Inilah sebabnya kemerosotan perumahan ini tidak seperti yang terakhir

Sepantas kadar gadai janji meningkat, pasaran perumahan yang dahulunya panas reda. Harga rumah masih tinggi dari segi sejarah, tetapi terdapat kebimbangan sekarang bahawa ia akan berkurangan juga.

Semua ini menyebabkan orang bertanya: Adakah pasaran perumahan hari ini berada dalam keadaan yang sama seperti lebih sedekad yang lalu, apabila kemalangan 2007-08 menyebabkan Kemelesetan Besar?

Jawapan ringkasnya ialah: tidak. Pasaran perumahan Amerika berada dalam keadaan yang lebih baik hari ini. Itu sebahagiannya, terima kasih kepada peraturan pinjaman baharu yang terhasil daripada kemerosotan itu. Peraturan itu meletakkan peminjam hari ini pada kedudukan yang lebih kukuh.

Bagi 53.5 juta gadai janji rumah lien pertama di Amerika hari ini, purata skor kredit FICO peminjam adalah rekod tertinggi 751. Ia adalah 699 pada 2010, dua tahun selepas kemerosotan sektor kewangan. Pemberi pinjaman lebih tegas tentang pemberian pinjaman, kebanyakannya dicerminkan dalam kualiti kredit.

Harga rumah telah melonjak, juga, disebabkan permintaan yang didorong oleh pandemik sejak dua tahun lalu. Itu memberikan pemilik rumah hari ini jumlah rekod ekuiti rumah. Apa yang dipanggil ekuiti boleh sentuh, iaitu jumlah wang tunai yang boleh diambil oleh peminjam dari rumah mereka sementara masih meninggalkan 20% ekuiti di atas kertas, mencapai rekod tertinggi $11 trilion secara kolektif tahun ini, menurut Black Knight, teknologi gadai janji dan data pembekal. Itu adalah peningkatan 34% daripada setahun yang lalu.

Pada masa yang sama, leverage, iaitu berapa banyak hutang pemilik rumah terhadap nilai rumah, telah jatuh secara mendadak.

Jumlah hutang gadai janji di Amerika Syarikat kini kurang daripada 43% daripada nilai rumah semasa, yang paling rendah dalam rekod. Ekuiti negatif, iaitu apabila peminjam berhutang lebih banyak ke atas pinjaman daripada nilai rumah, hampir tidak wujud. Bandingkan dengan lebih daripada 1 daripada 4 peminjam yang berada di bawah air pada tahun 2011. Hanya 2.5% daripada peminjam mempunyai kurang daripada 10% ekuiti di rumah mereka. Semua ini menyediakan kusyen yang besar sekiranya harga rumah benar-benar jatuh.

Pada masa ini terdapat 2.5 juta gadai janji kadar boleh laras, atau ARM, tertunggak hari ini, atau kira-kira 8% daripada gadai janji aktif. Itu adalah volum terendah dalam rekod. ARM boleh diperbaiki, biasanya untuk tempoh lima, tujuh atau 10 tahun.

Pada tahun 2007, sejurus sebelum kejatuhan pasaran perumahan, terdapat 13.1 juta ARM, mewakili 36% daripada semua gadai janji. Pada masa itu, pengunderaitan ke atas jenis pinjaman itu adalah samar, sekurang-kurangnya, tetapi peraturan baharu berikutan kemalangan perumahan mengubah peraturan.

ARM hari ini bukan sahaja ditaja jamin pada kadar faedah terindeks penuhnya, tetapi lebih daripada 80% asal ARM hari ini juga beroperasi di bawah kadar tetap untuk tujuh hingga 10 tahun pertama.

Hari ini, 1.4 juta ARM sedang menghadapi penetapan semula kadar yang lebih tinggi, jadi memandangkan kadar yang lebih tinggi, peminjam tersebut perlu membuat pembayaran bulanan yang lebih tinggi. Itu tidak dinafikan satu risiko. Tetapi, pada tahun 2007, kira-kira 10 juta ARM menghadapi tetapan semula yang lebih tinggi.

Kenakalan gadai janji kini berada pada paras terendah, dengan hanya di bawah 3% daripada gadai janji melepasi tempoh. Walaupun dengan lonjakan mendadak dalam kenakalan semasa tahun pertama wabak itu, terdapat lebih sedikit gadai janji yang telah tertunggak berbanding sebelum wabak itu. Program penangguhan gadai janji berkaitan wabak membantu berjuta-juta peminjam pulih, tetapi masih terdapat 645,000 peminjam dalam program tersebut.

"Pasaran gadai janji berada pada kedudukan yang sangat kukuh dari segi sejarah," kata Andy Walden, naib presiden penyelidikan perusahaan di Black Knight. "Malah berjuta-juta pemilik rumah yang memanfaatkan diri mereka untuk bersabar semasa wabak pada umumnya telah menunjukkan prestasi yang baik sejak meninggalkan rancangan mereka."

Walau bagaimanapun, terdapat kira-kira 300,000 peminjam yang telah kehabisan program kesabaran berkaitan pandemik dan masih bermasalah. Di samping itu, walaupun delinkuensi gadai janji masih rendah dari segi sejarah, ia telah menjadi arah aliran yang lebih tinggi sejak kebelakangan ini, terutamanya untuk pinjaman yang lebih terkini.

"Kami akan mahu memerhatikan populasi ini bergerak ke hadapan," kata Walden.

Ketersediaan kredit gadai janji jauh lebih rendah berbanding sebelum wabak, menurut Persatuan Jurubank Gadai Janji, mencadangkan piawaian yang masih ketat. Tetapi pemberi pinjaman telah kehilangan kira-kira separuh perniagaan mereka sejak kadar mula meningkat, dan ini boleh bermakna mereka menjadi lebih agresif dalam memberi pinjaman kepada peminjam yang kurang layak kredit.

Masalah terbesar dalam pasaran perumahan sekarang ialah keterjangkauan rumah, yang berada pada rekod terendah dalam sekurang-kurangnya 44 pasaran utama, menurut Black Knight. Walaupun inventori mula meningkat, ia masih kira-kira separuh daripada tahap pra-pandemik.

"Peningkatan inventori akhirnya akan menyejukkan pertumbuhan harga rumah, tetapi kadar dua digit telah menunjukkan kuasa melekat yang luar biasa setakat ini," kata Danielle Hale, ketua ekonomi di Realtor.com. "Memandangkan kos perumahan yang lebih tinggi mula memaksimumkan belanjawan sesetengah pembeli, mereka yang kekal dalam pasaran boleh menantikan keadaan yang agak kurang kompetitif pada akhir tahun ini."