Memandangkan Gadai Janji Meningkat Secara Dramatik, Patutkah Kita Menjangkakan Kejatuhan Harga Rumah?

Walaupun AS bermain-main dengan kemelesetan, satu kerugian yang jelas daripada pusingan kenaikan faedah AS baru-baru ini ialah pasaran perumahan. Apakah yang dicadangkan oleh data?

Mula-mula ia pasti tidak begitu teruk, lagi. Hari ini harga rumah kekal kukuh, tahun ke tahun Zillow menaikkan harga rumah 18% setakat Julai. Lebih pesimis sedikit, RedfinRDFN
data mempunyai harga rumah naik tahun ke tahun, tetapi sudah mula merosot sejak Jun.

Ia menjadi lebih teruk, walaupun. Data perumahan lain mencadangkan masalah yang akan datang. Sebagai contoh, Indeks Pembina Rumah Pilihan S&P telah mencapai prestasi rendah S&P 500 sebanyak 11% tahun setakat ini, dan prestasi stok bekalan bangunan juga lemah. Walau bagaimanapun, pasaran saham adalah peramal yang munasabah untuk keuntungan masa depan, tetapi ia tidak selalunya betul.

Ia membayangkan bahawa terdapat masalah dengan pasaran perumahan. Hanya segelintir sektor pasaran saham menunjukkan prestasi yang lebih teruk, seperti media, tekstil dan alat ganti kereta. Walau bagaimanapun, banyak faktor memberi makan kepada keuntungan pembina rumah, jadi adakah terdapat isu dengan pembina rumah sendiri, atau pasaran perumahan secara lebih meluas?

Meningkatkan Kadar Gadai Janji

Kenaikan kos gadai janji adalah kebimbangan bagi pasaran perumahan secara keseluruhan. Kos gadai janji telah meningkat dengan sangat pantas. Hari ini gadai janji kadar boleh laras 30 tahun membawa kadar faedah 5.5%. Tahun lepas ia berada di bawah 3%. Itulah peningkatan dramatik dalam kos gadai janji. Ini adalah satu langkah yang, sama seperti data inflasi baru-baru ini, kita tidak pernah lihat sejak 1980-an.

Adalah wajar untuk menjangkakan kenaikan pesat dalam kos gadai janji untuk menyejukkan pasaran perumahan. Bagi kebanyakan kekangan apabila membeli rumah bukanlah harga pelekat rumah, tetapi keupayaan mereka untuk membayar gadai janji. Kadar gadai janji yang meningkat, mungkin menurunkan harga hartanah yang mampu dibeli oleh ramai.

Kekangan Lain Terhadap Pengguna AS

Walaupun kos gadai janji adalah amat penting, ia juga perlu diambil perhatian bahawa penyambungan semula pembayaran pinjaman pelajar Januari depan (walaupun dengan sedikit pelepasan hutang), dan potensinya risiko kemelesetan AS juga boleh menjejaskan keyakinan pengguna apabila melibatkan pembelian rumah. Jadi terdapat petanda negatif lain juga.

Bekalan dan Permintaan

Kemudian gambar bekalan semakin teruk. mengikut Data bekalan Redfin, kini terdapat lebih banyak rumah untuk dijual dan mengambil masa yang lebih lama untuk menjualnya. Ini mewujudkan tidak terjual dalam pasaran perumahan. Kami tidak berada pada tahap krisis. Bekalan baru sahaja kembali ke tahap dari 2020, dan masa untuk menjual adalah serupa dengan yang paling teruk pada 2021. Walau bagaimanapun, ini semasa tempoh musim panas yang secara tradisinya sangat kuat secara bermusim untuk perumahan, jadi keadaan pastinya bergerak ke arah yang salah dan beberapa yang akan datang bulan mungkin lebih teruk.

Fed

Sudah tentu, Fed mungkin belum selesai menaikkan kadar lagi. Jangkaan adalah untuk yang lain menaikkan kadar pada mesyuarat Fed September. Walau bagaimanapun, berita baiknya ialah kadar gadai janji biasanya mengikut harga yang difikirkan oleh pasaran yang akan dilakukan oleh Fed pada masa hadapan. Ini bermakna bahawa kadar gadai janji jangka panjang hanya perlu naik jika Fed menaikkan kadar lebih daripada jangkaan, dan sebenarnya boleh jatuh jika mereka menaikkan kadar, tetapi kurang daripada yang difikirkan oleh pasaran. Walau bagaimanapun, masih terdapat risiko bahawa pada 2023 jika Fed terus menaikkan kadar, maka kadar gadai janji boleh meningkat lagi kerana pasaran tidak pasti ke arah mana Fed akan bergerak pada 2023.

Apa yang akan datang?

Oleh itu, pasaran saham semakin bimbang tentang perumahan, dan itu mungkin sebahagiannya kerana kadar gadai janji telah meningkat dengan sangat pantas. Kami mula melihat rumah mengambil masa yang lebih lama untuk dijual dan lebih banyak rumah tersedia. Ini menunjukkan bahawa harga rumah boleh mula merosot selepas jangka masa yang kukuh.

Walau bagaimanapun, ia juga berbaloi dengan semakan realiti bahawa kita baru mula melihat harga rumah merosot dan ia kekal meningkat dari tahun ke tahun. Juga, harga rumah cenderung agak stabil. Pasaran perumahan yang sangat teruk, dari segi sejarah, yang harga jatuh kira-kira 10% seperti pada tahun 1970-an atau semasa krisis kewangan 2008-9. Jadi berbanding dengan pasaran saham, perubahan negatif dalam harga rumah agak kecil.

Harga rumah telah mengalami kenaikan yang sangat kuat baru-baru ini. Terdapat banyak sebab yang baik mengapa itu mungkin mula sederhana. Walaupun sejarah mengingatkan kita bahawa harga rumah AS cenderung agak stabil. Masa itu pada tahun 1980-an apabila gadai janji melonjak sama dengan hari ini? Harga rumah telaga hanya mengalami satu perempat daripada penurunan harga untuk keseluruhan dekad itu, dan itu berada di bawah penurunan 1%.

Jadi ya, harga rumah mungkin tidak lagi naik dua digit. Malah, banyak tanda menunjukkan keadaan di perumahan akan menjadi lebih teruk. Walau bagaimanapun, ingatlah bahawa apa yang benar-benar buruk untuk pasaran perumahan adalah jarang sekali sehingga satu angka penurunan harga rumah, jika sejarah adalah panduan.