Kenaikan Fed Mungkin Memberi Tekanan Lebih Pada Harga Rumah AS

Memandangkan Rizab Persekutuan terus menaikkan kadar sehingga 2023, satu sektor ekonomi yang paling menderita akibat langkah itu ialah perumahan. Perumahan sangat sensitif kepada kadar faedah, dan apabila kadar faedah meningkat pada 2022, begitu juga kos gadai janji, mengurangkan kemampuan perumahan untuk ramai.

Walau bagaimanapun, kos gadai janji 30 tahun memuncak pada lebih 7% pada November lalu dan telah menurun sedikit sejak, kini kerana Fed mempertimbangkan kenaikan selanjutnya, kos gadai janji meningkat sekali lagi. Pasaran menganggap Fed hampir selesai dengan kenaikan kadar, tetapi kini kenaikan kadar boleh diteruskan hingga Jun berdasarkan apa yang dibayangkan oleh pasaran pendapatan tetap.

Itu boleh menimbulkan masalah bagi pasaran perumahan. Sebagai contoh, minit Fed terkini dari mesyuarat Februari mereka menyatakan bahawa "aktiviti dalam pasaran perumahan terus lemah, sebahagian besarnya mencerminkan peningkatan dalam kadar gadai janji sepanjang tahun lalu."

Harga Rumah Jatuh

Walaupun banyak masalah yang mungkin dihadapi untuk pasaran perumahan, harga tidak jatuh pada asas tahun ke tahun berdasarkan anggaran terkini. Sebagai contoh, Zillow telah menunjukkan harga menurun sejak Ogos 2022 tetapi masih meningkat hampir 9% tahun ke tahun. Itu kerana kenaikan harga rumah yang kukuh pada awal 2022. RedfinRDFN
data adalah kurang memberangsangkan, setelah melihat penurunan harga rumah bulanan sejak Mei 2022 dan dengan harga rumah hanya melebihi 1% pada asas tahun ke tahun berdasarkan anggaran mereka.

Walau bagaimanapun, kedua-dua penilaian pasaran mungkin menunjukkan penurunan tahunan dalam harga rumah dalam beberapa bulan akan datang jika aliran semasa berterusan. Ini kerana sebahagian besar keuntungan tahunan dalam harga rumah selama 12 bulan yang lalu adalah daripada separuh pertama 2022, data itu akan tercicir daripada pengiraan menjelang musim panas dan arah aliran harga rumah semasa kelihatan lebih lembap. Kedua-dua Zillow dan Redfin meramalkan harga rumah akan menunjukkan sedikit perubahan untuk 12 bulan akan datang dalam perubahan mendadak daripada pertumbuhan harga baru-baru ini.

Masalah Keterjangkauan

Isu utama untuk banyak wilayah, termasuk pantai barat AS, adalah kemampuan perumahan. Memandangkan harga rumah meningkat lebih cepat daripada pendapatan, jadi rumah menjadi kurang mampu milik. Itulah yang kita lihat di AS dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Walau bagaimanapun, kadar faedah yang rendah membantu pembeli rumah membayar gadai janji, walaupun harga keseluruhan rumah itu tinggi berbanding tahap pendapatan mereka.

Sekarang, apabila kadar gadai janji meningkat dengan mendadak, gambaran itu berubah. The Pemantau Keterjangkauan Perumahan Atlanta Fed pada masa ini menganggarkan bahawa kemampuan perumahan kembali ke paras terendah yang tidak dilihat sejak 2007. Ini sebahagian besarnya kerana kos gadai janji telah meningkat dua kali ganda sepanjang tahun lalu. Malangnya, jika Fed terus menaikkan kadar faedah itu tidak mungkin berubah. Itu boleh menyebabkan harga rumah di AS jatuh pada 2023.

Tindakan Fed dalam menaikkan kadar faedah mungkin mula menjinakkan inflasi, tetapi pasaran perumahan juga mungkin menjadi mangsa dasar Fed.