Orang kulit hitam Amerika masih menghadapi cabaran mengejar pemilikan rumah

Bagi Mel Ligon dan isterinya, sisa-sisa krisis perumahan 2008 menghalang mereka daripada menyedari penjimatan besar daripada membiayai semula rumah Chicago mereka semasa ledakan refi pandemik.

Mereka mempunyai prinsipal tertunda yang diletakkan di rumah mereka semasa Kemelesetan Besar apabila mereka menggunakan program kerajaan untuk membiayai semula selepas pendapatan isi rumah mereka menurun sebanyak separuh. Kira-kira sedekad kemudian, itu menghalang mereka daripada mendapat manfaat daripada kadar gadai janji yang rendah dari segi sejarah.

"Walaupun ketika rumah mula pulih, kami mempunyai prinsipal tertunda $88,000 ini, yang pada dasarnya akan menjadi ekuiti kami pada masa hadapan yang kami tidak akan mempunyai akses sehingga 2050," kata Ligon, broker hartanah bebas.

Malangnya, kisah mereka tidak unik dan sebaliknya menggambarkan bagaimana pemilikan rumah Hitam sering terperangkap dalam kegagalan institusi masa lalu dan pelanggaran berterusan hari ini seperti berat sebelah penilaian, diskriminasi gadai janji, dan juga redlining.

Dan apabila kemampuan perumahan dengan cepat terhakis dengan kadar gadai janji yang lebih tinggi dengan cepat dan potensi kemelesetan lain yang menjulang di kaki langit, mengejar Impian Amerika sekali lagi menjadi lebih sukar untuk dicapai oleh ramai orang kulit hitam dan, dengan itu, peluang untuk membina kekayaan antara generasi.

"Kesan merosakkan kadar faedah dan inflasi yang tinggi sudah jelas dan tidak seimbang membahayakan isi rumah kulit hitam," menurut 2022 Negeri Perumahan di Amerika Hitam (SHIBA) laporan. "Oleh kerana kadar faedah gadai janji yang lebih tinggi mengurangkan kemampuan pembelian rumah, Kulit Hitam, berbanding dengan Kulit Putih, akan lebih kurang bernasib baik dalam pencarian pemilikan rumah mereka."

Parut Kemelesetan Besar berlarutan

Walaupun halangan pemilikan rumah Blacks menghadapi kesan kembali ke penubuhan negara, halangan terbesar baru-baru ini ialah Kemelesetan Besar.

Pemilikan rumah hitam adalah 48% sebelum ia dimusnahkan oleh krisis perampasan 2008 yang dicirikan oleh tidak bertanggungjawab — dan dalam beberapa kes, pemangsa — pinjaman yang menjejaskan komuniti warna secara tidak seimbang.

Kisah berterusan

"Menjelang Kemelesetan Besar, keluarga kulit putih dengan pendapatan tahunan kurang daripada $30,000 kurang berkemungkinan, secara purata, mendapat gadai janji subprima berbanding keluarga kulit hitam dengan pendapatan lebih daripada $200,000," menurut sebuah melaporkan oleh Program Keselamatan Kewangan Institut Aspen (Aspen FSP).

Pada tahun-tahun selepas krisis perampasan, pemilikan rumah Hitam jatuh dan akhirnya mencecah paras terendah 50 tahun pada 2019 pada 40.6% — lebih rendah daripada kadar pada tahun 1968 — dan tidak kembali ke tahap sebelum Kemelesetan Hebat. Pada masa yang sama, kadar pemilikan rumah putih telah melebihi tahap sebelum kemelesetan, menurut Persatuan Broker Hartanah Kebangsaan (NAREB).

"Ia adalah 10 tahun sebelum kejiranan Black benar-benar mula melihat giliran," kata Ligon. "Kejiranan kami mengambil masa yang lama untuk pulih."

Kemudian wabak itu melanda, membawa kesakitan ekonomi yang tidak seimbang dan kehilangan pekerjaan kepada komuniti Kulit Hitam.

Itu menghalang ramai daripada mengambil kesempatan daripada kadar sejarah yang rendah pada tahun pertama wabak itu. Sebagai contoh, pemilik rumah kulit hitam menerima hanya 3.7% daripada $5.3 bilion penjimatan daripada pembiayaan semula pandemik sehingga Oktober 2020, menurut sebuah Kajian Federal Reserve Bank of Boston.

Pembeli kulit hitam juga menghadapi halangan semasa pandemik.

“Walaupun kadar gadai janji mencecah paras terendah sepanjang masa pada 2021, tidak semua orang dapat mendapat manfaat daripada kadar rendah ini. Sepanjang 2019 dan 2021, kadar pemilikan rumah putih meningkat hampir 3 mata peratusan, manakala kadar pemilikan rumah untuk warga kulit hitam Amerika meningkat sebanyak 2 mata peratusan,” kata Nadia Evangelou, pakar ekonomi kanan dan pengarah ramalan di National Association of Realtors (NAR). dalam satu kenyataan.

“Dengan kadar gadai janji 7%, hanya 15% isi rumah Kulit Hitam pada masa ini mampu membeli rumah biasa berbanding 30% isi rumah kulit putih. Oleh itu, keluarga kulit hitam mungkin ketinggalan jauh dalam pemilikan rumah berbanding rakan kulit putih mereka."

Sudah, ramai pembeli Hitam telah ditolak keluar dari pasaran. Hanya 3% daripada pembeli rumah pada tahun 2022 adalah Hitam, menurut data daripada Persatuan Realtors Kebangsaan, separuh bahagian daripada 2021.

Berterusan berat sebelah hari ini

Selain daripada halangan ekonomi yang menjejaskan pemilik dan pembeli Kulit Hitam secara tidak seimbang, komuniti juga menghadapi berat sebelah dalam banyak aspek proses pembelian rumah atau pembiayaan semula.

Sebagai contoh, keadilan gadai janji untuk pembeli rumah Hitam kekal secara relatif statik selama 30 tahun yang lalu, kekal stabil pada 78.5% sejak 1990, menurut Laporan Keadilan (Keadilan) Negeri AS Gadai Janji 2022.

Walau bagaimanapun, pada 2021 keadilan gadai janji meningkat untuk pemohon gadai janji Hitam daripada 80.4% pada 2020 kepada 84.4%, tetapi bonjolan itu "mencerminkan keadaan kewangan yang tidak normal semasa wabak COVID," melaporkan dijumpai.

Dan sementara bilangan permohonan pinjaman gadai janji meningkat pada 2021 untuk pembeli rumah Hitam, kadar penafian pinjaman mereka sebanyak 15% jauh melebihi kadar penafian 6% untuk pemohon kulit putih, SHIBA laporan ditemui.

Apabila kadar faedah mencapai 5% hingga 6%, keadilan gadai janji jatuh kepada hampir 2008 tahap krisis perumahan dan menjadi lebih teruk di kawasan dengan kepekatan tertinggi pembeli rumah Hitam, Laporan keadilan dijumpai.

“Lima negeri — Louisiana, Mississippi, Carolina Selatan, Arkansas, dan Alabama — menghasilkan hasil permohonan pinjaman yang lemah tanpa mengira persekitaran makro…walaupun dalam masa ledakan,” kata laporan itu.

Malah pembeli rumah minoriti yang berkelayakan juga mengalami diskriminasi, menurut 2012 kajian HUD.

Ambil contoh, pengalaman bekas pemain dan pelakon NFL, Devale Ellis dan isterinya Khadeen Ellis. Pasangan itu mula mencari rumah mewah di Georgia pada 2020. Walaupun dengan pra-kelulusan daripada bank, mereka menghadapi masalah semasa pengunderaitan.

"Kami pada asalnya mahu menurunkan 10%, tetapi mereka berkata kami terpaksa menurunkan 20%," kata Devale Ellis. “Kami bersetuju untuk menurunkan 20% dan mereka berkata kami memerlukan lebih daripada 20% selepas menyemak skor kredit saya. Skor kredit saya adalah pada pertengahan 700-an!”

Mengupah CPA berguna apabila pengunderait diperlukan tiga bulan W-2, walaupun Devale bukan pekerja dan memfailkan K-1 sebagai penghibur dan pemilik perniagaan.

"Ia membunuh saya bahawa anda bekerja keras untuk melakukan segala-galanya dengan cara yang betul, hanya untuk orang ramai mencari alasan untuk tidak membenarkan anda mencapai impian anda. Bagaimana jika kita tidak berada dalam kedudukan kewangan untuk membayar lebih daripada 25% untuk bayaran muka?” Devale Ellis bertanya. “Saya tahu sebahagian besar orang di Amerika hidup hampir atau di bawah garis kemiskinan, tetapi ia membuatkan anda sedar betapa sukarnya orang yang kelihatan seperti saya dan Khadeen untuk mendapatkan harta. Ia sama sekali tidak adil kerana harta adalah cara anda membina legasi.”

Daripada menjadikannya lebih sukar untuk layak, sesetengah bank hanya berhenti menawarkan perkhidmatan gadai janji kepada komuniti berwarna, yang dikenali sebagai garis merah moden.

Sejak 2021, Jabatan Kehakiman Memerangi Inisiatif Redlining mengumumkan empat kes persempadanan semula dan penyelesaian terhadap Bank Lakeland, Bank Trident, Bank Negara Trustmark, dan Cadence Bank yang memberi kesan buruk kepada pembeli rumah Hitam dan Hispanik.

"Mengakhiri redlining adalah langkah kritikal dalam kerja kita untuk menutup jurang yang semakin meluas dalam kekayaan antara masyarakat warna dan lain -lain," kata Penolong Peguam Negara Kristen Clarke dari Bahagian Hak Sivil Jabatan Keadilan dalam Sidang akhbar. "Penyelesaian [ini] menunjukkan komitmen teguh kami untuk memerangi garis merah moden dan memegang bank dan pemberi pinjaman lain bertanggungjawab apabila mereka menafikan orang kulit berwarna akses yang sama kepada peluang pinjaman."

Bias penilaian merendahkan nilai rumah untuk pemilik rumah Hitam

Pembeli rumah dan pemilik rumah kulit hitam juga menghadapi cabaran semasa proses penilaian rumah.

Sebagai contoh, Tenisha Tate-Austin dan Paul Austin memfailkan a tuntutan mahkamah terhadap penilai dan syarikat yang mengupah penilai kerana meremehkan rumah Marin County mereka di utara California dengan hampir $500,000, Caroline Peattie, pengarah eksekutif Fair Housing Advocates of Northern California yang mewakili pemilik rumah, memberitahu Yahoo Money.

A kajian terbaru oleh Freddie Mac mendapati bahawa "pemohon minoriti lebih berkemungkinan menerima nilai penilaian yang lebih rendah daripada harga kontrak." Begitu juga, a Kajian 2022 Brookings Institute mendapati rumah di kawasan kejiranan yang 50% Hitam bernilai 23% kurang berbanding dengan rumah di kawasan kejiranan lain yang mempunyai kualiti dan kemudahan yang serupa.

"Kos penurunan nilai adalah kira-kira $162 bilion" dalam kerugian kumulatif untuk pemilik rumah Hitam, kajian itu menyimpulkan.

"Adalah sukar untuk tidak berputus asa dalam hartanah sebagai broker barang Hitam dan untuk pembeli rumah dan pemilik rumah Hitam," kata Kenyon Hunter, broker hartanah bersekutu di Evolution Ave Group RE, kepada Yahoo Money. “Saya mempunyai seorang broker barang putih menghubungi saya selepas melihat rumah pelanggan saya, seorang doktor kulit hitam. Realtor mencadangkan supaya saya meminta pelanggan saya menyingkirkan unsur budaya — seperti anak patung Doc McStuffins dan karya seni Afrika — supaya ia terjual. Saya perasan bahawa jika penilai mengiktiraf keluarga Hitam tinggal di sana, nilainya akan turun.”

Menghakis kemampuan, melambatkan kekayaan

Apabila kadar gadai janji meningkat, pemilik rumah tidak lagi berpeluang untuk membiayai semula dan bakal pembeli mendapati ia lebih tidak mampu untuk membeli rumah. Tambah dalam diskriminasi yang mereka hadapi dalam industri gadai janji dan penilaian serta mempunyai baki hutang pelajar yang tinggi dan peluang untuk meningkatkan pemilikan rumah Hitam secara bermakna kelihatan lebih jauh.

“Pembelian rumah ialah langkah pertama yang ketara dalam membina kekayaan dan bagi pelanggan yang tidak mempunyai kecairan atau modal untuk menyimpan untuk bayaran pendahuluan yang lebih besar, ia tidak menggalakkan untuk ditinggalkan,” Chelsea Ransom-Cooper, rakan kongsi pengurusan dan perancangan kewangan pengarah di Rakan Kongsi Kekayaan Zenith, memberitahu Yahoo Money.

Apa yang ditawarkan oleh pemilikan rumah ialah peluang untuk membina kekayaan generasi.

Ekuiti perumahan menyumbang 16% daripada jumlah kekayaan isi rumah AS, menurut a melaporkan oleh Federal Reserve Bank of New York. Bagi orang kulit hitam Amerika, ia lebih daripada itu. Hampir dua pertiga daripada kekayaan Hitam adalah dalam perumahan, menurut NBER Kekayaan Dua Negara: Jurang Kekayaan Kaum AS kertas kerja.

"Pemilikan rumah ialah cara kelas pertengahan membina kekayaan di Amerika, dan malangnya pemilik rumah kulit hitam sering terlepas bahagian saksama mereka kerana penilaian yang rendah," kata Daryl Fairweather, ketua ekonomi Redfin, kepada Yahoo Money. “Ini bukan sahaja menyakitkan pemilik rumah Kulit Hitam hari ini, ia juga menyukarkan keluarga Kulit Hitam untuk membina kekayaan antara generasi, yang mempunyai kesan riak di seluruh komuniti Kulit Hitam apabila ia berkaitan dengan pencapaian pendidikan dan pembentukan perniagaan.”

Ronda ialah wartawan kanan kewangan peribadi untuk Yahoo Money dan peguam yang berpengalaman dalam undang-undang, insurans, pendidikan dan kerajaan. Ikuti dia di Twitter @writesronda

Baca trend dan berita kewangan peribadi terkini daripada Yahoo Money.

Ikuti Yahoo Finance pada Twitter, Instagram, Youtube, Facebook, Flipboard, dan LinkedIn