Daripada Ahli Fizik Kepada Pegawai Impak Di Firma Pelaburan $44 Bilion

Paten, ruang gabungan, pengesan zarah, dan kini – aset sebenar alternatif. Berasal dari dunia analitikal fizik dan kejuruteraan, Jill Brosig melancarkan program ESG di Harrison Street dengan perspektif baharu yang tertumpu pada pengukuran dan akauntabiliti. Dengan aset bernilai $44 bilion, Brendan Doherty duduk bersama Jill untuk meneroka persimpangan yang tidak dijangka dalam ESG dan pelajaran penting apabila melancarkan kumpulan ESG baharu di dalam sebuah syarikat.

Brendan Doherty: Selamat datang, Jill, ke Ikon Kesan. Mari kita masuk terus. Saya faham bahawa anda telah dibuat tersuai, dan merupakan orang pertama yang memegang, peranan Ketua Pegawai Impak di Harrison Street ini. Beritahu saya tentang bagaimana ia berlaku?

Jill Brosig: Saya bukan orang hartanah tradisional, saya seorang ahli fizik mengikut perdagangan. Dan saya harus memuji Harrison Street kerana mencari kepelbagaian pemikiran apabila membawa masuk seseorang dengan latar belakang itu, bukan sahaja untuk peranan ini, tetapi ke dalam syarikat. Saya mempunyai tali pinggang hitam yang mahir dengan Six Sigma, dan membawa kepakaran proses dari zaman saya di Motorola juga. Harrison Street berkembang daripada 5 orang apabila firma itu dilancarkan pada 2005 kepada lebih 200 orang hari ini. Bahagian ESG juga mula berkembang jadi kami melancarkan program rasmi pada 2013. Pada masa itu, tiada metrik atau dasar ESG yang ditakrifkan dengan jelas untuk sektor yang kami fokus, jadi kami menciptanya. Dan kira-kira empat tahun yang lalu, saya benar-benar merasakan kami boleh melakukan lebih banyak lagi pada ESG kami. Kami fikir sejak ulang tahun 15 tahun kami adalah pada tahun 2020, kami boleh memikirkan kesan yang telah kami hasilkan dan memusatkan peranan ini di sekelilingnya – bilangan pekerjaan yang dicipta, bilangan pelajar yang telah kami tempati, bilangan warga emas yang kami telah dijaga.

Pintu: Apakah kelas aset yang anda fokuskan?

Brosig: Di Harrison Street, kami memberi tumpuan secara eksklusif aset sebenar alternatif. Jadi perkara yang kami laburkan bukanlah ruang pejabat atau pangsapuri tradisional anda – sebaliknya komuniti warga emas, perumahan pelajar, pejabat perubatan, pusat data, sains hayat, storan diri – pelaburan yang didorong oleh demografi, bukan KDNK atau pertumbuhan pekerjaan, biasanya lebih tahan kemelesetan Dalam masa senang atau susah, kanak-kanak masih akan pergi ke sekolah, orang masih akan berumur, orang masih akan mempunyai terlalu banyak barangan untuk disimpan. Beberapa tahun yang lalu, kami juga mula meneruskan strategi infrastruktur sosial untuk melabur dalam hidro, angin dan solar. Hari ini, kami mempunyai lebih $44 bilion aset di bawah pengurusan. Bagi kami, konsep pegawai impak hanya masuk akal sebagai langkah seterusnya dalam perjalanan ESG kami.

Pintu: Beritahu saya tentang kerjaya awal anda, apakah yang membezakan anda daripada pegawai ESG biasa?

Brosig: Salah satu pekerjaan awal saya ialah di Ann Arbor, Michigan di KMS (Kip (Keeve) Milton Siegel) Fusion Inc. bekerja pada gabungan sebagai sumber tenaga alternatif. Gabungan ialah bagaimana matahari menghasilkan tenaga. Kami berfikir sangat besar - bagaimana kami boleh berfikir secara berbeza tentang cara kami menghasilkan tenaga? Apakah yang kita fikirkan dari segi teknologi penangkapan karbon? Saya tidak datang dari pemikiran tertumpu hartanah tradisional. Saya masuk ke dalam bilik dan pada dasarnya bertanya, "Nah, mengapa kita berbuat demikian?"

Pintu: Bolehkah anda memberi saya contoh hartanah tentang perkara yang baru anda jelaskan - untuk melihat lebih kreatif pada aset hartanah?

Brosig: Saya nyatakan sebelum ini bahawa kita melabur dalam kehidupan warga emas dan kita melabur dalam perumahan pelajar. Warga emas dan pelajar adalah dua daripada populasi yang paling terdedah yang mengalami kesunyian. Kami tidak pernah benar-benar melihat apa-apa jenis pendebungaan silang antara kedua-duanya oleh mana-mana kumpulan sebelum ini. Jadi, kami melihat peta untuk melihat di mana kami mempunyai hartanah pelajar yang berdekatan dengan komuniti senior kami. Kami mendapati bahawa di Austin, Texas, kami mempunyai beberapa komuniti senior dan kami mempunyai kira-kira tiga hartanah pelajar yang berada dalam jarak kurang daripada dua batu antara satu sama lain. Kami memulakan program yang dipanggil Penjagaan Pelajar di mana pelajar akan menjadi sukarelawan, atau mereka akan mendaftar untuk bekerja di komuniti senior tempatan. Ini telah menjadi program yang sangat berjaya yang telah menyediakan cara baharu untuk mewujudkan hubungan dalam komuniti. Dari perspektif komuniti senior, dari perspektif operator, mereka seperti, “Oh, ini bagus, saya tidak perlu membayar lebih masa, saya tidak perlu mengupah lebih ramai orang, saya boleh bergantung kepada pelajar yang datang. dalam.” Dan dari perspektif pelajar, ia memberi mereka peluang dan perspektif yang berbeza daripada hanya bekerja di Starbucks.

Pintu: Saya suka apabila aset hartanah yang besar juga boleh mengubah kehidupan pada tahap individu semata-mata.

Brosig: Tepat sekali! Kami mempunyai seorang pelajar datang melalui program yang pakar dalam perhotelan. Untuk dapat bekerja dengan kakitangan makan memberinya pengalaman tambahan. Kami mempunyai seorang lagi wanita yang sedang belajar untuk menjadi doktor, dan dia tidak pasti sama ada dia mahu pergi ke laluan pediatrik atau geriatrik. StudentCare memberinya peluang untuk meneroka laluan tersebut. Malah, pemahaman saya ialah kajian telah menunjukkan bahawa warga emas dan pelajar adalah dua kumpulan manusia itulah yang paling sunyi, yang mempunyai kesan buruk yang besar. Oleh itu, apabila anda mencipta hubungan antara generasi ini, ia benar-benar berkuasa. Dan itu adalah perkara yang berbeza untuk diukur. Sudah tentu, kita boleh mengatakan bahawa kami mempunyai pelajar bekerja X bilangan jam, dan saya pasti boleh mengatakan ia menjimatkan banyak wang. Tetapi, saya fikir ia lebih kepada bilangan titik sentuh dan bilangan perhubungan yang dicipta. Itu benar-benar berkuasa untuk kedua-dua pelajar dan senior. Itulah contoh pemikiran yang sama sekali berbeza, daripada perspektif "sosial" dalam ESG.

Pintu: Itu bagus. Ini mengenai melihat seluruh portfolio anda dan mencari cara kreatif untuk menyelaraskan aset yang berasingan. Apakah salah satu cabaran terbesar dalam membina amalan ini? Saya tahu selalunya terdapat cabaran untuk menyepadukan impak ke dalam sektor yang lebih tradisional. Bagaimana anda menyesuaikan diri?

Brosig: Saya akan mengatakan mungkin tahap pertama cabaran mempunyai kaitan dengan pendidikan. Sesetengah orang, yang mungkin tidak begitu rapat dengannya, berfikir bahawa ia adalah satu pertukaran. Jika anda melakukan sesuatu dalam dunia ESG maka ia akan mengurangkan pulangan kewangan. Terdapat perspektif bahawa ia adalah satu perkara yang baik, bahawa ia benar-benar tidak akan mendorong banyak impak. Apa yang sebenarnya kami lihat ialah jika anda dapat menjadikan bangunan lebih cekap, perbelanjaan bil utiliti anda akan berkurangan. Itu pada bahagian "E" atau persekitaran ESG. Saya fikir "S", sosial, adalah lebih sukar bagi orang ramai untuk membungkus kepala mereka. Ia boleh kelihatan lebih kualitatif. Datang daripada latar belakang yang sangat analitikal – sebagai seorang jurutera, ahli fizik – saya benar-benar rasa anda boleh mengukur apa sahaja. Kami benar-benar bercakap tentang cara anda mengukur bahagian sosial. Bagaimanakah anda mengukur bahawa apa yang telah anda lakukan telah benar-benar membuat perubahan? Kami mempunyai beberapa perkara yang sedang dalam usaha untuk benar-benar dapat mengenal pasti dan menjawab "bagaimana anda mengukur?" soalan.

Pintu: Mengapakah Harrison Street menjadi keutamaan untuk meneruskan pensijilan bangunan yang sihat ini di seluruh portfolio?

Brosig: Kami melakukan itu kerana tiga sebab. Pertama, kami ingin membezakan segala-galanya dalam pengawasan kami, untuk mengatakan mereka mempunyai setem ini. Yang kami pilih untuk mulakan ialah a pensijilan yang dipanggil Fitwel. Ia direka oleh CDC. Apabila kami mendapat setem daripada CDC yang mengatakan ini adalah bangunan yang sihat, itu hebat untuk menarik penduduk, penyewa dan kakitangan. Jadi, saya mahu melakukannya untuk pembezaan pasaran. Saya juga ingin dapat mengatakan bahawa segala-galanya dalam portfolio Harrison Street memenuhi standard tertentu untuk kesihatan dan kesejahteraan. Sebab ketiga ialah saya mahu dapat menunjukkan apa yang dilakukan oleh bangunan yang diperakui ini untuk nilai hartanah.

Pintu: Saya faham bahawa MIT telah menjalankan kajian tentang pensijilan bangunan yang sihat ini. Bolehkah anda memberitahu saya lebih lanjut tentang itu dan sejauh mana kesannya?

Brosig: MIT telah dapat menentukan bahawa jika anda mempunyai pensijilan bangunan yang sihat, anda boleh mengenakan bayaran sewa 4% hingga 7% lebih bagi setiap kaki persegi - anda mendapat lebih banyak apabila tiba masanya untuk menjual. Kami terlibat dengan bekerjasama dengan MIT untuk melakukan jenis kajian ini untuk kelas aset kami sendiri, dan benar-benar dapat membuktikannya. Bagi saya, cabarannya ialah memastikan orang ramai memahami bahawa terdapat nilai tambah kepada perkara ini. Apa yang kami dengar daripada bakal pembeli hartanah kami di Eropah ialah jika anda tidak mempunyai cerita ESG dalam tempoh tiga tahun akan datang, kami tidak berminat. Bagi saya, ia memaparkan keseluruhan cerita, mendidik orang ramai, membuatkan orang teruja tentangnya – kebanyakan perkara yang kita lakukan adalah mempengaruhi pengurusan.

Pintu: Adakah anda menemui permintaan khusus daripada pelabur anda atau adakah mereka telah menyatakan cara mereka mahu melihat kesan yang datang dalam ruang? Saya sentiasa cuba mengukur sentimen pelabur – saya ingin tahu sama ada anda telah melihat perkembangan itu, contohnya, dalam dua tahun yang lalu?

Brosig: Kami melakukan tinjauan materialiti setiap tiga tahun untuk mengukur pendapat pelabur kami. Di samping itu, kami memulakan majlis pelabur ESG dengan pelabur yang telah menyatakan minat dan semangat yang paling tinggi dalam ESG dan yang benar-benar berada di barisan hadapan pelaburan ESG dalam organisasi mereka. Ia termasuk kedua-dua pelabur Eropah dan pelabur yang berpangkalan di AS. Dalam tinjauan terbaru kami, perbualan yang sangat penting ialah risiko dan daya tahan. Apabila mereka melihat kebakaran hutan di Australia, atau banjir di Jerman, atau pembekuan yang mendalam di Texas pada Februari lalu – ia sememangnya sesuatu yang menjadi perhatian utama. Selepas itu, kesihatan dan kesejahteraan ada di sana. Malahan pelabur, mungkin konstituen mereka yang kini bertanya dan berkata "kami mahu memastikan wang kami disalurkan kepada syarikat yang memikirkan tentang ESG."

Pintu: Ia sudah tentu menjadi tumpuan kebanyakan kita. Beritahu saya tentang Pelan Tindakan Iklim yang anda semua bangunkan sebagai tindak balas.

Brosig: Dalam ruang ini, anda mungkin telah melihat ramai orang keluar dan berkata, "Kami akan menjadi sifar bersih menjelang 2050." Tetapi, saya boleh memberitahu anda apa sahaja menjelang 2050, jadi kami menghasilkan Pelan Tindakan Iklim ini dengan tiga tunggak, bukan sekadar matlamat yang baik. Kami merasakan ini menangani banyak perkara pencucian hijau yang berleluasa. Bahagian pertama pelan ini membincangkan perkara yang kami lakukan dalam kuasa kami untuk memastikan aset kami tidak menyumbang kepada perubahan iklim, ruang pelepasan karbon. Matlamat kami, antara sekarang dan 2025, adalah untuk mengurangkan pelepasan karbon kami sebanyak 70% di seluruh portfolio. Bahagian kedua ialah, yang juga menangani salah satu kebimbangan utama pelabur, adalah sekitar risiko iklim dan daya tahan. Kami tahu bahawa keadaan berubah dalam alam sekitar, dan kami ingin mengukur bagaimana kami memastikan aset kami sememangnya tahan terhadap perubahan iklim. Kami memastikan kami melakukan analisis yang sangat teliti. Dan kemudian bahagian ketiga adalah mengenai kesihatan dan kesejahteraan. Saya bercakap tentang mendapatkan pensijilan Fitwel. Kami juga telah bekerjasama dengan Well Living Lab, melakukan kajian lapangan dengan mereka untuk melihat bagaimana persekitaran dalaman memberi kesan kepada kesihatan warga emas, dan akhirnya juga kepada keseluruhan proses penuaan. Kami tahu bahawa kebanyakan orang menghabiskan kira-kira 90% masa mereka di dalam rumah. Jadi kami ingin melihat bagaimana kami memastikan alam sekitar sihat untuk mereka.

Pintu: Menukar gear, saya faham bahawa anda memegang beberapa paten. Mana satu yang paling anda banggakan? Bagaimanakah anda menerangkan pendekatan anda terhadap keusahawanan dan kreativiti?

Brosig: Untuk mendapatkan paten bermakna anda telah menghasilkan idea yang unik; untuk memiliki sesuatu yang dipatenkan bermakna tiada orang lain telah membingkainya dengan cara yang anda miliki. Paten pertama yang saya dapat adalah agak awal dalam kerjaya saya. Saya fikir itulah yang membantu mengukuhkan asas untuk saya menjadi inovatif dan berfikir secara berbeza. Saya fikir, secara semula jadi, saya lebih tertarik untuk berfikir secara berbeza. Saya sebenarnya mempunyai ijazah keusahawanan dari Kellogg. Saya hanya suka melihat masalah dengan cara yang berbeza. Saya mungkin mencapai kemuncak saya ketika saya berumur kira-kira tiga setengah tahun, kerana saya sedang membuat 150 keping teka-teki pada masa itu. Semuanya menurun sejak saya berumur tiga setengah, ha! Saya pastinya lebih kepada pemikiran bahawa hidup itu panjang, berbanding hidup itu singkat. Saya fikir terdapat begitu banyak peluang menarik untuk kita dan saya benar-benar mempunyai pemikiran seperti itu.

Brendan: Hidup ini panjang, saya suka itu. Terima kasih, Jill, untuk masa anda hari ini!