Berikut ialah berapa banyak gadai janji 40 tahun akan menjimatkan anda setiap bulan berbanding pinjaman 30 tahun. Dan kos muktamad.

Di bawah ialah contoh pembayaran pinjaman yang mungkin kelihatan seperti pinjaman gadai janji kadar tetap 40 tahun, berbanding dengan pinjaman biasa 30 tahun dan 15 tahun.

Jacob Passy menjelaskan bahawa perbincangan antara agensi kerajaan mengenai pinjaman gadai janji 40 tahun setakat ini tertumpu pada pengubahsuaian pinjaman untuk peminjam yang bergelut untuk membawa pembayaran mereka semasa. Tetapi ini boleh menunjukkan jalan kepada penerimaan meluas dan ketersediaan pinjaman 40 tahun untuk semua pembeli rumah.

Baca: Benarkah, gadai janji 40 tahun? Seorang pegawai Fed berpendapat ia adalah idea yang baik. Tetapi yang lain mengatakan ia adalah cadangan yang berisiko.

AS mempunyai pasaran pinjaman gadai janji yang sangat cair, diketuai oleh Fannie Mae
FNMA,
-0.73%
dan Freddie Mac
FMCC,
-1.10%,
yang membeli sebahagian besar pinjaman baharu, membungkusnya dan menjual sekuriti bersandarkan gadai janji kepada pelabur. Kedua-dua syarikat gergasi gadai janji, yang kedua-duanya diambil alih di bawah konservator kerajaan pada 2008, menetapkan piawaian pengunderaitan kredit untuk pinjaman yang mereka beli. Kedua-duanya telah menyertai program untuk mengubah suai pinjaman gadai janji sedia ada kepada tempoh 40 tahun untuk peminjam yang bergelut, dan kedua-duanya akan terlibat jika pinjaman 40 tahun tersedia secara meluas untuk pembeli rumah.

Potensi kelebihan pinjaman 40 tahun

Kelebihan potensi yang jelas bagi pinjaman 40 tahun ialah bayaran bulanan yang lebih rendah. Sebelum kami membuat perbandingan jangka masa pinjaman, berikut ialah carta daripada Federal Reserve Bank of St. Louis, yang menunjukkan pergerakan median harga jualan rumah AS sejak 1970:

Anggaran terbaharu St. Louis Fed untuk median harga jualan rumah USUS telah diterbitkan pada 26 Januari dan ialah $408,100, dan contoh kami adalah berdasarkan nombor ini. Carta berbilang dekad menunjukkan banyak penarikan balik untuk pasaran, termasuk yang panjang dan menyakitkan dari suku pertama 2007 hingga suku pertama 2009, tetapi sebaliknya, arah carta agak jelas, terutamanya apabila mempertimbangkan panjang kebanyakan gadai janji pinjaman.

Mengetepikan program khas untuk peminjam berpendapatan rendah, yang mungkin mempunyai keperluan bayaran muka yang rendah, contoh kami akan menganggap bayaran muka 20% sebanyak $81, 620 untuk jumlah pinjaman sebanyak $326,480.

Harga median nasional mungkin tidak terpakai pada kawasan yang anda ingin beli rumah, tetapi harga ini seharusnya berfungsi dengan baik untuk menggambarkan perbezaan terma pinjaman dan menunjukkan bagaimana wajaran pembayaran pinjaman kepada prinsipal dan faedah beralih dari semasa ke semasa.

Kadar faedah dan melunaskan bayaran pinjaman

Memandangkan pasaran pembiayaan gadai janji semasa di AS dikuasai oleh pinjaman gadai janji kadar tetap 30 tahun dan 15 tahun, kami akan membandingkan kedua-duanya dengan pinjaman hipotesis 40 tahun. Pinjaman gadai janji kadar boleh laras juga disediakan. Walau bagaimanapun, ini mempunyai tempoh tetap awal yang berbeza-beza.

Satu langkah besar: Kadar gadai janji mengezum melepasi 4.5% — inilah perkara yang pembeli rumah perlu tahu

Ia juga patut dipertimbangkan bahawa walaupun peningkatan kadar faedah baru-baru ini, kadar pinjaman kediaman masih berada pada tahap yang rendah dari segi sejarah.

Berikut ialah carta Freddie Mac yang menunjukkan pergerakan kadar pinjaman gadai janji 30 tahun sejak April 1971, dengan pinjaman 15 tahun ditambah pada tahun 1991 dan kadar pinjaman boleh laras ditambah pada tahun 2005:

Menurut tinjauan Freddie untuk minggu berakhir 31 Mac 2022, kadar faedah purata bagi pinjaman 30 tahun ialah 4.67% dan purata bagi pinjaman 15 tahun ialah 3.83%.

Contoh pembayaran berikut tidak menggambarkan yuran asal atau mata, atau yuran lain untuk pelbagai perkhidmatan semasa proses asal pinjaman. Bayaran pinjaman juga tidak termasuk cukai hartanah dan premium insurans, yang biasanya disimpan dan dikutip oleh pemberi perkhidmatan pinjaman sebagai sebahagian daripada jumlah bayaran bulanan.

Untuk pinjaman 40 tahun, kami menggunakan kadar faedah yang sama seperti pinjaman 30 tahun. Satu sebab untuk ini ialah tiada purata tersedia untuk pasaran pembelian rumah atau pembiayaan semula selama 40 tahun yang belum benar-benar wujud lagi.

Sebab lain ialah pinjaman 40 tahun tidak semestinya mempunyai kadar yang lebih tinggi daripada pinjaman 30 tahun. (Sehingga 1 April, hasil pada bon Perbendaharaan AS 20 tahun
TMUBMUSD20Y,
2.618%
adalah 2.59%, lebih tinggi daripada hasil 2.44% pada bon Perbendaharaan 30 tahun
TMUBMUSD30Y,
2.457% .
)

Bayaran pinjaman pelunasan ialah pembayaran yang membayar balik baki pokok pinjaman sepanjang tempoh pinjaman. Oleh itu, bayaran pinjaman awal ditimbang berat kepada faedah, dan pembayaran menjelang akhir pinjaman ditimbangkan dengan prinsipal.

Berikut ialah perbandingan bayaran pokok bulanan dan faedah untuk pinjaman gadai janji 40 tahun hipotetikal kami dan pinjaman 30 tahun dan 15 tahun sebanyak $326,480, berdasarkan bayaran muka 20% untuk pembelian rumah sebanyak $408,100, harga median nasional mengikut data terkini yang tersedia daripada St. Louis Fed:

Semua angka dolar telah dibundarkan.

Jadual mempunyai perbandingan jumlah faedah yang dibayar untuk hayat setiap pinjaman. Jelas sekali jumlah faedah adalah lebih tinggi apabila terma menjadi lebih panjang. Tetapi terdapat juga perbandingan untuk lima tahun pertama dan 10 tahun pertama pembayaran faedah bagi setiap pinjaman, dan perbandingan jumlah ekuiti yang dibina dalam lima dan 10 tahun pertama, termasuk bayaran muka.

Dalam contoh ini, jumlah faedah yang dibayar untuk jangka hayat pinjaman 40 tahun akan melebihi jumlah pinjaman. Ia hampir menggandakan harga rumah.

Anda juga boleh melihat bahawa dengan pinjaman 15 tahun, anda akan membina ekuiti hampir 70% daripada harga pembelian selepas 10 tahun.

Kelebihan dan kekurangan

Pinjaman 40 tahun mempunyai bayaran bulanan terendah sebanyak $1,504. Tetapi ia mewakili "simpanan" hanya $183 sebulan daripada pinjaman 30 tahun. Apabila mempertimbangkan jumlah harga rumah dalam contoh ini, menambah 10 tahun lagi kepada jangka hayat pinjaman nampaknya merupakan harga yang tinggi untuk menurunkan bayaran kurang daripada $200 sebulan.

Sangat mudah untuk mengatakan bahawa bagi seseorang yang membeli rumah, pinjaman 40 tahun nampaknya tidak begitu baik. Tetapi bagi pemilik rumah yang bergelut untuk membuat pembayaran bulanan mereka yang ditawarkan pengubahsuaian pinjaman selama 40 tahun, bayaran yang lebih rendah mungkin membuat semua perbezaan.

Perbandingan nombor 30 tahun dan 15 tahun adalah lebih melampau. Bayaran bulanan untuk pinjaman 15 tahun adalah $700 lebih tinggi. Sesetengah pembeli rumah mampu membayar bayaran yang lebih tinggi. Kelebihan pinjaman 15 tahun ialah jumlah faedah yang dibayar untuk pinjaman itu ialah $103,218, berbanding $289, 970 untuk pinjaman 30 tahun. Lima belas tahun nampaknya boleh berlalu dengan cepat, dan ia adalah perasaan yang mendebarkan untuk berhenti membuat pembayaran.

Anda boleh menjalankan perbandingan anda sendiri bagi pinjaman 15 tahun dan 30 tahun, serta tempoh lain dan pinjaman kadar boleh laras menggunakan MarketWatch's kalkulator gadai janji.

Hujah balas terhadap pinjaman 15 tahun mungkin termasuk peluang yang hilang. Pinjaman 30 tahun itu mempunyai kadar faedah 4.67%, dan seseorang boleh menjangkakan dalam jangka panjang untuk mendapat manfaat daripada kadar pulangan yang lebih tinggi daripada pelaburan yang luas dalam pasaran saham. Tetapi itu menimbulkan persoalan sama ada $700 dalam bentuk tunai bulanan yang dibebaskan oleh pinjaman 30 tahun akan dilaburkan. Ia mungkin menggoda untuk membelanjakan wang itu pada kenderaan yang lebih mahal daripada yang anda akan beli.

Keputusan tentang rumah yang hendak dibeli dan keputusan tempoh pinjaman mesti mengambil kira keperluan keluarga, termasuk ruang, menyimpan dan melabur untuk persaraan dan pendidikan, dan pelbagai perbelanjaan isi rumah.

Pembeli rumah sekurang-kurangnya harus memahami bagaimana jenis pinjaman yang berbeza berfungsi.

Menggali lebih dalam ke dalam pelunasan

Melihat pecahan pelunasan ialah satu lagi cara untuk menggambarkan jumlah yang anda bayar untuk membiayai rumah anda. Sebagai contoh, dengan pinjaman 30 tahun, faedah merangkumi $1,271 daripada bayaran bulanan pertama anda $1,687 (sekali lagi, angka itu dibundarkan). Berikut ialah perbandingan bahagian pokok pembayaran pinjaman bulanan untuk tiga jenis pinjaman pada bulan pertama dan seterusnya:

Bersama-sama, jadual menunjukkan berapa cepat baki pinjaman anda dibayar (atau ekuiti anda dibina) dengan tempoh pinjaman yang lebih pendek.

Fikiran terakhir dan amaran

Apabila membeli rumah — terutamanya rumah pertama anda — semuanya perlu ada di atas meja. Perbincangan jangka panjang harus merangkumi semua matlamat dan keperluan kewangan utama, termasuk simpanan persaraan, pendidikan, perbelanjaan perubatan masa hadapan dan juga kereta, trak atau SUV yang anda rancang atau perlu beli. Anda juga mungkin melihat dengan teliti anggaran awal anda tentang jumlah ruang yang anda perlukan. Berapakah jumlah itu untuk simpanan? Apa yang anda simpan? Jika anda menyimpan kurang, anda mungkin membayar lebih sedikit.

Pembelian kenderaan biasanya dibiayai, dan bagi kebanyakan pasangan boleh menampilkan pembayaran bulanan yang mendekati pembayaran pinjaman rumah bulanan. Oleh itu, melihat cermin dengan teliti adalah perlu. Terdapat begitu banyak keperluan berbeza yang perlu dipertimbangkan semasa membeli kenderaan, termasuk kerja — anda mungkin memerlukan trak yang mahal. Atau anda mungkin perlu dilihat memandu kereta model lewat yang bagus untuk membuat kesan yang baik jika anda menjual hartanah, contohnya.

Tetapi sesetengah orang mungkin boleh menangguhkan pembelian kenderaan baharu, yang boleh mengurangkan tekanan apabila membuat keputusan pembiayaan rumah berbilang dekad.

Amaran kejutan

Cukai harta tanah dikira dengan cara yang berbeza, bergantung pada negeri tempat anda tinggal. Di sesetengah negeri, cukai adalah berdasarkan harga jualan rumah atau anggaran semasa penilai cukai harta nilai rumah, dengan kenaikan tahunan mungkin terhad kepada peratusan yang rendah. Ini boleh bermakna bahawa pembeli rumah akan membayar cukai harta yang jauh lebih tinggi daripada yang penjual bayar.

Pada awal proses keputusan pembelian rumah anda, pastikan anda membuat anggaran anda sendiri tentang cukai harta tanah anda, dan bukannya bergantung pada anggaran pemberi pinjaman atau syarikat hak milik, yang mungkin berdasarkan cukai harta tahun sebelumnya. Anda boleh menghubungi penilai harta daerah untuk mendapatkan bantuan dengan anggaran ini.

Faktor lain yang perlu dipertimbangkan ialah insurans pemilik rumah, termasuk perlindungan tambahan yang mungkin diperlukan jika anda berada di zon banjir atau di kawasan yang terdedah kepada bahaya lain, seperti taufan. Jika anda bergerak ke selatan dari negeri di Timur Laut atau Barat Tengah, sebagai contoh, anda mungkin menghadapi pasaran insurans yang jauh berbeza — dan jauh lebih mahal — daripada yang anda hadapi sebelum ini.