Mengelakkan Bil Cukai Besar untuk Keuntungan Hartanah

Memiliki hartanah adalah impian besar bagi ramai pelabur. Tetapi ia adalah pelaburan yang besar—yang boleh menjadi agak lumayan. Menjual hartanah sewa untuk keuntungan besar boleh menjadi impian menjadi kenyataan. Namun, untuk memaksimumkan keuntungan daripada jualan sedemikian, anda perlu meminimumkan cukai ke atasnya. Jualan ansuran adalah satu strategi. Jangan risau: Ini Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) diluluskan.

Bayaran Besar Sama dengan Bil Cukai Besar

Mari kita lihat situasi biasa:

Hal Bookman melihat tawaran pembeli untuk rumah sewanya, dan dia tidak percaya nombor yang dilihatnya. Nilai hartanya meningkat dengan ketara dalam tempoh lima tahun sahaja. Namun, apabila Hal gembira memberitahunya penasihat cukai mengenai penjualan itu, penasihat berhati-hati: Mengambil pendapatan sebagai a bayaran sekali gus tidak akan menjadi kepentingan terbaik Hal dari perspektif cukai.

Jika Hal mengisytiharkan keseluruhan hasil jualan pada tahun yang sama dia menjual harta itu, dia membayar 25% pada bahagian keuntungan yang sepadan dengan mana-mana potongan susut nilai dia sebelum ini telah mengambil harta sewa.

Sebarang keuntungan di luar susut nilai ditangkap semula dikenakan cukai sebanyak 15% untuk pembayar cukai dengan pendapatan bercukai antara $41,676 dan $459,750 jika bujang, atau $83,351 dan $517,200 jika berkahwin memfailkan secara bersama pada 2022. Jumlah ini meningkat kepada $44,625 dan $492,300 untuk pemfail tunggal, serta $89,250 dan $553,850 untuk pasangan berkahwin yang memfailkan bersama pada 2023. Pembayar cukai dengan pendapatan melebihi ambang ini dikenakan cukai sebanyak 20%

Hal bertanya kepada penasihat cukainya jika ada apa-apa yang boleh dia lakukan untuk mengurangkan cukainya pendapatan yang boleh dikenakan cukai untuk tahun tersebut. Penasihat hanya mengetahui alat untuk digunakan: perjanjian jualan ansuran.

Apakah Jualan Ansuran?

An jualan ansuran ditakrifkan sebagai penjualan harta di mana sekurang-kurangnya satu pembayaran tidak dibuat sehingga selepas tahun cukai jualan.

IRS membenarkan pembayar cukai menangguhkan sebahagian daripada keuntungan daripada penjualan hartanah pelaburan dengan perjanjian jualan ansuran. Pengaturan ini membenarkan penjual mengisytiharkan a prorata bahagian mereka keuntungan modal selama beberapa tahun.

Penjual tidak dibenarkan menggunakan kaedah jualan ansuran apabila melaporkan kerugian.

Bagaimana Kaedah Jualan Ansuran Berfungsi

Mengisytiharkan keuntungan di bawah jualan ansuran secara teorinya mudah. Cukai jualan ansuran mencerminkan bahawa anuiti, di mana bahagian prorata setiap pembayaran dianggap sebagai pulangan prinsipal.

Satu-satunya syarat ialah harta yang dijual tidak boleh didagangkan secara terbuka keselamatan atau sebahagian daripada inventori biasa firma, dan pembayar cukai tidak boleh a peniaga daripada harta yang dijual (kecuali peniaga kongsi masa tertentu yang memilih caj faedah khas di bawah kaedah jualan ansuran).

Melaporkan Pendapatan Jualan Ansuran

Pendapatan jualan ansuran boleh dipecahkan kepada tiga kategori berasingan: keuntungan modal, kepentingan, dan utama. Setiap satu daripada ini dirawat secara berasingan pada Borang 1040.

. untung kasar peratusan kemudiannya digunakan untuk mengira pendapatan jualan ansuran untuk tahun cukai tertentu.

Keuntungan Modal

Dalam contoh di atas, Hal mesti mengisytiharkan keuntungan setiap tahun sebagai sama ada jangka panjang atau jangka pendek, bergantung pada tahun jualan itu. Keuntungan jangka panjang dikenakan cukai pada kadar yang lebih rendah, manakala keuntungan jangka pendek dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa.

Kerana Hal memegang rumah itu selama lima tahun, keuntungan, dalam kes ini, akan menjadi jangka panjang.

Jika keuntungan adalah jangka pendek, Hal masih boleh dikenakan cukai ke atas pendapatan ansuran pada kadar yang lebih rendah daripada yang dia akan dapat jika dia terpaksa mengisytiharkan keuntungan sekaligus. Ini kerana keuntungan jangka pendek dikenakan cukai sebagai pendapatan biasa, di bahagian atas pembayar cukai kadar cukai marginal.

Jika keuntungan prorata tidak mendorongnya ke dalam kurungan cukai seterusnya, kadar ini mungkin lebih rendah. Keuntungan daripada jualan ansuran dilaporkan di IRS Borang 6252 dan kemudian dibawa ke Jadual D pada Borang 1040.

minat

Pembayar cukai dengan pendapatan jualan ansuran juga mesti melaporkan faedah yang dikenakan kepada pembeli, yang dikenakan cukai pada kadar pendapatan biasa.

Faedah yang disediakan dalam kontrak jualan dirujuk sebagai faedah yang dinyatakan. Jika faedah yang dinyatakan tidak mencukupi (atau sifar), sebahagian daripada utama bahagian jualan mesti dicirikan semula sebagai faedah tidak dinyatakan.

Utama

Sebahagian daripada setiap jualan ansuran dianggap oleh IRS sebagai pulangan prinsipal tanpa cukai. Jumlah ini boleh ditentukan dengan mengisi Lembaran Kerja A pada Penerbitan 537.

Prinsipal (asas diselaraskan) untuk tujuan jualan ansuran ialah jumlah asas pelarasan sebenar anda dalam hartanah ditambah sebarang perbelanjaan jualan dan susut nilai menawan semula.

Dalam contoh ini, Hal mempunyai $200,000 sebagai asas pelarasan di rumahnya. Dia mesti menambah semula $100,000 untuk tangkapan semula susut nilainya dan $10,000 untuk perbelanjaan penjualan untuk mengira asas pelarasannya untuk tujuan jualan ansuran. Angka ini ialah $310,000.

Peratusan Untung Kasar

Untuk mengira peratusan untung kasar, anda mesti menolak asas larasan untuk tujuan jualan ansuran—$310,000, dalam contoh ini—daripada harga jualan untuk mengira jumlah keuntungan. Dalam contoh ini, jumlah keuntungan ialah $90,000 ($400,000 – $310,000).

Seterusnya, bahagikan jumlah keuntungan dengan harga jualan, yang dalam kes ini ialah 22.5% ($90,000 ÷ $400,000), dan anda mempunyai peratusan keuntungan kasar.

Akhir sekali, untuk mengira keuntungan bercukai setiap tahun, darabkan peratusan ini dengan jumlah ansuran. Oleh itu, keuntungan bercukai Hal setiap tahun dianggap sebagai $11,250 ($50,000 x 22.5%).

Gadai Janji dan Harga Kontrak

Jika pembeli harta itu menganggap a gadai janji atau yang lain nota janji dengan pembelian, asas kos harta itu mesti dikurangkan dengan jumlah gadai janji atau nota. Untuk kembali kepada contoh kita, katakan Hal mempunyai gadai janji $100,000 ke atas harta yang dijualnya.

Jika harta sewa bahawa Hal dijual dengan harga $400,000 mempunyai gadai janji $100,000, harga kontrak dikurangkan kepada $300,000 ($400,000 – $100,000).

Jika amaun gadai janji melebihi jumlah asas pelarasan harta itu, perbezaan itu mesti dilaporkan sebagai bayaran pada tahun pertama dan harga kontrak dinaikkan dengan jumlah tersebut.

Sebagai contoh, katakan bahawa harta Hal mempunyai gadai janji $250,000. Sebagai tambahan kepada bayaran ansuran, Hal perlu melaporkan lebihan bayaran sebanyak $50,000 ($250,000 – $200,000) pada tahun pertama.

Contoh Jualan Ansuran

Menggunakan contoh di atas, mari lihat bagaimana Hal boleh menstrukturkan jualan ansurannya jika dia mahu menangguhkannya cukai keuntungan modal ke tahun yang akan datang.

Hal menerima tawaran $400,000 untuk rumah sewanya. Dia membeli hartanah itu dengan harga $300,000. Selama bertahun-tahun, dia telah mengambil $100,000 susut nilai potongan, membuat beliau asas yang diselaraskan $ 200,000.

Oleh itu, Hal mempunyai $200,000 ($400,000 – $200,000) keuntungan bercukai untuk diisytiharkan.

Penasihat Hal mengesyorkan dia memecahkan hasil jualannya kepada lapan ansuran tahunan sebanyak $50,000 setiap satu dan bukannya mengisytiharkan $400,000 dalam satu tahun. Selagi ansuran diterima secara konstruktif setiap tahun, kaedah ini akan membolehkan Hal merekodkan keuntungan, dan oleh itu sebahagian prorata keuntungan, sepanjang lapan tahun.