(Bloomberg) — Beberapa pasaran perumahan paling mahal di Asia Pasifik mula sejuk selepas pertumbuhan pesat tahun lepas.
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg
Harga rumah telah mula jatuh di Sydney dan Hong Kong, manakala nilai di Singapura hampir tidak meningkat pada suku lepas, kerana pembeli berhati-hati dengan kenaikan kadar faedah dan masalah ekonomi memilih untuk duduk di luar.
Pemulihan tidak boleh menjadi lebih mendadak, selepas kos pinjaman yang rendah dan ketakutan untuk terlepas semasa wabak itu mendorong kegilaan hartanah global yang menjangkau dari Toronto ke Auckland. Harga Sydney melonjak hampir 27% tahun lepas, manakala nilai di Singapura melonjak paling tinggi dalam tempoh lebih sedekad dan Hong Kong kekal sebagai tempat paling murah di dunia untuk membeli rumah.
Walaupun keadaan berbeza di seluruh rantau, terdapat beberapa penyebut biasa di sebalik kelembapan. Kebimbangan terhadap kemampuan mampu mendorong Singapura untuk mengenakan sekatan hartanah, manakala risiko inflasi menyebabkan bank pusat mempertimbangkan kenaikan kadar yang akan menyukarkan pembeli rumah untuk membayar gadai janji mereka.
Sementara itu, Covid-19 menambah masalah dalam pasaran hartanah China. Hong Kong sedang berdepan dengan penghijrahan penduduk berikutan usahanya yang gagal untuk membendung gelombang terbaharu, manakala penutupan di Shanghai mematahkan harapan untuk pulih segera daripada kemerosotan yang dicetuskan oleh tindakan keras terhadap hutang yang berlebihan di pemaju.
“Sejak krisis kewangan global, kerajaan di rantau ini telah menjadi lebih berwaspada terhadap kenaikan harga aset, manakala wabak itu juga telah membawa fokus jurang kekayaan yang semakin melebar,” kata Victoria Garrett, ketua kediaman Asia Pasifik di Knight Frank. “Walaupun peralihan daripada pasaran penjual akan mendedahkan lebih banyak peluang, pembeli berkemungkinan akan menjadi lebih selektif dan sensitif harga.”
Untuk 2022, harga kediaman di seluruh rantau ini dijangka berkembang pada kadar yang lebih sederhana dan lebih mampan iaitu 3% hingga 5%, Garrett menganggarkan. Itu lebih rendah daripada keuntungan 9.1% tahun lepas.
Yang pasti, permintaan mungkin bertahan di sesetengah pasaran, sebahagiannya kerana kekurangan stok perumahan tidak mungkin dapat dikurangkan dalam tempoh 12 bulan akan datang, kata Garrett. Dan dengan kitaran kenaikan kadar masih dalam fasa awal, masih ada peluang untuk pembeli memanfaatkan kadar pembiayaan yang masih kondusif, tambahnya.
Pembeli di tempat lain tidak dihalang. Di UK, harga rumah meningkat pada kadar tahunan terpantas sejak 2004 pada bulan Mac, manakala nilai di 20 bandar di AS juga melonjak.
Di bawah ialah senarai trend perumahan terkini di bandar utama.
Sydney
Harga rumah di bandar paling ramai penduduk di Australia menunjukkan tanda-tanda keletihan menghampiri rekod tertinggi apabila jangkaan meningkat bahawa bank pusat akan mula menaikkan kadar faedah tidak lama lagi.
Sudah, kemampuan mampu milik sedang membebani bahagian atas pasaran dengan pertumbuhan pendapatan mengekori jauh di belakang kenaikan harga: antara Mac 2020 dan Disember 2021, gaji meningkat 3.3% berbanding dengan peningkatan 22.6% dalam nilai kediaman. Nilai median rumah di Sydney adalah lebih daripada 17 kali ganda gaji median di negara ini.
Di samping itu, hutang isi rumah kasar Australia sebagai bahagian pendapatan boleh guna adalah hampir 200%. Semua itu telah membuatkan pembeli dalam pasaran perumahan terbesar negara berhati-hati. Harga rumah di bandar pelabuhan susut 0.2% bulan lalu di samping kerugian pada Februari, menamatkan rentetan kemenangan yang bermula pada Oktober 2020.
"Banyak perkara itu berkaitan dengan perbincangan kadar faedah, dan Sydney, kerana ia adalah pasaran yang begitu mahal, sangat sensitif untuk bercakap mengenai kenaikan kadar," kata Nerida Conisbee, ketua ekonomi di firma hartanah Ray White. Persaingan yang semakin berkurangan di lelongan "mencerminkan sentimen yang telah benar-benar berubah terhadap kesanggupan orang ramai untuk membayar jauh melebihi harga rizab."
Hong Kong
Harga kediaman di Hong Kong telah menurun sejak Ogos tanpa pemulihan yang cepat dilihat. Cabaran berkisar daripada ekonomi yang merosot dan kadar faedah yang meningkat kepada pemergian berterusan penduduk tempatan dan ekspatriat yang kecewa dengan ketegangan politik dan langkah penjarakan sosial yang ketat.
Pasaran perumahan di bandar itu kelihatan tidak dapat dihalang tahun lepas, dengan harga memecahkan rekod pada bulan Ogos. Nilai sejak itu telah merosot 7.3%, menurut Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG menjangkakan harga akan jatuh tahun ini disebabkan oleh aliran keluar penduduk dan kenaikan kadar. Goldman Sachs Group Inc. lebih pesimis, meramalkan penurunan 20% menjelang 2025.
"Harga rumah akan kekal di bawah tekanan sekurang-kurangnya dalam tempoh terdekat," kata Rosanna Tang, ketua penyelidikan untuk Hong Kong dan Greater Bay Area di Colliers International. “Selain Covid-19, ketidaktentuan pasaran lain termasuk ketegangan geopolitik dan risiko kadar faedah juga melambatkan membuat keputusan pembeli rumah.”
Singapura
Selepas tahun sepanduk yang menyaksikan harga naik paling tinggi dalam tempoh lebih sedekad, pasaran perumahan Singapura semakin reda di belakang sekatan hartanah dan cukai yang lebih tinggi. Pertumbuhan harga rumah persendirian baharu perlahan kepada 0.4% pada suku lepas, manakala jualan pada bulan Mac merosot ke paras terendah dalam 21 bulan.
Pihak berkuasa memperkenalkan langkah penyejukan pada bulan Disember untuk menangani kekurangan kemampuan bersama-sama dengan risiko bahawa isi rumah mungkin bergelut untuk membayar gadai janji mereka pada kadar yang lebih tinggi. Pada bulan Februari, kerajaan mengumumkan cukai hartanah yang lebih tinggi yang disasarkan kepada penduduk kaya, yang boleh mendorong beberapa pembeli dalam segmen itu untuk duduk di luar.
Namun, penganalisis berkata bahawa sekatan mungkin hanya pembaikan jangka pendek memandangkan terdapat permintaan yang tulen dalam kalangan penduduk tempatan, seperti mereka yang menaik taraf kepada unit persendirian dari pangsapuri awam mereka serta golongan milenium yang ingin hidup sendiri.
Kenaikan harga pengguna juga mungkin mendorong pembeli berpotensi untuk memasuki pasaran lebih awal daripada kemudian dan mengekalkan kuasa beli, kata Alan Cheong, pengarah eksekutif penyelidikan di Savills Plc. "Inflasi adalah opioid yang mendorong permintaan," katanya.
Shanghai
Harga kediaman di Shanghai, salah satu pasaran perumahan paling berdaya tahan di China, kembali meningkat pada Disember berikutan penurunan tiga bulan, selepas pegawai mengambil langkah untuk menahan kelembapan yang disebabkan oleh krisis kecairan di pemaju. Sekarang pemulihan sedang diancam oleh penutupan menyeluruh hab kewangan.
"Kami kini telah melihat Covid menguasai Shanghai, yang mungkin mengehadkan pasaran pada suku kedua akibatnya," kata Roddy Allan, ketua pegawai penyelidik Asia Pasifik di Jones Lang LaSalle.
Namun, tinjauan jangka panjang bandar ini kelihatan lebih baik, hasil daripada inventori yang rendah dan pemotongan kadar faedah. Kelembapan ekonomi telah mendorong China ke dalam mod pelonggaran, dalam perbezaan dasar yang ketara dengan ekonomi utama yang lain. Bank pusat pada Januari mengurangkan kadar utama buat kali pertama dalam hampir dua tahun, manakala bank utama telah menurunkan kadar gadai janji dan memendekkan masa kelulusan pinjaman.
Jualan rumah di Shanghai mungkin akan stabil tahun ini, berpotensi melantun sekitar akhir tahun, kata Yang Hongxu, pengarah di institut penyelidikan E-House China Enterprise Holdings Ltd..
Paling Banyak Dibaca dari Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html