Had Pinjaman GSE Kini Melebihi $1 Juta

Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) baru saja diumumkan had pinjaman pematuhan GSE akan melepasi $1 juta buat kali pertama. Dalam bahasa Inggeris biasa, pengumuman ini bermakna pada 2023 Fannie MaeFnma
dan Freddie Mac akan, buat pertama kalinya, boleh membeli gadai janji rumah yang melebihi $1 juta.

Baru ini had yang lebih tinggi sebanyak $1,089,300 akan digunakan hanya untuk pasaran "kos tinggi"., tetapi had pinjaman GSE meningkat secara menyeluruh. Kebanyakan kawasan geografi di Amerika Syarikat akan mempunyai had pinjaman sebanyak $726,000 pada tahun 2023, meningkat daripada $647,200 pada 2022. (Untuk rekod FHA mempunyai had pinjaman yang sama tinggi.)

Sesiapa yang berfikir "Angka ini kelihatan sangat tinggi" berada di landasan yang betul.

Malah had "biasa" $726,000 adalah melebihi $455,000, harga jualan median (pada masa ini dinaikkan) untuk rumah di Amerika Syarikat. Jadi had tinggi ini adalah salah satu lubang dalam cerita yang diceritakan oleh mereka yang menegaskan dasar perumahan persekutuan adalah tentang membantu orang miskin mendapatkan rumah, dan bukannya memaksimumkan bilangan gadai janji yang boleh ditulis oleh industri kewangan.

Membenarkan sokongan persekutuan untuk gadai janji di rumah percutian, rumah kedua, hartanah pelaburan dan pembiayaan semula tunai keluar, serta untuk pembeli "kali pertama" yang telah rumah yang dimiliki sebelum ini and bagi mereka yang berpendapatan pendapatan melebihi purata, hanyalah beberapa lagi lubang tersebut. Tetapi saya menyimpang.

Had pinjaman ini sepatutnya telah dikurangkan secara sistematik selama dua dekad yang lalu, bersama-sama dengan peningkatan g-yuran yang akan meletakkan semua kawasan geografi pada kedudukan yang sama. Kegagalan untuk menukar sistem itu bermakna apabila harga rumah meningkat, sokongan persekutuan untuk gadai janji meningkat dengannya, sekali gus memacu kenaikan harga selanjutnya.

Sangat sedikit pegawai kerajaan yang mengakui masalah ini.

Walau apa pun, melepasi ambang juta dolar sekurang-kurangnya harus menarik perhatian kepada masalah dasar ini. The Wall Street Journal nampaknya penuh harapan, melaporkan "Had yang lebih tinggi juga berkemungkinan memperbaharui perbahasan tentang betapa besarnya gadai janji terlalu besar untuk disokong oleh kerajaan." Tetapi sebenarnya tidak ada banyak perdebatan dalam 15 tahun lebih yang lalu.

Paling baik, beberapa ahli Kongres dari kawasan "kos tinggi" negara - ada kira-kira 100 daerah sedemikian merentasi lebih daripada sedozen negeri – mempunyai mengakui isu itu dan meminta bayaran g yang lebih tinggi dan bukannya had yang lebih rendah. Petunjuk tentang ini tidak-perdebatan muncul dalam bekas pengarah FHFA Ed DeMarco baru-baru ini komen kepada Wall Street Journal:

Mungkin had pinjaman sebenarnya melebihi $1 juta akan mendapat perhatian seseorang dan sekurang-kurangnya mencetuskan perbincangan dasar yang sangat diperlukan tentang jejak kerajaan dalam pasaran gadai janji.

DeMarco betul. Perbincangan is amat diperlukan. Malangnya, hampir tiada kemajuan telah dibuat dalam bidang ini dalam beberapa dekad yang lalu. Tidak kira parti politik mana yang mengawal Kongres atau Rumah Putih, pegawai kerajaan terus meluaskan jejak persekutuan dalam pasaran gadai janji.

Sebagai contoh, kerajaan telah mendominasi pasaran gadai janji sekunder sejak krisis kewangan 2008, dengan GSE masih di bawah pemuliharaan kerajaan. Walau bagaimanapun, sedikit yang ingat bahawa keadaan tidak jauh berbeza sebelum krisis. daripada 1996 atau 2007, bahagian tahunan Fannie dan Freddie daripada jumlah pasaran keselamatan bersandarkan gadai janji (MBS) berpurata 60 peratus, hanya kira-kira 10 mata peratusan lebih rendah daripada bahagian pasca krisis.

Walaupun bahagian pasaran seperti ini nampaknya tidak mengganggu sesiapa pun di Washington, piagam Fannie menetapkan bahawa operasi pasaran sekunder mereka "hendaklah dijalankan mengikut terma yang semunasabahnya akan menghalang penggunaan berlebihan kemudahan perbadanan." Piagam Freddie termasuk bahasa yang hampir sama.

Mungkin isu jenis peraturan undang-undang ini terlalu kabur untuk diambil berat oleh pegawai yang dipilih.

Jika ya, mereka hanya boleh bergantung pada beberapa fakta kewangan perumahan yang mudah dikaitkan yang bertepatan dengan lebih banyak penglibatan persekutuan. Sebagai contoh, kadar pemilikan rumah AS hampir tepat di mana ia berada sebelum pergantungan yang diperluaskan pada Fannie dan Freddie; kenaikan harga rumah telah secara konsisten mengatasi pendapatan pertumbuhan, dan pembayar cukai telah dipaksa untuk membayar ratusan bilion dolar dalam bentuk penyelamatan.

Fannie dan Freddie (bersama FHA) telah membantu bahan api lebih banyak hutang gadai janji, dengan kurang ekuiti, untuk rumah berharga tinggi. Dasar-dasar ini telah berbahaya terutamanya bagi keluarga berpendapatan rendah, dan semua orang Amerika biasa perlu menunjukkan sistem kewangan perumahan sedia ada adalah hutang yang berlebihan, kos perumahan yang tinggi, harga rumah yang tidak menentu, peraturan berlebihan dan jejak penyelamat persekutuan.

Dasar persekutuan juga telah menyesakkan perniagaan sektor swasta yang boleh membantu membina sistem yang lebih mampan, mungkin dengan pilihan pinjaman dan insurans yang lebih pelbagai.

Seperti yang saya nyatakan dalam bab pemilikan rumah Memperkasakan Pekerja Baru Amerika, buku yang akan datang disunting oleh rakan sekerja saya Scott Lincicome, dasar persekutuan telah membahayakan keupayaan pekerja untuk membina kekayaan dan mengumpul aset, terutamanya dalam pasaran buruh yang bergelora. Hutang ekuiti rendah jangka panjang adalah satu perjudian, tanpa mengira aset asas.

Penyelesaian yang ideal ialah menghapuskan kerajaan persekutuan sepenuhnya daripada industri kewangan perumahan. Walaupun perubahan sedemikian telah terbukti sukar dari segi politik, Kongres boleh melaksanakan apa-apa bilangan pembaharuan tambahan yang hanya meningkatkan sistem kewangan perumahan ke arah yang lebih baik.

Tidak lagi menyokong rumah $1 juta dolar secara persekutuan kelihatan seperti tempat yang wajar untuk bermula.