Bina, Sayang, Bina! Pada 2023, Bandar Perlu Memberi Insentif kepada Perumahan Baharu

Pakar dan peramal akan cuba meramalkan sama ada dan berapa lama ekonomi Amerika akan mengalami inflasi. Jawapan kepada soalan tersebut juga akan memberi kesan kepada penilaian mereka terhadap kemelesetan; adakah kita menang satu, adakah satu akan datang, dan berapa dalam dan lama ia akan bertahan? Apabila bercakap mengenai ekonomi perumahan, daun teh sukar dibaca. Kadar faedah gadai janji dinaikkan, dan begitu juga sewa menambah kepada inflasi keseluruhan. Sementara itu, harga perumahan keluarga tunggal melonjak pada tahun 2021 apabila pekerja terpencil mengambil kesempatan daripada wang murah dan kerja jauh untuk mencetuskan kegilaan membeli di pasaran yang sebelum ini mengantuk seperti Boise dan Bozeman. Kini harga di pasaran tersebut jatuh dengan cepat. Apakah maksudnya dan bagaimanakah kerajaan tempatan yang mengawal bekalan perumahan melalui peraturan bertindak balas? Dalam setiap senario, jawapannya adalah sama: beri insentif kepada lebih banyak bangunan dengan lebih sedikit peraturan dan lebih banyak insentif.

Ingat arca perumahan besar pada tahun 2008? Pengeluaran perumahan keluarga tunggal tidak pernah pulih, atau sekurang-kurangnya tahap pengeluaran perumahan belum mencapai angka yang sama. Tinjauan pada permit keluarga tunggal dari tahun 2000 hingga sekarang menunjukkan kejatuhan pengeluaran yang ketara. Benar, data Federal Reserve Bank of Saint Louis menunjukkan kejatuhan bermula jauh sebelum kejatuhan, tetapi tidak kira, walaupun dengan ledakan pembelian yang besar pada 2021, bekalan tidak mengikuti permintaan, bermakna harga yang lebih tinggi.

Sewa telah tidak menentu. Data Zumper untuk Boston menunjukkan contoh sempurna bagaimana sewa jatuh semasa wabak kemudian melonjak semula ke tahap pra-pandemi, kemudian terus meningkat.

Jadi, apa yang berlaku seterusnya? Berikut adalah beberapa senario.

Inflasi Tinggi Berterusan, Fed Bertindak Agresif, Kemelesetan Berlaku

Senario terburuk adalah bahawa Fed bukan sahaja mengambil alih mangkuk minuman keras, tetapi ia muncul dengan polis untuk memecahkan parti. Dalam kes ini, pengeluaran perumahan menurun kepada sifar dengan transaksi yang sangat sedikit kerana wang menjadi lebih mahal dan pelabur mencari pelaburan lain. Ia mungkin tidak seteruk 2008, tetapi hasilnya akan menjadi perlahan atau pengeluaran terhenti dan permintaan tidak berubah.

Inflasi berkurangan, Fed Berundur, Kemelesetan Pendek dan Cetek Berlaku

Malah dalam senario ini, akan berlaku masalah dalam hos pengeluaran perumahan kerana kenaikan kadar faedah baru-baru ini. Projek berbilang keluarga mungkin akan perlahan juga; mereka dibina dengan wang yang dipinjam juga. Apabila awan berpisah dan matahari mula bersinar, ia akan mengambil masa untuk pengeluaran meningkat, dan lonjakan permintaan akan disambut dengan kekurangan bekalan dan harga yang lebih tinggi pada akhir 2023.

Penunjuk Tertinggal Inflasi Terlalu Menyatakan, Fed Berundur, Tiada Inflasi atau Kemelesetan pada 2023

Penunjuk kerajaan sentiasa berada di belakang peristiwa ekonomi sebenar. Ia seperti ahli meteorologi yang muncul beberapa hari selepas puting beliung memusnahkan rumah anda dan berkata, "Ia adalah rasmi, rumah anda telah dirobohkan oleh puting beliung." Dalam perbincangan di The Ringer's Podcast Inggeris biasa, Mark Zandi dari Moody's menerangkan fenomena ini. "Apabila anda mendapat kenaikan sewa di pasaran, katakan pada bulan Februari, ia mengambil masa kira-kira enam bulan untuk itu diterjemahkan ke dalam makna inflasi sewa seperti yang diukur oleh BLS." Mungkin kita ok, cuma kita tak tahu. Tetapi wang masih menjadi lebih mahal, dan pada masa Fed berundur, kita masih akan melihat kelembapan pengeluaran dalam perumahan.

Kini Masanya untuk Mencegah "Krisis Perumahan" Seterusnya

Dalam setiap senario di atas, pengeluaran perumahan merentas tipologi akan berlaku. Jika kita boleh belajar apa-apa daripada tahun 2008, sepatutnya kemerosotan dalam pelaburan dalam perumahan baharu, permintaan yang lemah untuk perumahan, dan pengeluaran perumahan yang perlahan atau dihentikan adalah isyarat: Bina, sayang, bina! Pemaju membenci risiko lebih daripada mereka menyukai keuntungan. Malah, ia hanya masuk akal bahawa perumahan menjadi menarik apabila harga meningkat selepas kejatuhan besar. Tanah kosong yang boleh menjadi perumahan itu mungkin akan terdiam sehingga permintaan melonjak, harga meningkat, dan kemudian membina di atasnya merasionalkan kos dan risiko. Biasanya, apabila ekonomi perumahan pulih panik kerajaan kerana harga meningkat dan kemudian mereka mengenakan peraturan dan peraturan untuk "menetapkan" harga.

Kita boleh mengelakkan ini apabila ekonomi perumahan stabil dan pulih dengan bertindak sekarang untuk menghapuskan semua perkara yang melambatkan pengeluaran. Seterusnya, jika pemaju bimbang bangunan sekarang terlalu berisiko, kerajaan tempatan boleh melabur - ya, meletakkan wang di atas meja - untuk membina lot kosong itu dan memberi subsidi pada kadar dan kerugian kekosongan yang berpotensi tinggi. Apabila ekonomi berubah, dan permintaan untuk perumahan kembali, tsunami permintaan itu akan dipenuhi dengan banyak perumahan. Adakah kerajaan membuat jerami pada tahun 2009, 2010, dan 2011, apabila matahari tidak bersinar, kami akan mengalami lebih sedikit masalah harga perumahan apabila ia akhirnya berlaku.