Apabila Harga Rumah Mula Sederhana, Seberapa Buruknya?

Tidak ada kekurangan pesimisme dalam pasaran perumahan hari ini. Harga rumah AS telah menurun sejak Jun. Walau bagaimanapun, harga biasanya naik dari tahun ke tahun, dan pasaran adalah bermusim dengan harga dan aktiviti biasanya lebih tinggi pada musim panas dan lebih rendah pada musim sejuk.

Keterjangkauan berada pada tahap yang sangat rendah, terutamanya di Pantai Barat. Kami belum melihat penurunan harga rumah yang besar lagi, tetapi ada kebimbangan ia mungkin akan datang.

Kemampuan Perumahan

Terdapat sebab untuk bimbang tentang pasaran perumahan AS. Lonjakan dramatik dalam kadar faedah AS pada tahun 2022 menjadikan kemampuan perumahan lebih teruk. Tahun lepas adalah mungkin untuk mendapatkan gadai janji 30 tahun untuk sekitar 3%, kini gadai janji yang sama berharga hampir 7%. Kami melihat kadar gadai janji tertinggi dalam lebih sedekad.

Walaupun selain daripada trend terkini, harga rumah telah meningkat lebih cepat daripada pendapatan dalam beberapa tahun kebelakangan ini dan kini kos gadai janji juga meningkat. Ini bermakna purata keluarga yang membeli rumah hari ini, membelanjakan lebih banyak belanjawan mereka untuk kos perumahan apabila anda mengambil kira kadar gadai janji semasa. Aliran ini berbeza mengikut wilayah. Rumah jauh lebih murah di Pantai Barat, tetapi keterjangkauan jauh lebih kecil daripada isu di Midwest.

Bermusim

Semasa kita menuju ke musim sejuk, adalah tipikal untuk mengharapkan pasaran perumahan yang lebih lembut berdasarkan corak bermusim. Harga rumah biasanya memuncak pada bulan Jun untuk tahun tersebut, dan kemudian jatuh semula pada bulan-bulan musim sejuk. Itulah yang kita lihat pada tahun 2022 setakat ini juga. Mungkin apa yang kita lihat pada masa ini tidak lebih daripada trend bermusim.

Walau bagaimanapun, ramai pengulas industri ragu-ragu. Sebagai contoh, Fannie Mae menjejaki sentimen perumahan dan hanya 19% orang percaya sekarang adalah masa yang sesuai untuk membeli rumah, dan majoriti berpendapat sekarang adalah masa yang baik untuk menjual. Itu adalah angka yang rendah dari segi sejarah. Keyakinan yang sangat sedikit mengenai pasaran perumahan AS.

Apa Seterusnya?

Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa kita tidak berada dekat dengan sebarang jenis krisis perumahan pada masa ini. Sebagai contoh, Data Zillow mempunyai harga rumah naik 13% tahun ke tahun untuk September 2022. Harga rumah telah jatuh kembali dari bulan ke bulan, tetapi kekal meningkat tahun ke tahun. 2022 bukanlah tahun yang buruk untuk perumahan pada ketika ini, terutamanya berbanding bagaimana pasaran saham dan bon telah didagangkan.

Beberapa perkara boleh mengubah gambaran pasaran perumahan.

Kadar Lebih Rendah?

Yang pertama ialah kadar faedah, yang telah meningkat secara agresif pada tahun 2022. Jika kadar jatuh kembali maka kemampuan mampu akan bertambah baik. Pada masa ini, Fed tidak dijangka mengurangkan kadar secara mendadak, tetapi ia mungkin sekurang-kurangnya menjeda kenaikan kadar pada 2023. A kemelesetan boleh menyebabkan Fed mengurangkan kadar, terutamanya jika inflasi terkawal. Kadar faedah yang lebih rendah akan meningkatkan kemampuan perumahan, melalui pengurangan kos gadai janji, dan mengurangkan hambatan pada pasaran perumahan.

Menutup Jurang Mampu Milik

Jelas sekali, kebimbangan sebenar ialah kejatuhan harga rumah diperlukan untuk merapatkan jurang kemampuan. Pada Penilaian Rizab Persekutuan Atlanta, kemampuan perumahan pada masa ini kelihatan sama seperti sebelum krisis perumahan 2007-8. Itu membimbangkan kerana ia mengambil masa kira-kira 20% kejatuhan harga rumah untuk menutup jurang kemampuan dalam tempoh itu dan harga masih lemah untuk beberapa tahun selepas itu.

Sangat mudah untuk melihat mengapa terdapat kebimbangan mengenai pasaran perumahan, terutamanya di Pantai Barat. Keterjangkauan perumahan berada pada tahap yang sangat rendah, didorong, sebahagiannya, oleh lonjakan kos gadai janji baru-baru ini.

Mungkin harga rumah yang jatuh diperlukan untuk menutup jurang kemampuan. Walau bagaimanapun, jika Fed mengurangkan semula kadar dan pendapatan AS terus meningkat pada tahun-tahun akan datang, itu juga mungkin membantu menyelesaikan isu kemampuan semasa yang dilihat AS. Namun, kita harus ambil perhatian bahawa harga rumah untuk tahun 2022 secara amnya masih meningkat dari tahun ke tahun dan isu keterjangkauan perumahan jauh lebih meruncing di Pantai Barat berbanding di peringkat nasional.