Eropah Bersiap sedia untuk Pembalikan Hartanah Yang Tajam dan Mengejut

(Bloomberg) — Pergolakan di hartanah trofi di London dan Frankfurt menawarkan gambaran tentang kerosakan yang menanti pelabur hartanah Eropah ketika mereka menghadapi pembalikan paling ketara dalam rekod.

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg

Daripada proses pembiayaan semula yang penuh untuk sebuah bangunan pejabat di Kota London kepada penjualan yang tegang Menara Commerzbank di hab kewangan Jerman, pelabur berebut-rebut mencari jalan untuk merapatkan jurang pembiayaan apabila pasaran pinjaman meningkat daripada kadar faedah yang meningkat pesat.

Semakan realiti akan mula melanda dalam beberapa minggu akan datang apabila pemberi pinjaman di seluruh Eropah mendapat hasil penilaian akhir tahun. Penurunan besar dalam penilaian mengancam untuk menyebabkan pelanggaran perjanjian pinjaman, mencetuskan langkah pendanaan kecemasan daripada jualan paksa kepada pengeluaran wang tunai baru.

"Eropah akan melalui percutian hebat selama 10 tahun dengan wang mudah," kata Skardon Baker, rakan kongsi di firma ekuiti swasta Apollo Global Management. "Jumlah kesusahan dan kehelan adalah di luar spektrum."

Baca lebih lanjut: Pasaran Hartanah Global Menghadapi Lingkaran Hutang $175 Bilion

Pinjaman, bon dan hutang lain berjumlah kira-kira €1.9 trilion ($2.1 trilion) - hampir saiz ekonomi Itali - dijamin daripada harta komersil atau diberikan kepada tuan tanah di Eropah dan UK, menurut Pihak Berkuasa Perbankan Eropah, tinjauan oleh Bayes Sekolah Perniagaan dan data yang disusun oleh Bloomberg.

Kira-kira 20% daripada itu, atau kira-kira €390 bilion, akan matang tahun ini, dan masalah yang menjulang menandakan ujian sebenar pertama peraturan yang direka selepas krisis kewangan global untuk membendung risiko pinjaman hartanah. Peraturan tersebut boleh menyebabkan pembetulan lebih curam dan lebih mendadak.

“Saya fikir penilaian semula akan berlaku lebih cepat berbanding sebelum ini,” kata John O'Driscoll, ketua perniagaan aset sebenar unit pengurusan pelaburan penanggung insurans Perancis Axa SA. "Orang ramai mula terdedah apabila air pasang."

Kisah berterusan

Pemberi pinjaman Eropah akan didorong oleh peraturan baharu untuk bertindak lebih agresif ke atas pinjaman lapuk. Mereka juga berada dalam keadaan yang lebih baik berbanding semasa krisis hartanah terakhir lebih daripada sedekad yang lalu, jadi mungkin kurang cenderung untuk membenarkan isu memburuk. Itu membebankan peminjam.

Selepas krisis kewangan 2008, kebanyakan bank enggan memanggil pinjaman lapuk kerana berbuat demikian akan menyebabkan kerugian besar - satu amalan yang digelar "lanjutkan dan berpura-pura." Di bawah peraturan baharu mengenai pinjaman tidak berbayar, pemberi pinjaman perlu membuat peruntukan untuk kerugian yang dijangkakan, bukannya terakru. Ini bermakna mereka kurang insentif untuk berdiam diri dan berharap nilai aset pulih.

Setakat ini penilaian belum cukup menurun sehingga hutang senior - pinjaman yang biasanya dipegang oleh bank - berada di bawah air, tetapi itu tidak lama lagi boleh berubah. Hartanah komersial UK yang dinilai oleh CBRE Group Inc. jatuh sebanyak 13% tahun lepas. Penurunan itu dipercepatkan pada separuh kedua, dengan broker mencatatkan kejatuhan 3% pada bulan Disember sahaja. Penganalisis di Goldman Sachs Group Inc. telah meramalkan bahawa jumlah penurunan boleh melebihi 20%.

Bank kemudian mungkin bertindak sebelum harga jatuh lebih jauh dan risiko kerugian kredit, memaksa tuan tanah yang berhutang kepada alternatif yang sukar. Isu-isu menjadi lebih sukar bagi mereka yang menghadapi tempoh matang hutang. Pemberi pinjaman mengurangkan jumlah nilai hartanah yang mereka sanggup pinjamkan. Ini bermakna penilaian yang lebih rendah boleh bertindak sebagai pukulan berganda, meningkatkan jurang pembiayaan.

"Selera bank lebih rendah dan ia akan kekal rendah" sehingga ada tanda pasaran telah mencecah ke bawah, kata Vincent Nobel, ketua pinjaman berasaskan aset di Federated Hermes Inc. Peraturan baharu itu mendorong bank untuk menangani pinjaman lapuk "dan satu cara untuk menyelesaikan masalah adalah menjadikannya masalah orang lain.”

Sweden setakat ini menjadi pusat krisis, dengan harga rumah diunjurkan turun 20% daripada paras puncak. Firma hartanah tersenarai di negara itu telah kehilangan 30% daripada nilai mereka sejak 12 bulan lalu, dan bank pusat Sweden dan Pihak Berkuasa Penyeliaan Kewangan telah berulang kali memberi amaran tentang risiko yang berpunca daripada hutang hartanah komersial.

Kejatuhan nilai hartanah boleh mencetuskan "kesan domino," kerana permintaan untuk lebih banyak cagaran boleh memaksa penjualan yang tertekan, menurut Anders Kvist, penasihat kanan pengarah FSA.

Walaupun terdapat beberapa poket kestabilan seperti di Itali dan Sepanyol, yang dilanda lebih teruk selepas krisis kewangan global, UK sedang merosot dan terdapat tanda-tanda bahawa Jerman mungkin seterusnya.

Secara terang-terangan, terdapat lebih banyak pilihan yang tersedia untuk pelabur hartanah yang kekurangan. Entiti seperti dana kredit tertutup telah berkembang secara berterusan sepanjang dekad yang lalu. Secara kolektif, penanggung insurans dan pemberi pinjaman alternatif lain mempunyai bahagian yang lebih tinggi dalam pinjaman hartanah UK baharu berbanding bank-bank utama negara pada separuh pertama tahun lepas, menurut tinjauan Bayes.

Dalam tempoh 18 bulan akan datang, pelabur akan mencurahkan sejumlah rekod wang ke dalam apa yang dipanggil dana oportunistik yang menjadikan pertaruhan hartanah lebih berisiko, kata Ketua Pegawai Eksekutif Cantor Fitzgerald Howard Lutnick pada Forum Ekonomi Dunia di Davos minggu lepas. Trend itu akan membantu mempercepatkan lantunan semula dalam pasaran hartanah komersial, katanya.

Alat baharu ini boleh menjadikan kegawatan lebih singkat berbanding masa lalu apabila bank memegang pinjaman lapuk selama bertahun-tahun. Louis Landeman, seorang penganalisis kredit di Danske Bank di Stockholm, menjangkakan penetapan semula menjadi agak teratur dengan peminjam mempunyai cukup untuk mengambil langkah balas.

"Sesiapa sahaja yang boleh menghasilkan cara kreatif untuk mengisi jurang itu akan berseronok," kata Mat Oakley, ketua penyelidikan komersial di Savills.

–Dengan bantuan daripada Anton Wilen, Antonio Vanuzzo, Damian Shepherd dan Konrad Krasuski.

Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek

© 2023 Bloomberg LP