Keliru tentang pasaran perumahan? Inilah yang berlaku

Kelembapan dalam ledakan perumahan yang sebaliknya panas sangat pantas.

Pasaran perumahan AS melonjak semasa pandemik apabila orang ramai yang pulang ke rumah mencari tempat tinggal baharu, dirangsang oleh kadar faedah yang rendah.

Kini, ejen hartanah yang pernah melaporkan barisan pembeli di luar rumah terbuka dan membida perang di geladak belakang berkata rumah duduk lebih lama dan penjual terpaksa merendahkan pandangan mereka.

Itu menyebabkan kedua-dua bakal pembeli dan penjual tertanya-tanya di mana kedudukan mereka.

"Memandangkan kebimbangan kemelesetan mempengaruhi pandangan pengguna, tinjauan kami menunjukkan ketidakpastian telah memasuki fikiran ramai pembeli," kata Danielle Hale, ketua ekonomi di Realtor.com.

Berikut adalah faktor utama di sebalik pasaran perumahan yang kacau balau.

Pemacu utama kelembapan adalah kenaikan kadar gadai janji. Kadar purata pada gadai janji tetap 30 tahun, yang merupakan produk paling popular hari ini, mencakupi lebih daripada 90% daripada semua permohonan gadai janji, bermula tahun ini kira-kira 3%. Ia kini hanya melebihi 6%, menurut Mortgage News Daily.

Ini bermakna seseorang yang membeli rumah $400,000 akan mendapat bayaran bulanan kira-kira $700 lebih tinggi sekarang berbanding pada bulan Januari.

Pemacu lain kelembapan adalah harga yang tinggi dan bekalan yang rendah.

Harga kini 43% lebih tinggi daripada harga pada permulaan wabak coronavirus, menurut indeks harga rumah nasional S&P Case-Shiller. Bekalan rumah untuk dijual semakin meningkat, meningkat 27% pada awal September berbanding masa yang sama setahun lalu, menurut Realtor.com. Walaupun perbandingan itu kelihatan besar, ia masih tidak mencukupi untuk mengimbangi kekurangan rumah untuk dijual selama bertahun-tahun.

Inventori aktif masih 43% lebih rendah berbanding 2019. Penyenaraian baharu juga turun 6% pada akhir September, bermakna bakal penjual kini bimbang kerana mereka melihat lebih banyak rumah berada di pasaran lebih lama.

Paul Legere ialah ejen pembeli dengan Joel Nelson Group di Washington, DC Dia menumpukan pada kejiranan Capitol Hill yang kompetitif, dan dia berkata dia melihat penyenaraian melonjak sebanyak 20 kepada 171 sejurus selepas Hari Pekerja. Dia kini memanggil pasaran "kembung." Sebagai perbandingan, hanya 65 rumah telah disenaraikan untuk dijual pada bulan Mac.

"Ini adalah lonjakan inventori selepas Hari Pekerja yang sangat tradisional dan melihat dalam masa seminggu atau lebih bagaimana pasaran menyerap inventori baharu akan menjadi sangat ketara," katanya. “Sangat.”

Inventori mendapat kesan secara nasional kerana pembina rumah memperlahankan pengeluaran disebabkan oleh kurang pembeli berpotensi yang melawat model mereka. Permulaan perumahan untuk rumah keluarga tunggal turun 18.5% pada Julai berbanding Julai 2021, menurut Banci AS.

Sentimen pembina rumah dalam pasaran keluarga tunggal jatuh ke wilayah negatif pada bulan Ogos buat kali pertama sejak penurunan singkat pada permulaan wabak itu, menurut Persatuan Pembina Rumah Kebangsaan. Pembina melaporkan jualan yang lebih rendah dan trafik pembeli yang lebih lemah.

"Dasar monetari yang lebih ketat daripada Rizab Persekutuan dan kos pembinaan yang terus meningkat telah membawa kepada kemelesetan perumahan," kata Ketua Ekonomi NAHB Robert Dietz dalam laporan Ogos.

Pembeli, bagaimanapun, tidak hilang sepenuhnya, walaupun pasaran jualan masih mahal dan pasaran sewa yang sama mahal.

"Data menunjukkan bahawa sesetengah pembeli rumah mencari lapisan perak dalam bentuk persaingan penyejukan untuk peningkatan bilangan pilihan rumah untuk dijual," kata Hale dari Realtor.com. "Terutama untuk pembeli yang semakin kreatif, seperti dengan meneroka pasaran yang lebih kecil, musim gugur ini boleh membawa peluang yang lebih baik untuk mencari rumah dalam bajet."

Harga rumah akhirnya mula sejuk. Mereka merosot 0.77% dari Jun hingga Julai, kejatuhan bulanan pertama dalam hampir tiga tahun, menurut Black Knight, teknologi gadai janji dan penyedia data.

Walaupun penurunan itu kelihatan kecil, ia merupakan penurunan harga sebulan terbesar sejak Januari 2011. Ia juga merupakan prestasi kedua terburuk pada Julai sejak 1991, di belakang penurunan 0.9% pada Julai 2010, semasa Kemelesetan Besar.

Namun, penurunan harga itu tidak akan banyak membantu untuk memperbaiki krisis kemampuan yang disebabkan oleh kenaikan kadar gadai janji. Walaupun kadar turun sedikit pada bulan Ogos, mereka telah meningkat dengan mendadak sekali lagi minggu ini, menjadikan minggu perumahan paling murah dalam tempoh 35 tahun.

Pada masa ini ia memerlukan 35.51% daripada pendapatan median untuk membuat pembayaran pokok bulanan dan faedah ke atas rumah median dengan gadai janji 30 tahun dan turun 20%. Itu meningkat sedikit daripada paras tertinggi 35 tahun sebelumnya pada bulan Jun, apabila nisbah pembayaran kepada pendapatan mencapai 35.49%, menurut Andy Walden, naib presiden penyelidikan dan strategi perusahaan di Black Knight.

Dalam tempoh lima tahun sebelum kadar faedah mula meningkat, nisbah pendapatan kepada pembayaran itu kekal stabil sekitar 20%. Walaupun harga rumah melonjak pada 2020 dan 2021, kadar faedah yang rendah telah mengimbangi kenaikan tersebut.

"Memandangkan cabaran kemampuan mampu milik yang besar nampaknya bermain dalam dinamik pasaran perumahan yang berubah, penurunan harga rumah baru-baru ini berkemungkinan berterusan," kata Walden.

Laporan baharu daripada pembrokeran hartanah Redfin menunjukkan bahawa sementara permintaan pembeli rumah meningkat sedikit pada bulan Ogos, peningkatan terbaru dalam kadar gadai janji sepanjang minggu lalu membuatkan ia kembali tidur. Lebih sedikit orang mencari "rumah untuk dijual" di Google dengan carian pada minggu yang berakhir pada 3 September - turun 25% daripada tahun sebelumnya, menurut laporan itu.

Indeks permintaan Redfin, yang mengukur permintaan untuk lawatan ke rumah dan perkhidmatan membeli rumah lain daripada ejen Redfin, menunjukkan bahawa selama tujuh hari yang berakhir pada 4 September, permintaan meningkat 18% daripada paras terendah 2022 pada bulan Jun, tetapi masih turun 11% sepanjang tahun. tahun.

"Pasaran perumahan sentiasa sejuk pada tahun ini," kata Daryl Fairweather, ketua ekonomi Redfin, "tetapi tahun ini saya menjangkakan musim luruh dan musim sejuk akan menjadi sangat sejuk apabila jualan kering lebih daripada biasa."