Harga Jatuh Tidak Mengizinkan Pelanggaran Kontrak

Cukup jelas bahawa Elon Musk berharap dia boleh mempunyai mulligan dalam pemerolehan Twitternya. Awal tahun ini syarikat itu menerima tawarannya untuk memperoleh syarikat itu dengan harga $54.20 sesaham (angka yang dipilih sebahagiannya kerana jenaka ganja).

Walaupun harga itu mewakili premium yang sederhana berbanding harga saham pada masa itu, pada bulan-bulan berikutnya pasaran saham jatuh, begitu juga dengan harga saham Twitter. Menjelang musim panas menjadi jelas bahawa Musk akan membayar lebih banyak untuk syarikat itu daripada nilainya.

Menyedari kesilapannya, Musk membuat percubaan bersungguh-sungguh untuk melepaskan dirinya daripada perjanjian itu; dia mula-mula menegaskan niatnya untuk menarik diri kerana syarikat itu tidak telus sepenuhnya tentang kehadiran bot yang beroperasi di tapak web, dan kemudian dia nampaknya mengambil langkah untuk membatalkan pengaturan pembiayaannya untuk perjanjian itu, yang dia—secara salah—kira mungkin membebaskannya.

Walau bagaimanapun, Mahkamah Chancery Delaware, di mana Twitter diperbadankan dan urus niaga berlaku, menjelaskan dengan jelas bahawa kontrak yang ditandatanganinya apabila dia bersetuju untuk memperoleh Twitter dengan jelas menggambarkan predikat untuk membatalkan perjanjian itu, dan kejatuhan mendadak dalam harga saham adalah bukan salah seorang daripada mereka.

Di sebalik usaha terbaik peguamnya untuk memenuhi salah satu daripada predikat itu, mereka gagal berbuat demikian dan perjanjian itu berjaya. Hari ini, Elon Musk—tidak syak lagi menyesalinya—adalah pemilik syarikat yang dia bayar dengan ketara lebih daripada harga pasarannya.

Elon Musk bukan satu-satunya pelabur yang membuat perjanjian untuk membeli aset dan melihat nilainya menjunam sebelum menutup perjanjian itu.

Pada masa yang sama Musk sedang mengatur untuk memperoleh Twitter, sebuah entiti yang dipanggil Java Capital LLC—Ahli Gabungan syarikat pelaburan New York bernama Emerald Empire Inc—memeterai perjanjian untuk membeli hartanah perumahan berbilang keluarga di St. Louis.

Antara pemeteraian kontrak dan penutupan perjanjian, kadar faedah melonjak dengan ketara, yang merosot jangkaan pulangan EEI daripada pelaburan. Akibatnya, ia mencari jalan keluar daripada perjanjian itu. Seperti Musk, ia merampas sebarang alasan yang mungkin untuk membatalkan kontrak: Dalam kes ini, mereka menganggap bahawa anggaran yang dilaporkan tentang bilangan unit dalam pembangunan yang mereka beli adalah tidak betul kerana ia termasuk pejabat pajakan, penyimpanan dan gim. Akibatnya, mereka hanya tinggal 425 unit sahaja untuk disewakan dan bukannya 429 unit, dan mereka berpendapat bahawa percanggahan ini sudah cukup untuk membolehkan mereka menamatkan kontrak. and menerima wang bersungguh-sungguh mereka.

Penjual itu, sebuah entiti yang dipanggil Perkongsian Southfield, membalas bahawa dua unit model, storan dan pusat kecergasan boleh disewa dengan mudah setelah transaksi selesai dan bangunan itu hampir diduduki sepenuhnya. Ia mengesahkan bahawa Java Capital ingin menamatkan kontrak hanya kerana ia tidak lagi masuk akal kewangan untuknya.

Di bawah syarat kontrak, itu akan melayakkan Java Capital menyimpan wang bersungguh-sungguh; memandangkan harga yang bernilai hari ini sudah pasti jatuh, itu akan memberi pampasan kepada Perkongsian Southfield kerana perjanjian yang ditandatangani dengan Java Capital pada April menghalangnya daripada mengejar pembeli berpotensi lain dalam beberapa bulan akan datang, sebelum pasaran hartanah Missouri menjadi lemah.

Sekitar masa Java Capital menandatangani kontrak pemerolehan ini, ahli gabungan lain Emerald Empire turut menandatangani kontrak untuk memperoleh hartanah lain di kawasan St. Louis yang dibangunkan oleh entiti yang dipanggil VA7 Trilogy. Seperti pembelian Java Capital yang belum selesai, keuntungan perjanjian itu jatuh dengan kenaikan kadar faedah, dan ia kini telah mendakwa bahawa penjual telah menyalahgambarkan perjanjian itu dalam beberapa cara, yang ingin digunakan untuk membatalkan kontrak.

EEI juga terlibat dalam tuntutan mahkamah lain yang timbul daripada situasi yang sama; ia ditutup pada harta kediaman berbilang keluarga di St. Louis pada bulan Mei, dan menyaman supaya transaksi itu dibatalkan juga, dengan wang bersungguh-sungguhnya dikembalikan.

Pelaburan hartanah boleh berisiko: Leveraj yang digunakan oleh kebanyakan pemaju dan pembina untuk membiayai pelaburan mereka (dan kami juga pembeli rumah) bermakna kemelesetan sederhana dalam pasaran boleh menghapuskan ekuiti pelabur dalam masa yang singkat. Adalah difahami bahawa pelabur yang melihat perkara itu berlaku antara perjanjian dan penutupan ingin melarikan diri.

Walau bagaimanapun, pasaran hartanah akan menjadi lebih kurang cekap jika perjanjian boleh dibatalkan dengan mudah oleh pembeli bekas pos semata-mata kerana pasaran berubah. Penjual akan menuntut harga yang lebih tinggi untuk mengimbangi risiko tersebut, meletakkan syarat tambahan pada urus niaga untuk cuba menjadikannya tidak boleh dilanggar—menambah kos transaksi—atau mungkin menangguhkan penjualan sama sekali dan memegang hartanah lebih lama, seterusnya meningkatkan harga hartanah.

Mahkamah Chancery Delaware menahan Elon Musk kepada terma kontraknya kerana perjanjian itu dengan jelas menyatakan syarat untuk membatalkannya tidak dipenuhi, dan untuk melakukan sebaliknya akan menyuntik tahap ketidakpastian yang ketara ke dalam urus niaga masa depan dalam pasaran.

Alasan yang sama digunakan untuk urus niaga hartanah ini. Perniagaan perlu mematuhi kontrak mereka dan mahkamah mesti mengekalkan syarat mereka, walaupun mereka mungkin tidak lagi menguntungkan dari segi kewangan untuk salah satu entiti. Ia adalah tanggapan yang berfungsi sebagai asas sistem ekonomi kita.