Membeli Rumah Kedua untuk Disewa: Perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan

Walaupun terdapat faedah kewangan untuk melabur dalam harta sewa, terdapat risiko—penyewa yang tidak membayar sewa mereka dan pening menjadi tuan rumah—juga. Anda perlu menimbang cukai, penghargaan hartanah, gadai janji dan kos penyelenggaraan serta keinginan anda untuk menjadi tuan rumah apabila memutuskan sama ada memiliki sewa adalah langkah kewangan yang bijak. 

Fikirkan Tentang Kelebihan Cukai

Anda boleh memotong faedah, cukai, insurans dan perbelanjaan lain terhadap pendapatan hartanah dan biasanya menolak kerugian terhadap pendapatan anda yang lain. Anda juga boleh menolak susut nilai daripada cukai anda.

Potongan itu pada asasnya adalah elaun untuk haus dan lusuh selama 27.5 tahun, pada 2021. Anda boleh menjual harta sewa dan menggulung hasil ke dalam harta sewa lain tanpa membayar cukai keuntungan modal.

Jangan Lupa Anda Akan Menjadi Tuan Rumah

Harta sewa anda adalah perniagaan yang memerlukan masa dan tenaga. Anda perlu mengikuti perkembangan terkini tentang undang-undang sewa dan dikehendaki secara sah untuk mengekalkan harta yang selamat dan boleh didiami untuk penyewa anda.

Ingat bahawa penyewa yang membayar dolar tertinggi mempunyai hak untuk mengharapkan tindak balas yang hampir serta-merta kepada sebarang masalah, besar atau kecil. Penyewa yang tahu bahawa mereka membayar sedikit di bawah pasaran akan cenderung menjadi kurang menuntut. Ia membantu jika anda boleh melakukan pembaikan kecil sendiri. Anda juga perlu mengutip sewa dan berurusan dengan penyewa yang bermasalah.

Jika prospek menguruskan sewaan anda sendiri adalah menakutkan, minta broker hartanah anda untuk mendapatkan rujukan kepada a Pengurus harta atau penjaga atau buat carian dalam talian. Hanya sedar bahawa mengupah pengurus hartanah akan memakan pulangan anda. 

Buat Kerja Rumah Hartanah Anda

Luangkan sebanyak mungkin, jika tidak lebih, masa meneliti harta sewa seperti anda akan membeli tempat tinggal. Anda mesti mengetahui spesifikasi pasaran, undang-undang pengezonan dan arah aliran untuk kedua-dua penyewaan dan jualan rumah di lokasi yang anda bayangkan. Lihat sekolah, pengangkutan, sumber rekreasi, beli-belah dan perkara yang penyewa di kawasan itu harapkan dalam penyewaan.

Membeli rampasan boleh menjadi pilihan kerana bank rampasan biasanya ingin mendapatkan semula baki gadai janji dan akan menjual harta itu pada harga kurang daripada nilai pasaran. 

Anda pasti mahu hartanah anda menarik kepada penyewa. Cari hartanah dengan kawasan dermaga atau berdekatan dengan kampus kolej atau zon sekolah tempatan. Sebuah rumah lama dalam komuniti yang stabil atau sebuah rumah di kawasan kejiranan yang sedang dihidupkan semula boleh menjadi pilihan yang baik juga. 

Jika anda membeli hartanah sewa pelaburan di padang golf baharu, berhati-hati dengan "sindrom padang golf". Jika perumahan padang golf yang lebih baharu dan menarik dibina di kawasan umum yang sama, harta tanah anda mungkin muncul bertarikh dalam beberapa tahun yang akan menurunkan harga. 

Jangan Abaikan Menjalankan Nombor

Gunakan aplikasi telefon pintar atau kalkulator gadai janji dalam talian untuk menganalisis kos perumahan bulanan anda. Kalkulator seharusnya membenarkan anda memasukkan harga belian, wang pendahuluan, cukai, insurans, dan kadar faedah pinjaman gadai janji. Kadar gadai janji untuk hartanah sewa biasanya lebih tinggi daripada kadar untuk rumah utama. Juga faktor dalam penyelenggaraan dan pembaikan. Peraturan praktikal yang baik adalah tentang 1% daripada harga belian setahun.

Jadi hartanah $300,000 akan menelan belanja kira-kira $3,000 setahun untuk diselenggara. Walau bagaimanapun, anda mungkin ingin meningkatkan peratusan kepada 1.5% atau 2% jika harta itu lebih lama. Satu lagi cara untuk mengira pembaikan dan penyelenggaraan adalah dengan mematuhi apa yang kadang-kadang dipanggil "peraturan kaki persegi", yang mencadangkan bajet pemilik rumah $1 setiap kaki persegi setahun. Jika rumah sewa anda berkeluasan 1,800 kaki persegi, sebagai contoh, anda melihat $1,800 setahun dalam kos pembaikan dan penyelenggaraan.

Contoh Dunia Sebenar

Berikut ialah contoh unjuran pendapatan: Katakan anda menyewa rumah $300,000 dengan harga $2,000 sebulan. Bayaran muka 20% ialah $60,000, dan 30 tahun kadar faedah tetap pada baki $240,000 ialah 4%. Cukai, insurans dan belanjawan penyelenggaraan akan menjadikan kos bulanan kepada $1,764, menghasilkan keuntungan nominal $2,838 setahun, atau 4.73% daripada bayaran muka setahun. Boleh tahan.

Itu jauh lebih baik daripada akaun simpanan dan lebih baik daripada kebanyakan saham mewah membayar dividen, walaupun mungkin tidak sebanyak yang anda boleh perolehi dalam pasaran saham pada tahun yang baik. Tetapi apabila anda mengira susut nilai biasa sebanyak 3.64%, keuntungan nominal $2,838 menjadi kerugian sebanyak $6,252, yang boleh anda gunakan terhadap pendapatan lain. Walau bagaimanapun, bergantung pada kurungan cukai anda, itu boleh berjumlah beberapa ratus dolar penjimatan cukai kepada positif aliran tunai ditambah dengan kemungkinan rumah itu akan menghargai nilainya.

The Line Bawah

Melabur dalam hartanah untuk pendapatan bukan untuk semua orang, tetapi jika anda menganggap pelaburan anda sebagai perniagaan, bertolak ansur untuk risiko yang wujud, dan berguna dengan tukul, manfaat kewangan boleh menjadi besar.