Bolehkah Kemelesetan Perumahan Berlaku di Horizon?

Pengambilan kunci

• Sebilangan besar laporan perumahan minggu ini telah meningkatkan spekulasi bahawa kemelesetan pasaran perumahan yang sederhana mungkin akan berlaku.
• Data NAHB menunjukkan bahawa keyakinan pembina dalam segmen rumah keluarga tunggal pembinaan baharu menurun 8 mata pada bulan Oktober
• Jabatan Banci melaporkan bahawa walaupun permit bangunan meningkat pada bulan Ogos, permulaan perumahan baharu menurun dari bulan ke bulan (MOM) dan tahun ke tahun (YOY)
• Persatuan Realtors Kebangsaan mengumumkan bahawa jualan rumah sedia ada dan harga perumahan median jatuh pada bulan September
• Namun, ramai pakar bersetuju bahawa kemalangan sepenuhnya tidak mungkin disebabkan oleh daya tahan pengguna yang tidak pernah berlaku sebelum ini dan kadar penurunan yang perlahan

Harga perumahan dan binaan baharu semakin menurun. Kadar gadai janji semakin meningkat. Dan spekulasi kemelesetan pasaran perumahan terus tersebar di kalangan pembeli dan pelabur hartanah. Bagi sesetengah orang, menyelam secara tiba-tiba lebih berkemungkinan; yang lain melihat regresi yang lebih perlahan dan lebih ringan pada tahun hadapan.

Sama ada cara, satu siri laporan perumahan baru-baru ini telah membakar bahan api kepada api peribahasa.

Laporan perumahan baharu minggu ini

Mungkin laporan perumahan terbesar minggu ini datang ihsan daripada Persatuan Pembina Rumah Negara (NAHB) dan Indeks Pasaran Perumahan Wells Fargo.

NAHB/Wells Fargo HMI mengukur persepsi pembina terhadap jangkaan jualan rumah keluarga tunggal pada skala daripada "baik" kepada "miskin." Metrik komponen dimasukkan ke dalam indeks pelarasan musim dengan skor lebih 50 mencadangkan bahawa kebanyakan pembina melihat keadaan sebagai "baik".

Bagi bulan Oktober, laporan perumahan mendapati keyakinan pembina untuk pembinaan rumah keluarga tunggal baharu merosot 8 mata. Pada masa ini, metrik keyakinan pembina ini berada di sekitar 38. Itu separuh parasnya enam bulan lalu dan, selain daripada penurunan yang singkat semasa wabak, yang terendah sejak Ogos 2012.

Untuk setiap bahagian komponen:

• Keadaan jualan semasa jatuh kepada 45, kehilangan 9 mata
• Jangkaan jualan enam bulan menurun kepada 35, penurunan sebanyak 11 mata
• Trafik bakal pembeli susut kepada 25, menandakan kejatuhan 6 mata

Menurut Pengerusi NAHB Jerry Konter, permintaan telah dilemahkan oleh kadar gadai janji yang tinggi yang telah mewujudkan situasi yang dianggap "tidak sihat dan tidak mampan."

Tetapi ini bukan satu-satunya laporan perumahan yang dikeluarkan minggu ini.

Data Biro Banci

Minggu ini, Biro Banci dan Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar AS mengeluarkan data mengenai pembinaan kediaman baharu September. Mengikut laporan perumahan:

• Permit bangunan meningkat 1.4% MOM, tetapi merosot 3.2% YOY
• Perumahan milik persendirian bermula jatuh 8.1% MOM dan 7.7% YOY
• Penyiapan perumahan milik persendirian meningkat 6.1% MOM dan 15.7% YOY
• Permulaan perumahan keluarga tunggal jatuh 4.7% MOM
• Penyiapan perumahan keluarga tunggal meningkat 3.2% MOM

Bersama-sama, data ini melukiskan gambaran pasaran pembinaan yang semakin lemah.

Walaupun projek baharu telah dimulakan pada kadar yang lebih tinggi tahun lepas, kini, lebih banyak yang sedang disiapkan daripada memulakan baharu. (Dalam erti kata lain, pasaran perumahan sudah pun menjadi a aliran menurun.)

Data Persatuan Realtors Kebangsaan

Juga minggu ini, Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR) mengumumkan bahawa jualan rumah AS sedia ada turun 1.5% kepada 4.71 juta pelarasan musim pada bulan September.

Walaupun penurunan itu jatuh sejajar dengan jangkaan ahli ekonomi, ia masih mewakili penurunan bulanan kelapan berturut-turut. Ia juga menandakan kali pertama jualan perumahan sedia ada jatuh begitu banyak bulan berturut-turut sejak 2007.

Semua diberitahu, jumlah jualan rumah turun 23.8% YOY, dengan bilangan rumah di pasaran merosot 2.3% kepada 1.25 juta unit.

Sementara itu, harga median untuk rumah sedia ada turun daripada $389,500 kepada $384,800 MOM, selepas mendahului $400,000 buat kali pertama pada musim bunga ini. Data NAR menunjukkan bahawa penurunan harga median boleh berterusan hingga awal 2023, jika tidak selepas itu.

Sebagai ketua ekonomi NAR Lawrence Yun merumuskan dengan begitu ringkas: "Pasaran jelas berubah."

Anggaran pakar: pasaran boleh jatuh sehingga 20%

Menurut ketua ekonomi Pantheon Macro, Ian Shepherdson, data NAHB adalah petanda "malapetaka" bahawa sebarang lonjakan yang dilaporkan dalam jualan rumah baharu adalah "lebih bising" daripada tanda kemungkinan pemulihan hartanah. Khususnya, Shepherdson meramalkan bahawa pembinaan baharu dan jualan rumah akan terus jatuh, mendatangkan malapetaka pada nilai rumah.

"Ini bukan lantai," kata Shepherdson. "Lonjakan dalam kadar gadai janji kepada hampir 7% sejak beberapa minggu lalu telah mencetuskan penurunan lagi dalam permintaan gadai janji, dan kami menjangkakan jualan rumah akan terus jatuh sehingga awal tahun depan."

Seperti yang dilihat oleh Shepherdson, harga perlu "turun dengan ketara" untuk memulihkan keseimbangan pasaran perumahan. Dan oleh kerana keluk penawaran untuk perumahan masih belum mendatar, permintaan yang menjunam akan membawa kepada harga yang lebih rendah. Semua diberitahu, Shepherdson menjangkakan "penurunan 15-20% pada tahun hadapan" sebelum mencapai titik terendah.

Ambilan penting daripada laporan perumahan ini

Data lain - terutamanya kadar gadai janji yang lebih tinggi - menyokong teori itu harga rumah menurun akan berterusan berbulan-bulan lagi. Bagi sesetengah orang, data laporan perumahan baru-baru ini mencadangkan potensi kemelesetan pasaran perumahan.

Sudah, rumah telah mula melekat di pasaran lebih lama, menjalar dari 16 hingga 19 hari. Pra-pandemik, purata masa di pasaran untuk kebanyakan rumah ialah sebulan. Selain itu, urus niaga semua tunai kekal stabil sekitar 22% kerana pembeli rumah mengelakkan kadar gadai janji yang tinggi – dan meningkat –. Sejak Mac 2022, bank pusat AS telah menaikkan kadar faedah daripada hampir sifar kepada julat 3-3.25%, manakala kadar dana persekutuan kini dijangka mengakhiri tahun sekitar 4.25-4.75%.

Namun, faktor-faktor ini telah bekerjasama untuk mula menolak permintaan, yang akan membawa kepada penurunan harga jangka panjang. Mereka melukiskan gambaran menyeluruh tentang kenaikan kadar faedah, kesesakan material dan kenaikan harga rumah yang terus melemahkan permintaan.

Ketua ekonomi NAHB Robert Dietz berkata: “Memandangkan jangkaan untuk kadar faedah meningkat yang berterusan disebabkan tindakan oleh Rizab Persekutuan, 2023 diramalkan akan menyaksikan penurunan bangunan keluarga tunggal tambahan apabila penguncupan perumahan berterusan…. Kadar pemilikan rumah akan menurun pada suku tahun hadapan apabila kadar faedah yang lebih tinggi dan peningkatan kos pembinaan yang berterusan terus memberi harga kepada sejumlah besar bakal pembeli.”

Adakah kita menghampiri kemelesetan pasaran perumahan?

Kali terakhir pasaran perumahan yang heboh ini berlaku antara 2005-2007, akhirnya membawa kepada kemalangan gelembung perumahan 2008. Sekarang ledakan perumahan diancam oleh kadar gadai janji yang melambung tinggi, bekalan yang berkurangan and permintaan, adalah munasabah untuk bertanya: adakah kita menuju ke arah kemelesetan pasaran perumahan yang lain?

Walaupun penurunan berterusan berikutan kenaikan harga yang memecah rekod selama setahun dan kadar gadai janji, nampaknya kemelesetan pasaran perumahan yang teruk tidak mungkin berlaku. Sebaliknya, ahli ekonomi perumahan secara umumnya percaya bahawa sebarang pembetulan mungkin sederhana. (Dengan kata lain, kami tidak mungkin mengalami satu lagi gelembung perumahan seperti Kemelesetan Hebat.)

Satu perbezaan yang jelas antara sekarang dan dahulu ialah daya tahan ekonomi yang mengejutkan yang ditunjukkan kebanyakan pengguna sepanjang pandemik. Peraturan peminjaman yang lebih ketat - banyak yang terhasil daripada Kemelesetan Besar itu sendiri - juga memainkan peranan. Pada masa kini, purata pembeli gadai janji menuntut lebih banyak ekuiti dan penarafan kredit permulaan yang lebih tinggi.

Selain itu, firma pembinaan yang berhati-hati telah menyederhanakan binaan baharu untuk memastikan ia tidak melebihi bekalan. Malangnya, nampaknya fakta ini juga terus menaikkan harga sambil menekan kiraan inventori supaya permintaan mahupun harga tidak boleh turun secara organik.

Sebaliknya, permintaan yang merosot sebahagian besarnya dikreditkan kepada harga astronomi dan kenaikan kadar gadai janji. Jadi, walaupun kita tidak mungkin melihat kemelesetan pasaran perumahan yang dahsyat, pelepasan yang perlahan dan bocor – seperti udara yang keluar dari belon – tidak mungkin.

Perlindungan terhadap kemelesetan pasaran perumahan dengan Q.ai

Walaupun harga rumah yang lebih tinggi telah terbukti bernilai untuk pelabur hartanah sepanjang pandemik, penurunan harga dan permintaan yang lebih rendah boleh menyebabkan keadaan bermasalah di hadapan. Apatah lagi, pelabur Juga pengguna – yang bermaksud kadar inflasi dan faedah yang lebih tinggi bukan sahaja portfolio anda, tetapi dompet anda juga.

Nasib baik, Q.ai mempunyai penyelesaian mudah: ancaman berganda yang disokong AI bagi Kit Inflasi kami yang dipasangkan dengan Perlindungan Portfolio. Walaupun satu mengadukan wang anda dengan inflasi untuk (mudah-mudahan) berada di atas, had yang lain potensi menurun untuk memastikan wang anda dilindungi sebaik mungkin.

Itulah yang kami panggil pelaburan pintar dalam sebarang cuaca.

Muat turun Q.ai hari ini untuk akses kepada strategi pelaburan dikuasakan AI. Apabila anda mendepositkan $100, kami akan menambah $50 tambahan pada akaun anda.