Dasar Perumahan Persekutuan Memudahkan Mendapatkan Pinjaman Tetapi Bukan Pemilik Rumah

Minggu lepas saya memberi keterangan pada pendengaran Jawatankuasa Perkhidmatan Kewangan Dewan Boom and Bust: Ketaksamaan, Pemilikan Rumah dan Kesan Jangka Panjang Pasaran Perumahan Panas. Ini bukan kali pertama saya memberi keterangan—atau bertulis—mengenai topik-topik ini, jadi saya tidak sedikit pun terkejut berapa ramai saksi (dan ahli Kongres) mahu membuang lebih banyak wang orang lain kepada apa yang dipanggil kekurangan perumahan.

Tetapi memandangkan ulasan Rep. Ed Perlmutter (D-CO), saya mahu memastikan rekod itu lurus.

Menurut Perlmutter (kira-kira markah 2:55), saya tidak mahu berbuat apa-apa tentang bekalan perumahan dan saya mahu "memotong permintaan dengan memastikan orang ramai tidak mempunyai sebarang wang tunai." Tetapi itu adalah penerangan yang tidak tepat tentang apa yang saya cadangkan.

Saya tidak mempunyai masalah untuk membina lebih banyak perumahan, sama ada rumah keluarga tunggal atau pangsapuri. Masalahnya ialah perumahan sentiasa agak terhad bekalan. Di banyak lokasi yang ingin didiami orang ramai, tidak ada tanah yang mencukupi untuk meningkatkan bekalan dengan ketara.

Beberapa kekurangan ini disebabkan oleh sekatan pengezonan negeri dan tempatan, seperti yang menghalang pangsapuri bertingkat tinggi daripada kebanyakan kawasan kejiranan pinggir bandar. Kejiranan tersebut didominasi oleh rumah keluarga tunggal, dan mereka akan kekal seperti itu. Tidak banyak tanah kosong yang tinggal di kawasan bandar dan pinggir bandar yang paling dikehendaki, jadi walaupun menarik balik semua sekatan pengezonan tidak akan membawa perubahan besar dalam masa terdekat.

Walau apa pun, ia memerlukan masa untuk membina unit perumahan baharu dan orang ramai tidak boleh pergi membelinya di Walmart. (Ya, anda boleh membeli bangsal atau bangsal kecil di Home Depot.)

Masalah lain ialah orang ramai secara amnya mesti membayar perbelanjaan yang besar dalam jangka masa yang panjang, dan keupayaan untuk membuat pembayaran tersebut secara konsisten bergantung pada pelbagai faktor ekonomi dan sosial. Banyak daripada faktor ini tiada kaitan langsung dengan dasar kewangan perumahan.

Jadi, walaupun saya bersedia untuk membina lebih banyak rumah dan pangsapuri, sebenarnya ada sedikit yang boleh dilakukan oleh kerajaan persekutuan selain daripada mengelak daripada memburukkan kekangan bekalan dan mengecilkan peluang ekonomi. Namun, dari segi sejarah, itu betul-betul apa dasar persekutuan telah selesai.

Dasar persekutuan secara konsisten meningkatkan permintaan dengan memudahkan untuk mendapatkan pinjaman di semua kawasan geografi negara, dengan arah aliran ke arah ekuiti yang semakin rendah dan tempoh yang lebih lama untuk matang. Semua pendekatan yang pernah dilakukan ini ialah mendorong lebih ramai orang ke pasaran untuk membida bekalan terhad yang sama. Dan ia sering berbuat demikian dengan tidak menghiraukan keupayaan individu untuk menangani risiko tinggi gadai janji ekuiti jangka panjang dan rendah, sekali gus menyebabkan orang ramai mempunyai lebih banyak hutang dan kurang perumahan mampu milik.

Anehnya, penggubal dasar persekutuan tetap tertumpu pada meningkatkan permintaan lebih jauh dengan mendorong lebih ramai orang—terutama mereka yang berpendapatan rendah—ke dalam pasaran dengan gadai janji yang besar.

Nada sering termasuk beberapa versi untuk menutup jurang kekayaan kerana perumahan membentuk sebahagian besar kekayaan rakyat Amerika. Tetapi jika mana-mana ahli Kongres mencadangkan meningkatkan kekayaan orang miskin dengan mensubsidi akaun margin untuk berjudi pada saham, cadangan itu akan ditertawakan oleh Capitol Hill. Namun, ekuiti pasaran dan harga rumah telah dipamerkan turun naik yang serupa—iaitu, risiko kewangan yang serupa—selama beberapa dekad.

Jadi, untuk menjelaskan, saya tidak memihak untuk mengambil wang tunai orang.

Walau bagaimanapun, saya memihak untuk membenarkan mereka menyimpan lebih banyak wang tunai mereka dan membuat keputusan sendiri apabila tiba masa yang sesuai untuk berhutang. Secara berbeza, saya katakan bahawa sudah lewat masa untuk kerajaan persekutuan berhenti menjadikannya begitu mudah untuk mendapatkan ekuiti rendah, gadai janji jangka panjang. Pendekatan itu jelas tidak mencapai hasil—menjadikan perumahan lebih mampu milik—begitu ramai ahli Jawatankuasa Perkhidmatan Kewangan Dewan mendakwa mahu.

Malah, tidak masuk akal untuk mengaku bahawa kemampuan adalah matlamat utama sambil melakukan semua yang diketahui untuk mencapai sebaliknya. Malahan presiden Persatuan Kebangsaan Broker Hartanah mengakui (Lihat markah 2:55:56) bahawa "permintaan jauh lebih tinggi daripada bekalan sekarang," jadi walaupun meneruskan tahap dasar persekutuan yang sama yang meningkatkan permintaan akan memberi tekanan ke atas harga.

Jangka panjang, penyelesaian kepada harga perumahan yang tinggi tidak boleh semata-mata dengan meningkatkan bekalan kerana dasar persekutuan masih akan meningkatkan permintaan, sesuatu yang lebih mudah dilakukan daripada meningkatkan bekalan.

Daripada membenarkan keputusan tempat perlindungan individu berubah mengikut keadaan ekonomi mereka, dasar persekutuan pada dasarnya telah memberitahu orang ramai supaya melupakan keadaan tersebut dan mengambil pinjaman yang lebih besar dengan wang yang lebih sedikit untuk bayaran pendahuluan. Pendekatan ini selalunya gagal untuk peminjam—hanya bertanya kepada berjuta-juta yang melalui perampasan selepas kebangkitan Fannie dan Freddie—serta semua orang yang cuba menabung untuk mendapatkan lebih selamat sebelum mengambil pinjaman gergasi.

Apa yang sangat mengejutkan ialah rekod prestasi yang mengerikan daripada preskripsi dasar yang sama seperti yang diminta oleh semua rakan pendengaran saya dan kebanyakan Demokrat Perkhidmatan Kewangan Dewan buat masa ini.

Pentadbiran Perumahan Persekutuan era Perjanjian Baru dibuat garis merah dan kawasan kejiranan yang diasingkan, melanjutkan tempoh gadai janji, dan menolak bayaran muka jauh di bawah 20 peratus. GSE kemudiannya dicipta pada penghujung 1960-an (sebagai gimik bajet, untuk apa yang berbaloi) tetapi kadar pemilikan rumah hampir tidak berubah. Strategi Bill Clinton pada tahun 1994 menggunakan GSE untuk menaikkan kadar dengan menjadikannya lebih mudah untuk mendapatkan gadai janji jangka panjang, ekuiti rendah adalah bencana yang tidak dapat dielakkan, dan kadar pemilikan kulit hitam menjadi lebih rendah selepas beberapa dekad dasar ini. Ramai Demokrat mahu mengembangkan dasar perumahan yang paling buruk pada tahun 1900-an, perumahan awam dan subsidi sewa.

Selain daripada kegagalan yang jelas ini, dasar persekutuan telah menyesakkan perniagaan sektor swasta yang boleh membantu membina sistem yang lebih mampan. Syarikat swasta boleh, sebagai contoh, menyediakan lebih pelbagai pilihan pinjaman dan insurans jika mereka tidak dipaksa untuk bersaing dengan kerajaan persekutuan. Tetapi kerajaan persekutuan menguasai pasaran.

Jadi, tidak, saya tidak mahu memastikan orang ramai tidak mempunyai wang tunai untuk membeli rumah. Tetapi saya mahu kerajaan persekutuan berhenti mengambil wang rakyat untuk membiayai lebih banyak program persekutuan dan lebih banyak pinjaman yang akhirnya mengambil lebih banyak wang tunai mereka.