Pemilik Teater Broadway Bersedia Mengambil Untung Selepas Perubahan Peraturan Pengezonan

Malah kos udara di Broadway lebih mahal sekarang.

Pada tahun 1998, Jabatan Perancangan Bandar New York City meminda peraturan pengezonan untuk membenarkan tuan tanah Broadway menjual hak ke udara di atas teater mereka kepada pemaju hartanah yang ingin memasang menara tinggi di Daerah Teater. Menyusun ruang yang dipindahkan di atas tapak pembinaan lain, bangunan baharu telah dapat meningkat lebih tinggi daripada yang mungkin berlaku.

“Semua menara super baharu ini yang mengubah rupa ufuk bandar … tidak boleh berlaku tanpa pemindahan hak udara,” diperhatikan Robert Von Ancken, seorang penilai hartanah.

Sebagai sebahagian daripada setiap perjanjian hak udara, pemaju hartanah mesti membuat sumbangan kepada Dana Daerah Kecil Teater, yang memberikan geran untuk menyokong penerbitan rancangan asal, menarik penonton baharu dan mempelbagaikan saluran paip profesional teater. Ia telah mengagihkan lebih $10 juta daripada penjualan hak udara, dan seorang ahli politik tempatan diisytiharkan bahawa penggunaan dana untuk mewujudkan program bimbingan "menunjukkan sekali lagi bahawa memanfaatkan hak [udara] kejiranan untuk melabur dalam masa depan bandar kita adalah menang-menang."

Apabila Dana itu ditubuhkan pada tahun 1998, kadar asal bagi setiap sumbangan ditetapkan pada $10 setiap kaki persegi. Tetapi, apabila harga pasaran hak udara menembusi bumbung, kadar sumbangan telah dinaikkan kepada $14.91 setiap kaki persegi pada tahun 2006, dan sekali lagi kepada $17.60 setiap kaki persegi pada tahun 2011.

Pada 2016, Jabatan Perancangan Bandar mengesyorkan menaikkan kadar caruman kepada sama ada 20 peratus daripada harga jualan atau 20 peratus daripada $347 setiap kaki persegi, mengikut mana-mana jumlah yang lebih besar. Ia kemudiannya akan melaraskan harga lantai $347 setiap kaki persegi setiap tiga hingga lima tahun.

“Perubahan pada metodologi ini akan sejajar dengan niat asal pindaan teks 1998, yang mewujudkan keupayaan untuk teater tersenarai untuk memindahkan hak [siaran] di seluruh daerah kecil untuk sumbangan ke dalam dana daerah kecil yang baru diwujudkan yang bersamaan dengan 20 peratus daripada nilai pemindahan [hak udara],” menjelaskan Naib pengerusi Suruhanjaya Perancangan Bandar Raya New York Kenneth Knuckles.

Walau bagaimanapun, harga untuk hak udara meningkat lebih cepat daripada kadar sumbangan sejak 1998.

Menurut satu laporan, hak udara yang dijual selepas 2007 adalah antara $318 setiap kaki persegi hingga $692 setiap kaki persegi selepas diselaraskan untuk inflasi. Harga purata ialah $461 setiap kaki persegi, bermakna purata kadar sumbangan kepada Dana adalah kurang daripada empat peratus daripada harga setiap kaki persegi.

Menghadapi potensi kenaikan kadar sumbangan, pemilik teater Broadway dan pemaju hartanah berperang.

“Peningkatan dramatik seperti yang dicadangkan di sini sudah pasti akan mendinginkan pasaran, menyebabkan beberapa transaksi (jika ada),” berhujah Paimaan Lodhi, naib presiden di Lembaga Harta Tanah New York. Menyifatkan pelarasan itu sebagai "membebankan, berlebihan dan tidak adil," Lodhi meneruskan bahawa, "sekurang-kurangnya, 400 peratus peningkatan semalaman memperlakukan pemilik teater secara berbeza dan tidak adil daripada mereka yang dapat menjual hak udara mereka sebelum ini dan mereka yang tertakluk kepada ini. peningkatan yang sangat drastik sekarang.”

"Kami bimbang perlu membayar harga lantai jika pasaran jatuh, dan juga kesannya terhadap rundingan," bergema seorang peguam yang mewakili pemilik teater. "Kebimbangan kami juga bersifat teori," kata peguam itu, sambil menambah bahawa "harga harus ditentukan oleh pasaran."

Seorang ahli Majlis Bandaraya New York, yang baru-baru ini menerima sumbangan kempen $16,000 daripada pemilik teater Broadway, menyerang potensi peningkatan itu, dan Jabatan Perancangan Bandar telah menarik balik cadangannya sejurus sebelum mengundi pada 2017.

Mengkritik pentadbiran Datuk Bandar New York, Bill de Blasio kerana "mengambil gulinya dan pulang ke rumah," ahli Majlis ketika itu Dan Garodnick merungut bahawa "ia mengecewakan, ia mengejutkan, dan ia terlalu buruk untuk institusi budaya yang benar-benar rugi di sini."

Pada bulan April, Jabatan Perancangan Bandar di bawah Datuk Bandar baharu Eric Adams menyemak semula peraturan pengezonan, dan mencadangkan meningkatkan kadar sumbangan kepada $24.65 setiap kaki persegi. Cadangan kenaikan sebanyak 40 peratus akan menyamai kenaikan 40 peratus dalam nilai taksiran jumlah keluasan lantai binaan di Daerah Teater antara 2011, apabila kadar sumbangan kali terakhir diubah, dan 2021.

Walaupun penyokong masyarakat merungut bahawa "$24 adalah menyedihkan, dan, dalam dunia hari ini pada inflasi yang kita lihat, anda tidak boleh melakukan banyak dengan $24 sekaki persegi," Jabatan meneruskan cadangan itu, dan kadar caruman baharu adalah secara senyap-senyap. pakai beberapa minggu lalu tanpa sebarang liputan akhbar.

Jika pemaju hartanah tidak membayar lebih banyak wang untuk hak udara, maka pemilik teater Broadway akhirnya akan membawa pulang lebih sedikit wang sekarang.