Adakah Kita Menuju Satu Lagi Kejatuhan Pasaran Perumahan?

Takeaways Utama

• Ramai pemimpin industri, termasuk Goldman Sachs, telah mengubah ramalan mereka untuk pasaran perumahan sejak awal Musim Gugur 2022.
• Walaupun kadar gadai janji telah menurun sejak beberapa minggu lalu, kadar tersebut tidak mungkin cukup rendah untuk memberi kesan kepada permintaan dalam pasaran perumahan.
• Kekurangan rumah mampu milik di AS tidak mungkin berkurangan kerana pembina rumah memperlahankan pembinaan baharu disebabkan permintaan yang rendah.

Sejak pandemik bermula, harga perumahan telah meningkat, kekurangan rumah telah meningkat, dan kadar faedah telah meningkat. Beberapa perubahan adalah bertujuan, seperti Fed menaikkan kadar untuk memerangi harga inflasi. Yang lain telah berada di luar bidang kebolehramalan.

Malah pakar dalam bidang itu telah mengubah ramalan pasaran perumahan mereka sejak beberapa bulan lalu. Ini tidak menghairankan, kerana nombor di hadapan kami kelihatan bercanggah. Kadar faedah gadai janji turun walaupun Fed menaikkan kadar, dan pembina rumah memperlahankan kadar mereka walaupun kekurangan perumahan.

Walaupun semuanya agak huru-hara, terdapat beberapa penjelasan asas. Masa depan yang terdekat mungkin tidak begitu cerah.

Kadar faedah gadai janji menurun

Sejak awal bulan, kita telah melihat fenomena aneh. Walaupun Rizab Persekutuan terus menaikkan kadar, faedah kadar gadai janji telah menurun.

Ini mungkin sebahagiannya disebabkan oleh permintaan. Harga rumah kekal tinggi, dan kadar faedah melonjak daripada purata sekitar 3% pada awal tahun sehingga lebih 7% pada bulan Oktober.

Keadaan ini menyebabkan lebih sedikit pembeli di pasaran sejak mencari rumah mampu milik menjadi semakin mencabar.

Di luar permintaan, pemberi pinjaman gadai janji juga perlu bimbang tentang pasaran bon. Gadai janji selalunya dibungkus semula menjadi sekuriti bersandarkan gadai janji di pasaran bon. Pelabur biasanya mencari sekuriti ini untuk mengalahkan kedua-dua hasil bon Perbendaharaan 10 tahun dan inflasi.

Kadar gadai janji biasanya sekitar 1.8 mata peratusan lebih tinggi daripada hasil bon Perbendaharaan 10 tahun. Pada 2022, mereka telah meningkat sehingga tiga mata peratusan lebih tinggi disebabkan faktor seperti inflasi dan keputusan Fed untuk tidak lagi membeli sekuriti ini.

Apa yang kita lihat berkemungkinan pembetulan industri untuk mengambil kira jurang ini.

Walaupun kadar telah turun, mereka tidak cukup tenang untuk memujuk pembeli kembali ke pasaran. Pada awal tahun, anda boleh menemui gadai janji yang menawarkan kadar faedah 3% pada gadai janji tetap 30 tahun. Malah kadar 'rendah' ​​hari ini masih mengejutkan 6.87% pada 23 November 2022.

TryqMengenai Kit Inflasi Q.ai | Q.ai – sebuah syarikat Forbes

Harga mungkin turun sebelum mendatar

Pada Oktober 2022, Goldman Sachs meramalkan 5% hingga 10% kejatuhan nilai rumah antara sekarang dan Mac 2024. Ia meramalkan penurunan ini kerana tidak cukup rumah mampu milik. Ini bermakna tidak ramai orang boleh membelinya, terutamanya dengan kadar faedah yang begitu tinggi.

Walau bagaimanapun, ini adalah penyimpangan mendadak daripada ramalan September 2022 itu harga rumah akan kekal stabil dalam tempoh 12 bulan akan datang, mungkin dengan beberapa penurunan serantau yang akan mendatar.

Adalah penting untuk diingat bahawa sebarang ramalan, malah ramalan daripada pemimpin industri, bukanlah gambaran masa depan yang tepat. Begitu banyak yang boleh berlaku untuk mengubah keputusan, kadang-kadang dalam tempoh sebulan.

Walaupun penurunan harga 5% hingga 10% berlaku, nilai rumah akan kekal di atas nilai pra-pandemi di kebanyakan pasaran, menurut Goldman Sachs. Walaupun sesetengah mungkin menyesali masa pembelian mereka, unjuran ini tidak semestinya menunjukkan pengusiran seperti yang kita lihat semasa Kemelesetan 2008.

Selepas Mac 2024, model Goldman Sachs mempunyai harga rumah meningkat semula pada kadar yang lebih terukur hingga Januari 2026. Terdapat beberapa faktor dalam pasaran perumahan Amerika yang menghalang pandangan yang lebih suram.

Kekurangan perumahan berkemungkinan besar memainkan peranan dalam harga rumah

Amerika telah dan pernah mengalami masalah kekurangan perumahan. Malah pada 2019, terdapat kekurangan 3.8 juta kediaman yang tersedia untuk dijual atau disewa. Pandemik memburukkan lagi masalah ini.

Pertama, dengan kekurangan pendapatan pada permulaan wabak, ramai orang kehilangan rumah mereka. Walaupun terdapat moratorium pengusiran, tidak semua hartanah layak.

Selain itu, sejak moratorium berlanjutan sekian lama, ramai tuan tanah ibu-dan-pop tidak lagi mampu membayar gadai janji mereka sendiri. Tuan tanah ini juga tidak boleh mengusir, jadi ramai yang memilih untuk menjual hartanah mereka kepada tuan tanah korporat yang dibiayai lebih baik. Setelah dijual, penyewa boleh dipaksa keluar.

Walaupun mempunyai sumber yang lebih baik, tuan tanah korporat berkemungkinan kecil untuk memaafkan apabila ia berkaitan dengan pengusiran atau sejarah sewa lewat. Mereka juga berkemungkinan besar untuk meningkatkan sewa untuk memaksimumkan keuntungan dalam sebarang keadaan pasaran, menjadikan perumahan lebih murah.

Malangnya, ini bermakna ramai orang yang kehilangan tempat tinggal semasa wabak masih tidak dapat mencari tempat tinggal yang mampu dimiliki.

Memandangkan harga rumah meningkat semasa wabak, lebih ramai bakal pemilik rumah yang berada dalam kedudukan kewangan yang lebih baik mendapat harga di luar pasaran dan memutuskan untuk terus menyewa. Ini menambahkan lagi isu kekurangan perumahan kerana semakin sedikit orang yang keluar dari pasaran sewa.

Sebagai tambahan kepada isu ini, masalah rantaian bekalan menyebabkan kelembapan besar-besaran dalam binaan baharu semasa pandemik. Kekurangan tenaga kerja memburukkan lagi isu ini. Selain itu, kami tidak bermula dari tempat yang baik pada tahun 2019.

Penyelesaian kepada masalah kekurangan perumahan adalah pelbagai dan khusus serantau. Tiada penyelesaian satu saiz yang sesuai untuk semua. Memandangkan ia berkemungkinan akan terus menjadi isu, mungkin akan terdapat lebih banyak permintaan daripada bekalan. Ini boleh membantu menampan sebarang potensi jatuh bebas nilai rumah.

Binaan baharu semakin perlahan, memberi kesan kepada bekalan masa hadapan

Pada Oktober 2022, permit bangunan baharu turun 2.4% daripada September dan 10.1% tahun ke tahun. Kelembapan lain dalam industri bina rumah termasuk:

• Permulaan unit perumahan baharu turun 4.2% bulan ke bulan.
• Permulaan unit perumahan baharu turun 8.8% tahun ke tahun.
• Penyiapan rumah turun 6.4% bulan ke bulan.

Penyiapan rumah baharu meningkat 6.6% tahun ke tahun, mungkin sebahagiannya kerana banjir bahan binaan yang ditunggu-tunggu oleh mandor akhirnya berjaya keluar dari rantaian bekalan yang disandarkan pada penghujung musim panas.

Memandangkan jualan rumah menurun sejak Musim Bunga, ramai pembina rumah tidak merancang untuk mengekalkan rentak mereka. Ini bermakna kita boleh menjangkakan kekurangan perumahan akan bertambah pada masa hadapan.

Line Bawah

Apa yang kita lihat dalam pasaran perumahan bukanlah perkara biasa. Kami tidak boleh meramalkan masa depan dengan pasti, tetapi kami boleh memantau arah aliran dan semua data yang tersedia. Apa yang akan datang boleh menjadi satu lagi kemelesetan, konflik geopolitik yang berterusan menambah isu rantaian bekalan. Atau, ia boleh menjadi lantunan yang tidak menyakitkan daripada tempoh inflasi ini. Mana-mana hasil akan menjejaskan pasaran perumahan dan portfolio anda.

Untuk melindung nilai pertaruhan anda dalam masa yang tidak menentu ini, terutamanya untuk semua bakal pembeli rumah yang menunggu di luar pasaran, yang perlu kekal cair, Q.ai mempunyai Kit Inflasi yang melindungi portfolio anda dengan lindung nilai kewangan strategik. Anda boleh terus melindungi pelaburan anda menggunakan kami Perlindungan Portfolio ciri.