Adakah saya Bermimpi? Model Amanah Tanah Komuniti Boleh Menjadi Sebahagian Daripada Penyelesaian Perumahan

Secara umumnya, dasar perumahan mesti menumpukan pada membenarkan pengeluaran perumahan untuk keuntungan untuk memenuhi permintaan sebanyak mungkin. Kemudian, pada tahap pendapatan yang masih mendapati mereka tidak dapat menguruskan kos perumahan bersama dengan kos sara hidup lain, penyelesaian terbaik adalah subsidi tunai langsung untuk perbezaan antara piawaian normatif untuk sewa, 30% daripada pendapatan kasar bulanan dan kos sebenar. . Bagaimana dengan pemilikan rumah? Adakah terdapat model yang boleh menangani masalah orang yang bekerja, tetapi yang masih tidak dapat menguruskan bayaran muka atau bayaran gadai janji bulanan? Saya optimistik dengan berhati-hati bahawa dasar perumahan yang komprehensif dan dipacu pasaran boleh merangkumi model amanah tanah komuniti (CLT), mekanisme untuk mendapatkan tanah dalam amanah, kemudian memberi subsidi kepada pemilikan rumah di atas tanah amanah.

Model Amanah Tanah Komuniti (CLT). ialah strategi inovatif untuk menangkap nilai tanah dan perumahan dan menyediakannya kepada keluarga yang bekerja dengan pendapatan rendah dan sederhana. Melalui pengambilalihan tanah, CLT boleh memberi peluang untuk membeli rumah di bawah harga pasaran sebagai pertukaran untuk merealisasikan pulangan yang kurang untuk penghargaan rumah tersebut. Pemilik rumah menandatangani pajakan jangka panjang dengan CLT yang terus memiliki tanah dengan penambahbaikan rumah milik keluarga. Model CLT mempunyai kesan menghilangkan nilai rumah daripada pasaran, membolehkan harga ditetapkan untuk pembelian oleh keluarga dengan pendapatan isi rumah 50 hingga 80 peratus daripada Pendapatan Median Kawasan (AMI). Apabila rumah itu dijual, pajakan mengehadkan tangkapan nilai jualan, menyerahkan simpanan kepada keluarga seterusnya.

Terdapat pelbagai kelebihan perumahan CLT untuk keluarga dan ekonomi perumahan yang lebih luas.

• Peluang pemilikan untuk mereka yang bekerja tetapi berpendapatan rendah – Orang ramai boleh bekerja selama bertahun-tahun untuk membina momentum kewangan untuk membeli rumah dan masih kekurangan; CLT membantu memberikan dorongan tambahan kepada pemilikan.
• Kredit bangunan – Kredit masih merupakan ukuran penting ketajaman kewangan; CLT boleh membantu isi rumah membina dan mengembangkan keupayaan untuk meminjam dengan bijak.
• Kestabilan – Memiliki rumah boleh membolehkan kanak-kanak menghadiri sekolah yang sama melalui pengijazahan dan menggalakkan penglibatan dan penglibatan dalam komuniti.
• Faedah meningkatkan ekuiti aset – Apabila aset rumah mereka meningkat dari semasa ke semasa, keluarga boleh menangkap nilai itu untuk masa hadapan.
• Menghalang tekanan spekulatif terhadap pemilik – Apabila rumah CLT berada di luar pasaran, tiada tekanan untuk menjual apabila nilai aset meningkat.
• Walaupun pulangan ke atas pelaburan adalah terhad, mereka mencipta kekayaan generasi – Walaupun faedah jualan dihadkan, terdapat insentif untuk keluarga menguruskan pelaburan mereka dengan baik sepanjang tempoh pinjaman atau jualan.
• Membolehkan keluarga yang mempunyai pendapatan terhad peluang untuk menabung – Apabila kos perumahan kurang, sesebuah keluarga boleh memperoleh simpanan untuk kegunaan lain termasuk penjagaan kanak-kanak, pendidikan dan rizab tunai bangunan.

Faedah kepada ekonomi yang lebih luas ialah keluarga yang sebaliknya kekal dalam unit berbilang keluarga yang lebih murah boleh berpindah ke pemilikan, membebaskan unit tersebut untuk keluarga lain. Terdapat potensi untuk CLT membantu membina tangga perumahan mungkin bermula dengan baucar dan bantuan terus, kepada unit sewa, dan akhirnya pemilikan. Pemilikan melalui CLT membolehkan keluarga menjadi lebih melabur dalam kejiranan dan komuniti tempatan mereka, dan bagi komuniti dan kejiranan tersebut untuk melabur di dalamnya. Peluang pemilikan rumah yang dicipta oleh model CLT boleh membolehkan keluarga meletakkan akar dan menjadi pengaruh dari segi ekonomi dan politik.

Dan model ini boleh memudahkan perumahan berbilang keluarga juga. Di Seattle, Amanah Tanah Komuniti Homestead sedang membina 38 unit kondominium di dua tapak berbeza, satu menderma dan satu lagi di lebihan tanah Bandar. Model untuk pemilikan adalah sama seperti rumah keluarga tunggal. Dalam beberapa cara, kondominium ialah penggunaan model yang paling logik kerana kondo kadar pasaran dibenamkan dalam aset yang biasa dipegang. Pendermaan lebihan tanah Bandar adalah penting terutamanya kerana ini adalah perkara biasa di seluruh negara; bandar dan kerajaan tempatan yang lain selalunya mempunyai sebidang tanah yang tidak boleh digunakan untuk tujuan asalnya tetapi boleh diaktifkan sebagai perumahan.

Terdapat kemungkinan lain untuk model CLT digunakan. Banyak komuniti membenarkan kotej belakang rumah, sub bahagian dan perumahan "tengah hilang" dan peluang untuk mengembangkan bekalan perumahan sewa dengan kepadatan tambahan. Masalah dengan liberalisasi pengezonan ini ialah kekurangan pembiayaan bagi kebanyakan keluarga untuk memanfaatkan peningkatan kepadatan di kawasan kejiranan keluarga tunggal. CLT boleh membeli lot yang dipecah bahagi, membina dua rumah di atasnya dan menjual rumah itu dengan harga yang lebih rendah. Ini akan memberi manfaat kepada pemilik rumah asal, dan mewujudkan dua pemilik rumah baharu pada apa yang pernah menjadi satu petak. California baru-baru ini meluluskan undang-undang itu tidak akan menghasilkan banyak kepadatan dalam zon keluarga tunggal, tetapi model CLT mungkin membantu mencapai matlamat tersebut.

Kebanyakan keluarga, terutamanya keluarga yang mungkin memiliki rumah tetapi masih membayar gadai janji, tidak mempunyai wang tunai untuk projek pembinaan seperti ini. Bank-bank sukar untuk membiayai projek-projek ini hanya menawarkan Talian Kredit Ekuiti Rumah (HELOC), instrumen yang menakutkan dan selalunya tidak boleh dilaksanakan untuk keluarga. Amanah tanah komuniti boleh memecahkan kebuntuan ini dengan model pembiayaan yang diuji.

Sesetengah peguam bela telah menggesa dasar untuk menyokong penyewa perolehan harta sewa. Sekali lagi, masalah di sini ialah pembiayaan. Sebagai contoh, di manakah penyewa di hartanah pasaran bawah yang memerlukan penyelenggaraan dan menghadapi jualan yang belum selesai mendapat wang tunai untuk membeli bangunan atau rumah sewa mereka? Model CLT dipandang baik oleh kebanyakan pembuat dasar, dan menggunakan kelebihan model ini untuk menyelesaikan beberapa cabaran ini merupakan peluang yang menarik.

Satu idea mungkin adalah untuk membeli hartanah yang kecil, pasaran bawah dan kemudian menggunakan model CLT untuk mencipta kondo pada harga yang lebih rendah yang boleh dibeli oleh penyewa sedia ada dengan pembiayaan yang menguntungkan manakala CLT memiliki tanah dan memajakkan kepada Persatuan Pemilik Rumah. . Ini akan membolehkan penyewa kekal di tempat sambil memberi mereka laluan kepada pemilikan.

Apakah tangkapan dengan CLT? Saya masih memikirkannya. Tetapi negara akan menjadi jauh lebih baik jika dolar subsidi digunakan untuk membeli tanah untuk CLT daripada projek Kredit Cukai Perumahan Berpendapatan Rendah (LIHTC) yang mahal, kini meningkat dalam kos kepada $1 juta setiap unit sewa. Bayangkan semua wang itu membawa orang ramai ke jalan yang mampan ke arah pemilikan. Adakah terdapat masalah dengan pemilikan? Ya dan Saya telah membincangkannya.

Tetapi CLT berbeza. Model ini membolehkan orang yang bekerja dan bergelut peluang untuk membeli ke dalam pasaran perumahan sedia ada dengan cara yang mampan dari segi kewangan. Mungkin idea itu boleh digunakan untuk menukar penyewa dalam unit sewa LIHTC bukan untung kepada pemilikan. Kita akan lihat. Apa yang saya suka ialah idea bahawa CLT berjalan ke arah realiti penawaran dan permintaan bukan daripadanya; model itu mengakui spekulasi tanah dan tidak merungut mengenainya tetapi sebaliknya mewujudkan pelabuhan yang selamat daripadanya dan mewujudkan jalan masuk untuk orang yang kurang wang. Saya pasti saya akan menemui kecacatan yang membawa maut, tetapi sehingga saya melakukannya, saya akan meraikan model itu sebagai satu lagi langkah positif untuk perumahan.