Pemilik rumah memegang rekod ekuiti. Apa yang perlu diketahui jika anda ingin meminjam

Kenaikan rekod dalam harga rumah juga melonjakkan jumlah ekuiti yang ada di kediaman mereka.

Bagi kebanyakan rakyat Amerika, ini bermakna mereka boleh meminjam lebih banyak berbanding aset terbesar mereka.

Walau bagaimanapun, pakar kewangan mengingatkan anda harus berfikir dengan teliti sebelum membuat langkah sedemikian.

Purata pemegang gadai janji pada masa ini mempunyai kira-kira $185,000 dalam ekuiti rumah untuk digunakan, iaitu jumlah yang boleh mereka akses sambil mengekalkan 20% kepentingan, menurut penyelidikan gadai janji daripada Black Knight.

Lebih dari Kewangan Peribadi:
Apa yang diperlukan untuk membeli rumah pertama di pasaran hari ini
65% wanita akan membeli rumah tanpa berkahwin terlebih dahulu
Sewa naik 30% di beberapa bandar

Ekuiti pemilik rumah kini berjumlah $9.9 trilion, menurut Black Knight. Itu berlaku selepas kenaikan 35% pada 2021 bernilai $2.6 trilion, peningkatan tahunan terbesar dalam rekod, mengatasi lonjakan $1.1 trilion pada 2020.

Bagi sesetengah pemilik rumah, pasaran yang hangat telah menjadikannya masa yang menarik untuk dijual. Sudah tentu, kenaikan harga yang sama, serta sewa yang tinggi, boleh menyukarkan orang ramai untuk berpindah.

Ramai pemilik rumah sebaliknya memilih untuk mengeluarkan wang dari rumah mereka, yang secara tradisinya boleh mereka lakukan dalam tiga cara. Itu termasuk apa yang dipanggil tunai keluar pembiayaan semula; talian kredit ekuiti rumah, atau HELOC; dan gadai janji terbalik, selalunya ditawarkan melalui apa yang dipanggil gadai janji penukaran ekuiti rumah, atau HECM.

Lebih ramai pemilik rumah, terutamanya mereka yang berumur 62 tahun ke atas, tidak sabar-sabar untuk mengekstrak ekuiti daripada rumah mereka di tengah-tengah keadaan pasaran semasa, kajian dari Institut Perbandaran mendapati. Jumlah gabungan pinjaman kepada warga emas itu meningkat kepada 759,000 pada 2020, daripada 647,000 pada 2018.

Peningkatan itu kebanyakannya didorong oleh pembiayaan semula keluar tunai, yang mana gadai janji baharu yang lebih besar menggantikan gadai janji yang sebelumnya. Pinjaman median untuk transaksi tersebut meningkat kepada $205,000 pada 2020, daripada $180,000 pada 2018, menurut Urban Institute.

Dengan kos pinjaman dijangka meningkat apabila Rizab Persekutuan menaikkan kadar faedah, itu mungkin meningkatkan insentif untuk pemilik rumah untuk membuat urus niaga ini sekarang.

"Apabila kadar faedah meningkat pada tahun akan datang, anda boleh melihat orang ramai menggunakan lebih banyak produk lien kedua ... untuk memanfaatkan sebahagian daripada ekuiti itu apabila mereka memerlukannya," kata Karan Kaul, sekutu penyelidik utama di Pusat Dasar Kewangan Perumahan di Institut Perbandaran.

"Orang ramai sudah mempunyai kadar yang sangat rendah, dan apabila kadar meningkat, ia tidak akan menjimatkan bagi kebanyakan mereka untuk membiayai semula," kata Kaul.

Apabila kadar meningkat, pasaran mungkin beralih daripada kebanyakan tunai keluar transaksi pembiayaan semula kepada lebih banyak HELOC dan pinjaman ekuiti rumah pada tahun-tahun akan datang, katanya.

Tunaikan pembiayaan semula memerlukan anda membiayai semula keseluruhan gadai janji anda, yang mungkin tidak menjimatkan bagi kebanyakan pengguna, kerana bayaran mereka mungkin akan meningkat. HELOC mungkin pilihan yang lebih baik untuk seseorang yang sedang mengubah suai bilik mandi mereka, sebagai contoh, dan perlu meminjam hanya $25,000. Walaupun ia mungkin mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi, prinsipal asas bagi pinjaman itu jauh lebih rendah, kata Kaul.

"Ia adalah pengiraan peribadi dan diperibadikan yang perlu berlaku di peringkat isi rumah," kata Kaul.

Apabila membuat keputusan sama ada untuk meminjam dari rumah anda, adalah penting untuk diingat bahawa pemberi pinjaman biasanya mahu anda mengekalkan 20% pegangan ekuiti, kata Greg McBride, ketua penganalisis kewangan di Bankrate.com.

"Secara keseluruhannya, ini bukan 2005, apabila anda boleh mengeluarkan setiap nikel ekuiti terakhir yang anda miliki," kata McBride.

"Hanya kerana anda mempunyai ekuiti rumah tidak bermakna anda boleh meminjam daripadanya," katanya.

Bagi orang yang ingin mengeluarkan wang untuk membayar kad kredit atau membiayai projek pembaikan rumah, godaan masih boleh menjadi hebat.

Kadar kad kredit semasa berlegar sekitar 16%, menurut Bankrate, manakala kadar gadai janji adalah sekitar 4%.

McBride memberi amaran terhadap menyatukan hutang kad kredit anda dengan pinjaman ekuiti rumah sebagai penyelesaian kekal. Jika hutang itu adalah hasil daripada peristiwa sekali sahaja, seperti bil perubatan atau tempoh pengangguran, ini boleh membantu. Tetapi jika ia menunjukkan gaya hidup anda, kemungkinan besar anda masih akan mempunyai baki di bawah pinjaman ekuiti rumah.

"Jika anda tidak menyelesaikan masalah yang menyebabkan hutang kad kredit pada mulanya, anda hanya bergerak di sekitar kerusi geladak di Titanic," kata McBride.

Projek pembaikan rumah juga mungkin menjadi sebab untuk memanfaatkan ekuiti rumah anda.

"Jika saya menambah satu lagi bilik tidur dan bilik mandi dan kolam, nilainya serta-merta lebih tinggi daripada apa yang anda boleh beli, apatah lagi keseronokan yang anda akan dapat sepanjang perjalanan," kata Charles Sachs, perancang kewangan bertauliah dan ketua pegawai pelaburan di Kaufman Rossin Wealth di Miami.

Walaupun beberapa pelanggan Sachs yang mempunyai nilai bersih tinggi telah menjalankan urus niaga ini untuk pembaikan rumah atau malah melabur dalam pelaburan dengan hasil yang lebih tinggi, strategi ini bukan untuk semua orang, dia memberi amaran.

Anda harus bijak kewangan dan mempunyai keupayaan untuk mengambil risiko, katanya.

Lebih-lebih lagi, adalah mustahil untuk mengetahui bila bahagian bawah mutlak untuk dipinjam. Namun, kita mungkin melihat ke belakang dalam tempoh lima tahun dan iri hati dengan kadar faedah semasa, katanya.