REIT Dengan Potensi Jumlah Pulangan yang Besar dan Hasil Semasa yang Melimpah

Macerich (MAC) memiliki dan mengendalikan pusat membeli-belah Kelas A (mewah) yang tersebar di seluruh Amerika Syarikat. Seperti semua pemilik pusat membeli-belah, perniagaannya telah dicemari semasa penutupan yang berkaitan dengan Covid, yang dikenakan kerajaan pada tahun 2020.

Dana daripada Operasi (FFO), kaedah pilihan untuk menilai amanah pelaburan hartanah, atau REIT, menurun dengan ketara. Dividen dikurangkan. Saham itu jatuh daripada kira-kira $27 pada awal 2020 kepada paras nadir seketika di selatan $5.

Jiwa berani yang membeli berhampiran rendah itu mendapat peluang singkat untuk tunai hampir $26 pada awal 2021 apabila orang ramai yang berdagang meme mengambilnya dalam bilik sembang.

Ia dengan cepat jatuh kembali kepada $10.30 selepas itu sebelum rali sekali lagi. Apabila pasaran yang lebih luas memuncak pada November tahun lepas, Macerich kembali ke utara $22.

Alangkah besarnya perbezaan tujuh bulan yang lalu. Macerich terus berundur ke paras terendah baru 2021-2022 pada $8.42, intraday pada 30 Jun.

Apakah yang menakjubkan tentang turun naik yang melampau dalam stok? Nilai buku dan FFO kedua-duanya meningkat berbanding 2021. Keuntungan selanjutnya dalam kedua-dua kategori dijangka pada 2023 dan seterusnya.

Pengurusan berhemat dalam mengurangkan kadar dividen berikutan tempoh Covid. Nisbah pembayaran adalah antara 67% hingga 84.7% dalam tempoh sembilan tahun sebelum Covid. Sepanjang dua tahun kebelakangan ini, dividen mewakili kurang daripada 30% daripada FFO, membantu mengukuhkan kunci kira-kira Macerich.

Saya memuji mereka untuk itu. Value Line berpendapat Macerich akan menaikkan semula pembayaran suku tahunan pada tahun 2023.

Apakah nilai Macerich sebenarnya?

Seluruh dekad dari 2012 hingga 2021 menyaksikan purata P/FFO Macerich berjalan kira-kira 14.9 kali. Hasil biasa adalah sekitar 5.45%.

Sehingga 1 Julai, metrik tersebut ialah 4.3 kali FFO disertai 6.72% dalam hasil. Unjurkan pulangan kepada hanya 10 kali FFO sepanjang tahun akan datang dan $21 menjadi matlamat yang realistik, jika bukan konservatif.

Andaian sederhana itu menunjukkan potensi jumlah pulangan hampir 142%. Perhatikan juga bahawa Macerich jauh melebihi harga sasaran itu hanya lapan bulan lalu.

Merekayasa songsang kadar dividen semasa kepada 5.45% yang lebih biasa dan anda memperoleh $11. Itu jauh lebih rendah daripada yang saya fikir nilai Macerich tetapi perpindahan kembali ke sana dalam tempoh 12 bulan akan datang akan memberikan jumlah pulangan 29.9% yang boleh diterima.

Pandangan Yahoo Finance tentang Macerich berada di antara dua matlamat yang saya kira. Mereka melihatnya pada $14.39 pada masa ini musim panas akan datang mengunjurkan 67.8% dalam jumlah pulangan. Matlamat Yahoo Finance kelihatan rendah, bagaimanapun, kerana ia menganggap P/FFO akhir kurang daripada 7 kali anggaran mereka sendiri untuk 2022.

Rumah penyelidikan bebas Morningstar agak yakin tentang Macerich. Ia kini membawa penilaian belian 5 bintang tertinggi mereka.

Lebih baik Morningstar melihat nilai saksama masa kini untuk Macerich sebagai $28.50.

Rangka masa yang lebih panjang mencadangkan asas yang lebih tinggi apabila krisis Covid semakin hilang ke masa yang lebih normal.

Value Line memerlukan Macerich untuk mencapai antara $20 dan $35 sesaham tidak lewat daripada 2027. Jumlah unjuran pulangan besar yang ditunjukkan di bawah telah dikira apabila Macerich ialah $9.04, bukannya $8.93.

Saya jarang berfikir tentang membeli pilihan panggilan. Walau bagaimanapun, dalam kes ini, dengan harga Macerich yang sangat tertekan dan pilihan tarikh tamat tempohnya pada 19 Januari 2024 dijual secara relatif murah, ia mungkin berbaloi untuk dimainkan.

Harga sebenar pada pilihan LEAP pada mogok dari $5 hingga $15, ditunjukkan di bawah, dengan Macerich pada $8.93.

Mata pulang modal berjulat dari $9.30 hingga $15.85 pada premium kos yang agak rendah sebanyak 85 sen hingga $4.30 berdasarkan spread bida, bukan harga dagangan terakhir yang agak basi untuk $5s dan $10s.

Dengan 19 bulan lagi sebelum hari tamat tempoh, Macerich mungkin dengan mudah mencapai $25 pada masa itu.

Grafik di atas menunjukkan nilai minimum pada nilai intrinsik jika dipegang sehingga tamat tempoh. Potensi keuntungan mungkin agak besar jika Macerich melakukan apa yang saya harapkan.

Membeli panggilan adalah permainan yang berbahaya. Cakrawala masa pratetap boleh menyebabkan anda mengalami kerugian sehingga 100% pada semua premium panggilan yang dibayar jika saham asas tidak menunjukkan prestasi yang baik. Teknik ini hanya untuk pedagang yang sanggup mengambil risiko besar untuk keuntungan yang berpotensi besar.

Laluan yang lebih selamat adalah dengan hanya membeli saham Macerich, mengumpul dividen yang besar dan meraih ganjaran apabila penilaian kembali normal.