Perjalanan dengan kereta api sejauh 120km antara bandar Luoyang dan Zhengzhou adalah mempamerkan kelesuan ekonomi dan impian yang musnah. Dari tingkap yang tidak berkesudahan, menara kediaman separuh binaan melepasi satu demi satu untuk tempoh perjalanan selama sejam. Banyak bangunan kelihatan hampir siap; ada yang sudah siap dan telah menjadi rumah kepada keluarga. Tetapi banyak lagi rangka kosong di mana pembinaan terhenti lama dahulu. Pemaju telah kehabisan wang tunai dan tidak lagi boleh membayar pekerja dan membeli bahan. Projek telah terhenti. Keluarga tidak akan pernah mendapat rumah mereka.
Perjalanan kereta api melalui kawasan tengah China membantu menjelaskan salah satu krisis terbesar negara dalam ingatan baru-baru ini: hilang keyakinan orang ramai terhadap model ekonomi kerajaan. Selama beberapa dekad industri hartanah telah menjadi simbolik kebangkitan China yang tidak dapat dihalang. Usahawan swasta telah membuat kekayaan yang besar. Rata-rata orang telah menyaksikan nilai bersih mereka melonjak apabila nilai rumah meningkat tiga kali ganda. Kerajaan tempatan telah mengisi tabung mereka dengan menjual tanah yang luas kepada pemaju. 70% kekayaan isi rumah Cina yang menakjubkan kini terikat dalam hartanah.
Untuk melemahkan kepercayaan terhadap model ini adalah untuk menggoncang asas keajaiban pertumbuhan China. Dengan penutupan covid-19 yang meluas dan tindakan keras terhadap usahawan swasta, ini berlaku dalam pelbagai aspek. Tetapi tiada tempat yang lebih jelas daripada dalam industri hartanah, yang membentuk anggaran 25% daripada KDNK. Permulaan projek baharu jatuh sebanyak 45% pada bulan Julai berbanding tahun lalu, jualan rumah sebanyak 33% dan pelaburan hartanah sebanyak 12%. Kesannya bergelora dalam ekonomi, melanda pembuat perabot dan pekerja keluli. Tamparan kepada keyakinan datang pada masa yang kritikal bagi Xi Jinping, pemimpin China, yang mungkin akan diberikan penggal ketiga pada kongres parti pada Oktober.
Menghidupkan semula kepercayaan dalam sistem adalah penting bagi Encik Xi dan Parti Komunis. Namun, maklum balas daripada kerajaan adalah berpecah-belah dan perlahan, dengan para pegawai nampaknya terharu dengan kerumitan keadaan. Untuk memulihkan kepercayaan terhadap pasaran perumahan, orang ramai perlu melihat projek yang terhenti siap dan harga meningkat. Sementara itu, firma pembinaan dan pekerja mereka perlu dibayar balik, dan pelabur tempatan dan asing dibayar balik ke atas produk pendapatan tetap mereka. Dan semua ini mesti dilakukan tanpa menaikkan semula gelembung hutang yang tidak mampan yang telah menjadi pasaran hartanah.
Garisan di dalam pasir
Krisis perumahan mempunyai dua punca segera. Yang pertama ialah tindakan keras kerajaan terhadap keterlaluan industri hartanah. Sejak Ogos 2020, pegawai telah mengehadkan nisbah liabiliti kepada aset pemaju, hutang bersih kepada ekuiti dan tunai kepada hutang jangka pendek, dalam dasar yang dikenali sebagai "tiga garis merah". Ini telah memaksa ramai untuk menghentikan peminjaman dan penjualan aset yang tidak mampan, mengehadkan keupayaan mereka untuk terus membina dan menjual projek baharu.
Dasar sifar covid China adalah tamparan kedua. Kerajaan pusat telah memaksa berpuluh-puluh bandar untuk mengurung penduduk di rumah mereka selama berhari-hari, dan kadangkala berminggu-minggu, berakhir apabila kes covid ditemui. Pada masa penulisan, bandar besar Chengdu dan Shenzhen dikunci sepenuhnya atau sebahagiannya. Penutupan telah menghalang orang ramai daripada melihat rumah dan membuat pembelian. Mereka juga mempunyai kesan ke atas jiwa pengguna. Usahawan takut penutupan perniagaan mereka secara tiba-tiba. Pekerja bimbang diberhentikan kerja. Kebimbangan seperti ini tidak menggalakkan pembelian rumah.
Hasilnya adalah kekenyangan. Pemaju China sangat bergantung pada penjualan rumah lama sebelum ia dibina, untuk menjana kecairan. Tahun lepas mereka telah menjual 90% rumah. Tetapi tanpa akses kepada bon dan pinjaman, kerana bank mengurangkan pendedahan mereka kepada sektor hartanah, dan dengan jualan baharu kini jatuh, sifat pasaran hartanah seperti Ponzi telah dilihat sepenuhnya.
Evergrande, pemaju yang paling banyak berhutang di dunia, gagal bayar pada bulan Disember. Usaha untuk menstruktur semula hutang luar pesisirnya, yang bertujuan sebagai model untuk diikuti, terlepas tarikh akhir akhir bulan Julai. Sekurang-kurangnya 28 syarikat hartanah lain telah terlepas pembayaran kepada pelabur atau melakukan penstrukturan semula. Dagangan dalam saham 30 pemaju yang tersenarai di Hong Kong, yang membentuk 10% daripada pasaran melalui jualan, telah dibekukan, menurut Gavekal, sebuah firma penyelidikan. Pada awal Ogos separuh daripada pembangun tersenarai di China berdagang pada nisbah harga kepada pendapatan kurang daripada 0.5, tahap yang pernah didagangkan Evergrande pada empat bulan sebelum ia gagal bayar, kata Song Houze dari MacroPolo, sebuah badan pemikir di Chicago.
Firma yang beberapa bulan lalu dianggap sebagai pertaruhan selamat kini bergelut. Ambil Country Garden, pemaju terbesar China mengikut jualan. Awal tahun ini kebanyakan penganalisis mengetepikan kebimbangan bahawa ia akan menghadapi tekanan. Pelabur terus membeli bonnya. Tetapi pada 30 Ogos Country Garden mendedahkan bahawa keuntungan untuk separuh pertama tahun telah jatuh hampir 100%. Pasaran hartanah telah "merosot dengan pantas ke dalam kemurungan yang teruk", katanya dalam pendapatannya. Ketegangan pada Country Garden menunjukkan bahawa masalah tidak lagi khusus untuk pemaju tertentu. Seluruh industri berisiko.
Bakal pembeli rumah telah tercicir daripada pasaran. Walau bagaimanapun, yang lebih membimbangkan ialah berjuta-juta orang menunggu, selalunya selama bertahun-tahun, untuk rumah yang telah mereka bayar. Hanya 60% daripada rumah yang telah dijual antara tahun 2013 dan 2020 telah dihantar.
Encik Liu, yang meminta untuk dirujuk dengan nama keluarganya, membeli sebuah flat di Zhengzhou pada 2014, membuat bayaran pendahuluan 250,000 yuan ($40,000). Rumah itu dijadualkan siap pada 2017. Tetapi hari itu tidak pernah tiba. Sebaliknya, dia menyewa sebuah flat, sebelum akhirnya membeli sebuah lagi di bangunan lama tanpa lif. Ia bukan kehidupan yang dia bayangkan untuk dirinya sendiri. Encik Liu tidak pernah mula membayar gadai janjinya dan telah terlibat dalam perbincangan tanpa henti dengan pemaju hartanah untuk mendapatkan kembali bayaran pendahuluannya. "Tiada gunanya," katanya.
Penganalisis telah menyedari masalah ini selama bertahun-tahun, tetapi percaya bahawa pihak berkuasa China tidak akan membenarkan pembeli rumah yang terkilan untuk membantah. Laporan yang diterbitkan dua tahun lalu oleh pwc, firma perakaunan, menyatakan bahawa walaupun pembinaan di gerai projek perumahan terhenti, "ratusan atau beribu-ribu isi rumah yang tidak diselaraskan biasanya mempunyai sedikit keupayaan untuk mempengaruhi sesuatu".
Pengiraan ini telah dipusingkan. Pergerakan kecil tetapi berpengaruh untuk mengumpul dan menerbitkan data mengenai keengganan membayar gadai janji telah mengejutkan pihak berkuasa. Pada 12 Julai, sukarelawan tanpa nama mula berkongsi data tentang boikot gadai janji di media sosial. Setakat ini kira-kira 350 telah dikenal pasti; penganalisis percaya ini mungkin sebahagian kecil daripada nombor sebenar. Penapis negeri telah melakukan yang terbaik untuk menghapuskan rujukan kepada maklumat letupan itu, tetapi pengetahuan tentang protes nampaknya telah tersebar. Seperti yang berlaku, orang lain akan dipujuk untuk menangguhkan pembelian atau menghentikan pembayaran gadai janji.
Pelabur dan bakal pembeli rumah kini memerhati dengan rasa gelisah apabila negeri menyatukan responsnya, di peringkat pusat dan tempatan. Selama lebih sedekad bandar raya China telah menggunakan senarai panjang peraturan dan insentif untuk memperhalusi pasaran hartanah tempatan, biasanya untuk mengurangkan spekulasi dan menyejukkan kenaikan harga yang pantas. Ini termasuk kawalan ke atas akses kepada gadai janji, serta had tentang siapa yang boleh membeli rumah dan bilangan yang boleh mereka beli.
Bandar kini melonggarkan peraturan ini. Antara Mei dan Julai, kerajaan perbandaran mengumumkan 304 langkah individu untuk memulihkan keyakinan, menurut cicc, sebuah bank pelaburan China. Zhengzhou, di tengah-tengah protes gadai janji, adalah penggerak awal. Pada bulan Mac ia mengumumkan 18 tindakan dengan harapan dapat merangsang permintaan. Ini termasuk langkah untuk memudahkan mendapatkan gadai janji, dan membenarkan keluarga yang mempunyai ahli warga emas membeli rumah pangsa jika mereka berpindah ke bandar.
Isyarat kepada pembeli ini telah menarik banyak perhatian—bukan kerana ia telah memulihkan permintaan tetapi kerana ia seolah-olah bercanggah dengan dasar kerajaan pusat. Dalam video yang disebarkan secara meluas di media sosial China pada Ogos, seorang ketua Parti Komunis tempatan di wilayah Hunan dilihat menyeru orang ramai untuk membeli seberapa banyak rumah yang mungkin: “Adakah anda membeli yang ketiga? Kemudian beli yang keempat.” Mesej itu bertentangan dengan mesej daripada Encik Xi sendiri, yang telah memberi amaran bahawa "rumah adalah untuk didiami" dan sudah tentu bukan untuk pelaburan spekulatif.
Kerajaan tempatan juga telah digalakkan oleh pengawal selia dan pegawai untuk mewujudkan dana bail-out untuk melabur dalam projek perumahan yang belum siap, dan akhirnya membantu menghantar rumah kepada pembeli yang kecewa. Zhengzhou telah memperuntukkan 80 bilion yuan ($12 bilion) untuk tujuan itu. Pemikiran mengatakan bahawa dana tempatan akan lebih sesuai dengan keadaan di lapangan.
Zhengzhou sedang bereksperimen dengan rancangan tempatan yang mungkin paling agresif. Kerajaan bandar telah mengeluarkan arahan kepada pemaju yang mengatakan semua pembinaan yang terhenti mesti dimulakan semula pada 6 Oktober. Syarikat muflis yang tidak boleh berbuat demikian mesti memfailkan penstrukturan semula untuk membawa masuk pelaburan baharu, dan juga membayar balik sebarang bayaran pendahuluan yang dibuat oleh pembeli rumah seperti Encik Liu. Kegagalan berbuat demikian boleh menyebabkan pemaju disiasat kerana penyelewengan dan jenayah serius lain.
Bagi pihak mereka, pembuat dasar telah berulang kali mengurangkan kadar gadai janji sejak pertengahan Mei. Bagi menjamin bekalan rumah, kerajaan pusat telah mengambil jaminan sepenuhnya terbitan bon baharu oleh beberapa pemaju swasta, dengan berkesan mengalihkan risiko kepada negeri. Longfor, firma hartanah yang bergelut, menetapkan harga bon 1.5bn-yuan pada kadar kupon 3.3% pada 26 Ogos, jauh di bawah harga pasaran. Ini mungkin semata-mata kerana bon itu ditaja jamin sepenuhnya oleh China Bond Insurance, sebuah agensi negara. Lebih banyak terbitan sedemikian dirancang untuk memberikan kecairan kepada pemaju yang dilihat oleh kerajaan sebagai kualiti yang lebih tinggi. Ia adalah permulaan program untuk memilih pemenang.
Satu lagi serampang sokongan negeri akan datang dalam bentuk kecairan langsung. Pada 22 Ogos, bank pusat dan kementerian kewangan berkata bahawa mereka akan menyokong pinjaman khas daripada bank dasar yang diarahkan kerajaan yang boleh disediakan untuk menyiapkan rumah pra-jualan. Saiz program itu belum didedahkan, tetapi Bloomberg, sebuah perkhidmatan berita, melaporkan bahawa 200bn yuan akan disediakan.
Perbelanjaan awam seperti ini adalah pedang bermata dua. Di satu pihak, ia akan membantu menghantar rumah kepada pemilik yang sah dan memulakan semula pembayaran gadai janji, mengurangkan tekanan daripada bank. Tetapi pada masa yang sama wang tunai mengisi lubang yang dicipta oleh tadbir urus tempatan yang buruk dan pemaju hartanah yang meragukan. "Itu hanya mewakili wang yang tidak boleh dibelanjakan untuk rangsangan di tempat lain," kata Alex Wolf dari JPMorgan Chase, sebuah bank.
Kembali ke papan lukisan
Usaha Zhengzhou untuk menggalakkan pembeli baharu sejak Mac telah merosot. Sebaliknya, keadaan terus merosot, menunjukkan bahawa mengutak-atik dasar tempatan tidak mencukupi. Dana bail-out tempatan juga kelihatan lemah. Di atas kertas beberapa bandar mempunyai periuk yang besar untuk dibelanjakan, tetapi mereka bergantung pada firma pembiayaan kerajaan tempatan yang sendiri kekurangan wang tunai. Penganalisis memerhati dengan teliti percubaan Zhengzhou untuk memulakan semula semua pembinaan dalam masa sebulan, tetapi ramai yang mempersoalkan sama ada dana yang diperlukan untuk pembaikan secepat itu tersedia. Langkah-langkah itu boleh mencetuskan gelombang keruntuhan dalam kalangan pemaju yang lebih kecil, menyebabkan panik dan kegawatan kewangan.
Pelabur telah meletakkan lebih banyak harapan kepada kerajaan pusat, tetapi setakat ini responsnya gagal menyamai skala krisis. Program pinjaman 200bn-yuan mungkin menyumbang hanya 10% daripada apa yang diperlukan untuk menyiapkan semua rumah yang belum siap di negara itu. Hartanah kediaman bernilai kira-kira $5trn telah pra-dijual sejak 2020, menganggap Encik Song of MacroPolo, membuat penyelamatan walaupun sebahagian kecil daripada rumah tersebut sangat mahal.
Kerajaan pusat masih mempunyai lebih banyak tuas untuk ditarik. Larry Hu dari Macquarie, sebuah bank pelaburan, berkata beberapa langkah boleh dilaksanakan. Ini termasuk melonggarkan sementara dasar "tiga garis merah", atau berikrar untuk bertindak sebagai pemberi pinjaman pilihan terakhir bagi semua projek perumahan yang tergendala. Yang terakhir, walaupun mahal, adalah sepenuhnya dalam kemampuan kewangan kerajaan pusat.
Perbahasan kini tidak tertumpu kepada sama ada kerajaan pusat boleh memulihkan keyakinan, tetapi pada sejauh mana ia bersedia untuk pergi. Tindakan keras asal terhadap leverage bertujuan untuk menghukum syarikat yang telah menanggung terlalu banyak hutang. Penyelamat yang lebih besar akan menggalakkan lebih banyak pemaju untuk meminta bantuan dalam menyiapkan rumah, mendorong kerajaan untuk memberi subsidi lebih banyak lagi kepada sektor hartanah, menulis Allen Feng dari Rhodium, sebuah firma penyelidikan: “sangat bertentangan dengan apa yang dimaksudkan dengan ' tiga garis merah'”.
Kempen menentang leverage juga bertujuan untuk membawa sektor hartanah lebih sejajar dengan permintaan sepanjang dekad akan datang. Pegawai telah lama mengakui bahawa pemaju menjual terlalu banyak rumah. Kira-kira 70% daripada yang dijual sejak 2018 telah dibeli oleh orang yang sudah memilikinya, anggaran JPMorgan. Mengehadkan tahap hutang sepatutnya memaksa firma menyesuaikan diri dengan permintaan sebenar.
Permintaan itu mungkin akan menurun apabila pertumbuhan penduduk China semakin perlahan. Jualan rumah mencecah 1.57 bilion meter persegi pada 2021, lebih dua kali lebih tinggi berbanding pada 2007. Tetapi Chen Long dari Plenum, firma penyelidikan lain, mengunjurkan bahawa permintaan tahunan sebenar akan jatuh kepada 0.88 bilion-1.36 bilion meter persegi sepanjang dekad akan datang, kerana anjakan demografi berlaku dan pembandaran menjadi perlahan. Menambah semula pasaran bermakna menopang gelembung.
Tindakan mengimbangi kerajaan penuh dengan risiko. Pada pertengahan Oktober, kongres parti akan berlangsung apabila bandar-bandar utama ditutup. Boikot gadai janji akan terus berleluasa, dan mungkin akan bertambah besar. Keyakinan keseluruhan terhadap asas ekonomi China boleh melepasi ambang yang melampauinya yang mana ia menjadi jauh lebih sukar untuk dipulihkan. Semua ini bermakna bahawa penggal ketiga Encik Xi akan bermula dalam keadaan yang tidak menguntungkan.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Hak cipta terpelihara.
Daripada The Economist, diterbitkan di bawah lesen. Kandungan asal boleh didapati di https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html