakan REIT dengan margin keuntungan yang luas dan ruang yang cukup untuk pertumbuhan masa depan. Walau bagaimanapun, terdapat sedikit halangan untuk masuk dalam perniagaan ini dan oleh itu kelebihan daya saing amanah mungkin tidak tahan lama.

Safehold pada masa ini menikmati momentum perniagaan yang kukuh. Pada suku ketiga, ia meningkatkan pendapatannya sebanyak 52% berbanding suku tahun sebelumnya berkat beberapa pengeluaran baharu dan hampir tiga kali ganda FFO seunit, sebahagiannya disebabkan oleh keuntungan tidak berulang daripada penjualan pajakan tanah. REIT membeli pajakan tanah pada Disember 2020 dengan harga $76.7 juta dan menjualnya pada suku ketiga dengan harga $136 juta. Terima kasih kepada momentum perniagaannya yang berterusan, REIT berada di landasan untuk mengembangkan FFO seunit sebanyak hampir 30% tahun ini, ke tahap rekod baharu.

Safehold ialah peneraju dalam jumlah besar pasaran yang boleh ditangani dianggarkan berjumlah $7 trilion. Walau bagaimanapun, kenaikan kadar faedah memberi tekanan ke atas nilai aset bersih (NAB) REIT. Oleh itu, kami mengandaikan 2.7% purata pertumbuhan tahunan NAB REIT dalam tempoh lima tahun akan datang.

Selain itu, amanah itu kini menawarkan hasil dividen 2.4%. Walaupun hasil ini jauh lebih rendah daripada hasil Hartanah Perubatan dan Hartanah Pejabat, dividen Safehold jauh lebih selamat daripada dividen dua REIT yang lain, terutamanya terima kasih kepada nisbah pembayaran yang kukuh sebanyak 35%.

Safehold kini didagangkan pada nisbah harga-ke-NAV rendah hampir lima tahun sebanyak 0.62, yang jauh lebih rendah daripada tahap penilaian saksama yang diandaikan kami pada 1.0. Sebaik sahaja kadar faedah mula menyederhana, kami menjangkakan REIT akan kembali ke tahap penilaian saksamanya. Jika saham berdagang pada tahap penilaian yang saksama dalam tempoh lima tahun, ia akan menikmati keuntungan tahunan sebanyak 12.6% dalam pulangannya. Memandangkan juga 2.4% dividen dan 2.7% pertumbuhan NAB seunit, Safehold boleh menawarkan jumlah pulangan tahunan sebanyak 17.0% dalam tempoh lima tahun akan datang.

Pemikiran Akhir

Ketiga-tiga REIT di atas telah menjadi sangat murah disebabkan penjualannya, yang disebabkan terutamanya daripada kesan inflasi tinggi selama 40 tahun ke atas keputusan dan penilaiannya.

Kami menjangkakan inflasi akan mula reda tahun depan berkat dasar agresif Fed, yang telah mengutamakan memulihkan inflasi kepada sasaran jangka panjangnya sebanyak 2%. Apabila inflasi menjadi sederhana, tiga REIT di atas boleh memberi ganjaran kepada pelabur.