Apabila Harga Rumah Jatuh, Pantai Barat Paling Terdedah, Tenggara Melihat Arah Aliran Yang Lebih Baik

Harga rumah jatuh 0.8% bulan ke bulan untuk September pada asas pelarasan musim mengikut indeks harga rumah Case-Shiller. Ini menandakan bulan ketiga berturut-turut penurunan harga rumah kerana gadai janji meningkat secara mendadak pada 2022, mengurangkan kemampuan perumahan berbanding tahun kebelakangan ini dan meningkatkan risiko kemelesetan perumahan.

Walau bagaimanapun, walaupun penurunan harga yang konsisten, gambaran serantau menunjukkan variasi yang besar. San Francisco mungkin bandar utama AS pertama yang melihat penurunan harga rumah tahunan dalam beberapa bulan akan datang pada data Case-Shiller, tetapi sebaliknya, walaupun tidak terlepas daripada kejatuhan harga, Miami dan Tampa masih mengalami kenaikan harga tahunan melebihi 20%.

Kadar yang lebih tinggi

Satu pemacu penurunan harga rumah baru-baru ini ialah kenaikan mendadak Rizab Persekutuan AS dalam kadar faedah, yang telah meningkat daripada sifar kepada hampir 4% pada 2022, dengan satu lagi peningkatan dijangka apabila Fed bertemu pada bulan Disember.

Kenaikan kadar ini juga telah meningkatkan kos gadai janji dengan gadai janji 30 tahun kini berjalan sedikit di bawah 7%, meningkat daripada sekitar 3% pada awal tahun. Memandangkan ramai pembeli membiayai pembelian rumah mereka dengan gadai janji, peningkatan kos ini telah mengurangkan kemampuan perumahan. Ia adalah luar biasa, dari segi sejarah, kos gadai janji meningkat dua kali ganda secara berkesan dalam masa kurang setahun. Kenaikan mendadak dalam kadar gadai janji selalunya merupakan petanda buruk bagi pasaran perumahan.

Bagi kebanyakan orang, faktor penentu apabila membeli rumah bukanlah kos mutlaknya, tetapi saiz gadai janji yang mereka boleh uruskan dengan selesa. Apabila kadar gadai janji meningkat, maka rata-rata pembeli terpaksa membeli rumah yang lebih murah dengan bayaran gadai janji yang sama dalam bentuk dolar.

Perbezaan Wilayah

Terdapat perbezaan serantau yang jelas dalam data. Tenggara termasuk Tampa, Charlotte, Atlanta dan Miami kekal kukuh dengan harga naik sekitar 20% tahun ke tahun walaupun mengalami penurunan baru-baru ini.

Sebaliknya pantai barat lebih lembap. San Francisco mungkin pasaran pertama yang melihat penurunan harga tahun ke tahun, jika trend berterusan, dengan kenaikan tahun ke tahunnya kini hanya 2.3%. Selain itu, Portland, Seattle dan San Diego serta Los Angeles tidak ketinggalan dengan keuntungan tahun ke tahun secara konsisten di bawah 10% dalam setiap pasaran kos barat ini.

Kemampuan Perumahan

Salah satu pemacu perbezaan serantau ini mungkin adalah kemampuan perumahan. Rizab Persekutuan Atlanta menjejaki ketersediaan perumahan di peringkat nasional dan serantau. San Francisco, yang merupakan pasaran utama yang paling hampir untuk melihat kejatuhan nilai mutlak, juga merupakan salah satu kawasan metro yang paling murah pada analisis Atlanta Fed. Itu juga berlaku di kebanyakan pantai barat. Di sini keterjangkauan adalah sangat rendah, kedua-duanya berbanding dengan wilayah lain di negara ini dan data sejarah.

Sebaliknya, metro yang masih mengalami pertumbuhan harga tahun ke tahun yang agak kukuh juga mendapat skor yang lebih tinggi pada indeks kemampuan Fed. Metro ini termasuk kebanyakan Florida dan Charlotte.

Ini adalah kawasan yang masih mengalami kenaikan harga tahun ke tahun yang agak kukuh, walaupun pasaran baru-baru ini lemah. Kawasan-kawasan ini masih dilihat masih agak mahal pada analisis Fed Atlanta. Namun begitu, harga mampu milik di sini adalah lebih baik daripada di kebanyakan pantai barat.

Oleh itu, memandangkan pasaran perumahan menunjukkan tanda-tanda kelemahan, mungkin pantai barat yang paling terjejas. Kami mula melihatnya dalam data, dan keterjangkauan sangat rendah di pantai barat. Sebaliknya, kawasan lain di negara ini, seperti tenggara, walaupun tidak terlepas daripada pasaran perumahan yang lebih lembut, mungkin lebih baik jika kemampuan perumahan menjadi panduan.