"Melihat kembali sepanjang dekad yang lalu atau lebih, peluang untuk membeli saham saham REIT pangsapuri mewah adalah sedikit dan jauh antara," kata Brad Thomas, Ketua Pegawai Eksekutif dan penganalisis kanan di Wide Moat Research dan pengarang Pelabur REIT Pintar. "Terdapat jualan yang jarang berlaku sekarang."
REIT Pangsapuri kini berdagang pada diskaun 21% kepada nilai aset asas mereka, mengira Green Street, firma analisis hartanah komersial. Baru-baru ini setahun yang lalu, mereka berdagang pada diskaun 3%.
Tidak menghairankan bahawa REIT pangsapuri telah jatuh bersama-sama dengan saham dan bon tahun ini dalam penjualan pasaran yang luas. Pelaburan hartanah adalah sensitif kepada kadar faedah, yang meningkatkan kos pinjaman.
Pada hari Rabu, Jabatan Buruh melaporkan bahawa harga pengguna melonjak pada 9.1% kadar tahunan pada bulan Jun, membuka jalan untuk satu lagi kenaikan kadar faedah yang mendadak daripada Rizab Persekutuan akhir bulan ini.
Tetapi kadar yang tinggi sebenarnya adalah berita baik untuk REIT pangsapuri, kerana ia menjadikan pembelian rumah lebih sukar. Selepas tempoh kadar gadai janji yang rendah rekod, kadar tetap 30 tahun telah meningkat hampir dua kali ganda kepada 5.51%. Pada bulan Mei, harga jualan rumah sedia ada median mendahului $400,000 buat kali pertama, seterusnya membebankan kemampuan.
"Terdapat beberapa bakal pembeli yang kini ditolak ke dalam kumpulan penyewaan," kata Haendel St. Juste, pengarah urusan dan penganalisis REIT di Mizuho Securities. "Peralihan dramatik dalam kos pemilikan rumah adalah faedah bersih untuk pihak penyewaan."
Pendaftaran Buletin
Pratonton Barron
Dapatkan pratonton ringkas kisah teratas dari majalah Barron hujung minggu. Petang Jumaat ET.
Penganalisis berkata penjualan dalam REIT pangsapuri nampaknya berlebihan, memandangkan syarikat mempunyai kunci kira-kira yang sihat dan prospek permintaan sewa kelihatan kukuh. Laporan indeks harga pengguna terkini menunjukkan bahawa harga sewa telah meningkat paling banyak sejak 1986—meningkat 5.8% daripada tahun sebelumnya.
John Pawlowski, pengarah urusan di Green Street, bersetuju bahawa harga REIT pangsapuri telah jatuh terlalu mendadak. Ada kalanya perumahan sewa "dibuang dengan air mandi naratif perumahan makro negatif," katanya. Kebanyakan REIT yang dilindunginya hanya mempunyai 20 sen hingga 25 sen hutang untuk setiap dolar nilai aset, dan banyak aliran tunai untuk membayar hutang.
Yang pasti, hartanah sangat berkait rapat dengan ekonomi. Kita hanya perlu melihat kembali ke tahun 2020, apabila berjuta-juta rakyat Amerika kehilangan pekerjaan semasa kegawatan Covid, dan kesannya terhadap sewa dan penghunian.
Bandar pantai bandar, termasuk San Francisco, New York, pusat bandar Los Angeles dan Seattle, "melihat penurunan paling ketara dalam sewa pangsapuri dan penurunan dalam penghunian," kata Pawlowski. Tetapi di kawasan Sunbelt, termasuk Atlanta, Carolinas, Texas, Phoenix, dan Las Vegas, sewa jatuh sedikit sementara penghunian kekal teguh.
REIT pangsapuri yang berbeza membolehkan pelabur bertaruh di bahagian yang berlainan di negara ini, kata St. Juste.
Camden Property Trust
(ticker: CPT) dan
Komuniti Pangsapuri Amerika Tengah
(MAA) mempunyai terutamanya pegangan Sunbelt.
Kediaman Ekuiti
(EQR) dan
Komuniti AvalonBay
(AVB) adalah sangat dua pantai.
Pendapatan Pangsapuri REIT
(AIRC) dan
UDR
(UDR) mempunyai pendedahan kepada kedua-dua pasaran pantai dan Sunbelt, manakala
Amanah Harta Essex
(ESS) ialah drama Pantai Barat.
| Syarikat / Ticker | Harga Terkini | Perubahan Harga YTD | 2021 Jumlah Pulangan | Nilai Pasaran (bil) | Harga / 2023E FFO* | Hasil Dividen |
|---|
| BICOASTAL | | | | | | |
| Komuniti AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Kediaman Ekuiti / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| SUNBELT | | | | | | |
| Amanah Harta Camden / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Komuniti Pangsapuri Mid-America / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| PENDEDAHAN SEIMBANG KEPADA KEDUA-DUA PASARAN | | | | | | |
| Pendapatan Pangsapuri REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| UDR / UDR | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E=anggaran. FFO=dana daripada operasi. *Harga/dana daripada operasi ialah ukuran standard nilai untuk REIT. Purata industri sekarang ialah 19.2.
Sumber: Bloomberg
Pawlowski mengatakan bahawa UDR dan Equity Residential telah didagangkan turun dengan magnitud yang sama dengan rakan sebaya mereka tahun ini, tetapi menghadapi tahun 2020 dan 2021 yang sukar. “Mereka telah mengalami banyak kesakitan dan oleh itu mereka tidak terlalu mahal menjelang tahun ini , dan kini penilaian telah ditetapkan semula dan asasnya bertambah baik dan oleh itu UDR dan Kediaman Ekuiti adalah dua REIT yang sangat murah sekarang." Beliau berkata mereka berdagang pada hasil yang lebih tinggi pada pendapatan 2022 berbanding rakan REIT pangsapuri, dan jangkaan kadar pulangan dalaman mereka berada di separuh teratas daripada semua sektor hartanah.
Salah satu faktor yang menjadi petanda baik untuk REIT pangsapuri ialah perumahan adalah perkara yang tidak mengikut budi bicara, jadi walaupun orang kehilangan pekerjaan mereka dalam kemelesetan atau mendapat potongan gaji, permintaan untuk perumahan sewa tidak jatuh dengan mendadak seperti permintaan untuk budi bicara. barangan, seperti perjalanan atau barangan mewah. "Dalam kemelesetan, sewa masih boleh jatuh," kata Pawlowski. "Tetapi kerana permintaan kurang mengikut budi bicara, permintaan akan bertahan lebih baik daripada kawasan lain."
Gina Szymanski, pengurus portfolio dalam kumpulan sekuriti REIT di AEW Capital Management, berkata REIT kediaman adalah "salah satu kategori kegemaran kami," berdasarkan kuasa harga dan asasnya. Dia menyatakan bahawa mereka "tidak kebal terhadap penarikan balik kerana tekanan kadar faedah memberi kesan kepada semua syarikat."
Tetapi, dia menambah, "lembaran imbangan nama kediaman adalah dalam beberapa bentuk terbaik dari semua syarikat di alam semesta kita. Kami berasa sangat gembira kerana mereka akan bangkit semula.”
Tulis kepada Lauren Foster di [e-mel dilindungi]
