(Bloomberg) — Jualan bon gadai janji komersial telah jatuh dari jurang, menjunam kira-kira 85% tahun ke tahun, apabila kadar faedah yang meningkat mengurangkan jumlah pinjaman dan mungkir menakutkan pelabur.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Hanya kira-kira $4.27 bilion daripada bon telah diterbitkan setakat tahun ini, turun daripada $29.38 bilion pada titik yang sama tahun lepas, menurut data yang disusun oleh Bloomberg berdasarkan perjanjian tanpa sokongan kerajaan. Pelabur menyalahkan kempen kadar faedah agresif Rizab Persekutuan, yang menyebabkan peminjam lebih mahal untuk membiayai semula. Kadar yang lebih tinggi juga telah mengurangkan jualan hartanah dengan menaikkan harga secara berkesan untuk pembeli.
Menambah tekanan ialah rentetan kemungkiran baru-baru ini dalam sektor hartanah pejabat dan runcit, menjadikan pembeli bon lebih berhati-hati. Minggu ini, Bloomberg melaporkan bahawa Brookfield Corp., ibu bapa kepada tuan tanah pejabat terbesar di pusat bandar Los Angeles, gagal membayar pinjaman yang terikat kepada dua bangunan dan bukannya membiayai semula hutang itu apabila permintaan untuk ruang jatuh. Sementara itu, pinjaman yang terikat dengan menara bekas Presiden Donald Trump di 40 Wall St. di Manhattan diletakkan dalam senarai pantau pemberi pinjaman. Dan pelabur cuba merampas salah satu pusat membeli-belah terbesar di negara itu — Pusat Palisades di West Nyack, New York.
"Risiko lalai telah meningkat dan boleh menjadi lebih bermasalah jika kadar meningkat dan ekonomi menjadi perlahan," kata Chris Sullivan, ketua pegawai pelaburan di Kesatuan Kredit Persekutuan Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu. "Jadi, saya fikir pendekatan berhati-hati dan terutamanya rajin adalah sesuai."
Penurunan jumlah pinjaman berikutan kelembapan dalam aktiviti pasaran hartanah, bermula pada separuh kedua 2022 apabila Fed mula menaikkan kadar dengan bersungguh-sungguh.
Tahun lepas menyaksikan kejatuhan 10% dalam pinjaman hartanah komersial - hutang asas yang biasanya dibungkus semula ke dalam bon gadai janji komersial - berbanding tahun sebelumnya, kepada $804 juta daripada $891 juta, menurut data Persatuan Jurubank Mortgage. Kumpulan perdagangan menjangkakan penurunan 15% lagi dalam pinjaman CRE pada 2023, kepada $684 juta, sekali lagi mengurangkan jumlah pinjaman yang boleh disekuritikan dan dijual.
"Semuanya dibekukan, jadi tiada bahan mentah untuk membuat transaksi CMBS," kata Paul Norris, ketua produk berstruktur di pengurus aset insurans Conning & Co., dalam temu bual telefon.
Hanya segelintir tawaran telah melepasi garisan penamat dalam beberapa minggu lepas. Bank juga semakin kreatif dengan struktur perjanjian untuk cuba menarik pelabur. Minggu lalu, kumpulan pemberi pinjaman yang diketuai oleh Deutsche Bank AG menetapkan harga konduit CMBS berjumlah $765.5 juta dengan tempoh matang lima tahun - satu anomali dalam pasaran yang cenderung untuk menjual hutang bertarikh lebih lama.
“Sangat sukar untuk membawa tawaran baharu ke pasaran sekarang, kerana tiada apa-apa yang berlaku dalam pasaran hartanah,” kata Norris. "Tiada sesiapa yang mahu membiayai semula bangunan mereka dan terdapat jurang yang besar dari segi jangkaan antara pembeli dan penjual disebabkan ketidaktentuan."
Dan sebahagian besar permintaan pelabur berkemungkinan condong ke arah perjanjian dengan prestasi cagaran dan penajaan yang sangat baik, menurut Sullivan. "Properti trofi akan tetap diutamakan."
Yang pasti, indeks CMBS telah mengatasi prestasi pasaran bon gred pelaburan yang lebih luas, memperoleh 1.14% setakat tahun ini berbanding keuntungan 0.85% yang terakhir, menurut data indeks Bloomberg.
Kadar Had
Kitaran kenaikan Fed juga telah membawa kepada kadar cap yang lebih tinggi, atau kadar permodalan, ukuran yang serupa dengan hasil pada bon. Sejak kebelakangan ini, angka ini telah meningkat apabila nilai hartanah menurun, melembapkan jumlah urus niaga.
"Tiada sesiapa yang mahu menanggung kerugian jika mereka boleh membantunya," kata Lea Overby, pakar strategi CMBS di Barclays Plc. Harga hartanah komersial AS merosot 13% pada 2022, menurut Green Street, lapor Bloomberg.
Tetapi dengan inflasi kekal tinggi dan pengangguran rendah, Fed mungkin perlu mengekalkan kadar kenaikan lebih lama. "Jika risiko kemelesetan menjadi lebih teruk, itu akan menjadi sukar bagi pasaran hartanah komersial," tambahnya.
Untuk sepanjang tahun ini, Barclays menganggarkan bahawa terbitan CMBS akan kekal rendah. Untuk 2023, bank meramalkan $25 bilion hutang saluran — atau bon yang disokong oleh berbilang hartanah. Ia menjangkakan $45 bilion aset tunggal, bon peminjam tunggal, atau sekuriti yang disokong oleh gadai janji pada satu hartanah.
"Pasaran perlu belajar cara berfungsi dalam rejim kadar baharu ini, dan mencapai kata sepakat tentang harga yang sepatutnya," kata Overby. "Lebih cepat pasaran menyedari ini adalah realiti baharu, lebih baik."
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html