Membeli rumah pertama anda? Inilah yang anda perlu tahu

Pembeli rumah kali pertama mempunyai keluk pembelajaran yang curam, daripada memahami keterjangkauan sebenar dan cara untuk melayakkan diri untuk gadai janji kepada menguruskan aliran tunai mereka selepas pembelian mereka.

"Apabila membeli rumah pertama anda, anda perlu mempertimbangkan bahawa pemberi pinjaman akan membenarkan anda meminjam tidak semestinya jumlah yang sama seperti yang anda mampu secara munasabah," kata perancang kewangan bertauliah Eric Roberge, pengasas Beyond Your Hammock di Boston.

Walaupun kebanyakan bank akan membenarkan anda membuat pinjaman dengan bayaran sekitar 30% daripada pendapatan anda, Roberge menasihatkan pelanggan untuk mengekalkan kos perumahan tahunan mereka (bayaran gadai janji berserta cukai hartanah, insurans pemilik rumah dan penyelenggaraan tahunan) kepada 20% daripada pendapatan kasar mereka .

"Dalam persekitaran hari ini, mereka membeli pembayaran, bukan harga pembelian," kata CJ Harrison, CFP, naib presiden DecisionPoint Financial di Mesa, Arizona. “Tetapi mereka perlu ingat bahawa ini adalah harga rumah yang melambung tinggi.

“Saya bertanya kepada pelanggan ini, 'Bolehkah anda mengalami kemerosotan nilai rumah anda secara kewangan?'”

Untuk membawa pelanggannya turun ke bumi, Brian Mercado, CFP dengan JSF Financial di Los Angeles, menyuruh mereka melakukan senaman.

"Saya memberitahu mereka bahawa, semasa mereka memburu rumah, mereka harus cuba hidup seolah-olah mereka sudah membuat bayaran yang lebih besar," katanya. “Ia adalah ujian tekanan ke atas aliran tunai mereka.”

Walaupun pembeli membiasakan diri dengan belanjawan baharu, Mercado melaburkan lebihan simpanan bulanan supaya ia boleh ditambah kepada bayaran muka.

Anda tidak mahu membesarkan rumah baharu anda, kata Stephanie Campos, CFP, pemilik Campos Financial di Miami. Dia bertanya soalan kepada pelanggan seperti "Adakah rumah ini memenuhi keperluan anda selama lebih daripada lima hingga 10 tahun?" dan "Adakah gadai janji dan kos penutupan berbaloi, jika anda perlu membeli tempat lain dalam beberapa tahun?"

Sebelum memohon gadai janji, adalah penting untuk membersihkan skor kredit anda jika perlu, menurut Campos.

"Kadar penggoda yang diiklankan hanya untuk kredit yang sangat baik dan [secara amnya, kadar bank adalah sasaran bergerak bergantung kepada selera risiko pemberi pinjaman," katanya.

Campos menasihati pencari rumah dengan skor kredit di bawah 600 untuk melihat ke dalam gadai janji kembali oleh Pihak Berkuasa Dalam Negeri Persekutuan. Ini ditujukan kepada pembeli rumah kali pertama yang mengalami kesukaran menyimpan sehingga 20% turun yang diperlukan untuk mengelakkan insurans gadai janji swasta, katanya. Pinjaman FHA mungkin memerlukan penurunan sebanyak 3.5% tetapi datang dengan kadar yang lebih tinggi sedikit dan keperluan pembayaran dan pendapatan tertentu.

Satu cara untuk pembeli mengelak daripada mendapatkan insurans gadai janji persendirian, atau PMI, kata Mercado, adalah dengan mengambil dua pinjaman berasingan — iaitu, gadai janji untuk 80% daripada jumlah yang diperlukan, dan garis kredit ekuiti rumah untuk baki.

Mercado juga mencadangkan pembeli meminta beberapa surat pra-kelayakan daripada pemberi pinjaman dalam jumlah yang berbeza untuk strategi rundingan yang berbeza. Sebagai contoh:

• Jika anda tidak mahu memberitahu penjual bahawa anda boleh membayar lebih, gunakan surat yang menunjukkan hanya jumlah yang anda perlukan untuk pembelian.
• Jika anda berada dalam perang bidaan, gunakan surat dengan jumlah yang menunjukkan penjual bahawa anda boleh pergi lebih tinggi.

Pembeli harus mempunyai beberapa di tangan, sekiranya mereka perlu membuat tawaran segera, kata Mercado.

Gadai janji ialah salah satu "arena paling kompetitif di luar sana," kata Harrison, "jadi dapatkan pecahan kos dan tunjukkan kepada pemberi pinjaman lain."

Dia memberitahu pembeli untuk mendapatkan sebut harga daripada sekurang-kurangnya tiga sumber gadai janji dan meminta lembaran kerja bayaran, yang merupakan permulaan dan tidak memerlukan semakan kredit, dan/atau anggaran pinjaman, yang mengikat dan memerlukan semakan kredit.

Anggarkan terlalu tinggi jumlah perbelanjaan selepas pembelian anda, kata Harrison, memandangkan kos perabot, penyelenggaraan halaman dan pembaikan adalah tinggi disebabkan permintaan yang terhasil daripada pasaran perumahan yang hangat.

"Bersabar sebelum anda mula membelanjakan wang selepas pembelian anda," katanya. “Lajukan diri anda dan simpan dana kecemasan anda — dan belanjakan untuk pembelian masa hadapan dan bukannya membelanjakan semua wang tunai anda.”