Ketua Pegawai Eksekutif Hongkong Land Mengemudi Firma Hartanah Berabad-abad Menjadi Pertaruhan Terbesar Di Tanah Besar China

Krisis harta tanah besar tidak menghalang Robert Wong. Ketua perniagaan berusia 133 tahun itu berkata sekarang adalah masa untuk berani.

Amasa apabila hanya sedikit yang berani melabur dalam pasaran hartanah China yang terkepung, Tanah Hongkong Ketua Pegawai Eksekutif Robert Wong meningkat dua kali ganda. Sepanjang dua tahun lalu, pemaju telah membuat komitmen pelaburan terbesarnya dalam sejarah 133 tahunnya untuk mengubah kawasan tepi sungai di selatan pusat bandar Shanghai menjadi hab kewangan baharu, sambil turut menambah projek kediaman di bandar-bandar terpilih China.

Pada Februari 2020, apabila Covid-19 mencengkam China dan merebak ke seluruh dunia, syarikat itu memperoleh tapak seluas 231,300 meter persegi di Shanghai dengan harga $4.4 bilion, yang kini sedang dibangunkan dengan jumlah kos $8.4 bilion sebagai sebahagian daripada usaha sama. Pada tahun berikutnya, walaupun beberapa pemaju terkemuka China mula menunjukkan tekanan kewangan, Hongkong Land membeli lapan tapak kediaman baharu untuk membina kebanyakannya rumah sederhana hingga mewah, meningkatkan portfolio tanah besarnya kepada 35 projek di tujuh bandar pada Disember 2021.

"Seseorang itu tidak seharusnya diketepikan oleh turun naik jangka pendek," kata Wong, 61, dalam temu bual eksklusif di ibu pejabat syarikat itu di Hong Kong pada akhir Jun. "Apabila peluang datang, kita harus berani dan merebutnya." Walaupun banyak rakan sejawatan hartanah telah menangguhkan rancangan pelaburan berikutan tindakan keras Beijing terhadap peminjaman berlebihan yang telah meningkat menjadi krisis hutang, Wong telah hampir menggandakan pelaburan Hongkong Land di seluruh Asia kepada purata $3.3 bilion sejak dua tahun lalu daripada tahap pra-pandemi $1.8 bilion, termasuk mengukuhkan portfolio teras syarikat di Hong Kong dan mengembangkan jejak Asia Tenggaranya.

Permata mahkota konglomerat Asia Jardine Matheson, Hongkong Land telah mengatasi banyak cabaran melalui sejarahnya yang panjang. Daripada terselamat daripada pendudukan Jepun di Hong Kong semasa Perang Dunia Kedua hingga krisis kewangan Asia 1997 dan seterusnya, syarikat itu telah membantu membentuk latar langit terkenal di bandar itu dan menjadikan Central sebagai salah satu daerah perniagaan paling berprestij di dunia.

Syarikat yang tersenarai di Singapura itu sering menemui lapisan perak dalam masa ekonomi yang gelap. Exchange Squarenya, yang menempatkan Bursa Saham Hong Kong serta bank global dan firma guaman, dibuka semasa kejatuhan pasaran saham Hong Kong pada 1980-an. Selepas krisis kewangan 1997, Hongkong Land mengambil kesempatan daripada harga yang rendah untuk mendapatkan tapak di Asia Tenggara, membolehkannya menjadi pemaju serantau utama. Bagaimanapun, dengan kemerosotan pasaran hartanah tanah besar China yang berpanjangan dan gelombang kemungkiran oleh pemaju tempatan terkemuka termasuk China Evergrande Group dan Sunac China Holdings, ditambah pula dengan peningkatan kekosongan di Hong Kong di tengah-tengah sekatan Covid-19 yang sukar, Hongkong Land sekali lagi menghadapi pergolakan.

Wong—yang menyertai syarikat itu pada tahun 1985 selepas menamatkan pengajian dari Universiti Politeknik Hong Kong sebagai juruukur dan naik pangkat untuk menjadi Ketua Pegawai Eksekutif enam tahun lalu—telah mendapat reputasi untuk merebut peluang dan mengekalkan kursus di tengah-tengah krisis. Pada permulaan milenium, antara krisis kewangan Asia dan wabak SARS 2003, beliau mula membina semula perniagaan hartanah kediaman Hongkong Land dari awal, yang telah dilupuskan pada 1980-an.

Projek pertamanya, pembangunan semula kompleks pangsapuri Hong Kong yang sudah tua bernama Lai Sing Court, mendapat permulaan yang sukar. Selepas Wong menghabiskan lebih daripada dua setengah tahun memujuk sekurang-kurangnya 90% pemilik rumah untuk bersetuju dengan jualan kolektif dan mengatasi bantahan pihak berkuasa untuk melonggarkan sekatan ketinggiannya, SARS memusnahkan pasaran hartanah Hong Kong. Charles Ng, salah seorang pemilik rumah Lai Sing Court, mengimbau bahawa Wong masih menghormati komitmennya—walaupun dia boleh cuba berunding semula—dan meneruskan pembangunan semula walaupun kemerosotan ekonomi pada masa itu menjadikan projek itu tidak ekonomik. Hongkong Land akhirnya memperoleh keuntungan kira-kira $300 juta daripada kompleks itu, yang dinamakan semula sebagai Serenade.

Wong sekali lagi yakin bahawa pelaburan Hongkong Land di tanah besar China dan langkah untuk meningkatkan daya tarikan portfolio Hong Kongnya di tengah-tengah ketidaktentuan pasaran semasa akan meraih hasil. Pendapatan dan prestasi saham syarikat mencerminkan keyakinannya. Pada separuh pertama 2022, hasil meningkat 0.9% daripada tahun sebelumnya kepada $894 juta walaupun penurunan jualan kontrak di tanah besar sebanyak 69% kepada $419 juta, dan ia beralih kepada keuntungan bersih $292 juta daripada kerugian bersih $865 juta dalam tempoh tahun lalu, Hongkong Land berkata dalam laporan pendapatan terkininya.

Keuntungan asas, ukuran pendapatan daripada perniagaan yang sedang berjalan, meningkat 8% kepada $425 juta, tetapi syarikat menjangkakan ia akan turun "dengan ketara" untuk setahun penuh berikutan kelewatan pembinaan yang berkaitan dengan pandemik. Saham pemaju telah meningkat sekitar 15% dalam tempoh 12 bulan lalu pada 25 Ogos, berbanding dengan penurunan kira-kira 26% dan 30% dalam saingan Henderson Land dan Pembangunan Dunia Baru, dan penurunan lebih 21% dalam penanda aras Hang Indeks Seng.

Wong percaya usaha sama Shanghai—di mana syarikat itu memegang 43% kepentingan, dan termasuk pelabur berasaskan tanah besar dan kenderaan tujuan khas milik kerajaan—mempunyai sifat untuk berjaya. Projek itu akan memberikan keluasan lantai kasar seluas 1.1 juta meter persegi, bersamaan dengan kira-kira 110 blok bandar Manhattan, di sepanjang tepi sungai West Bund. Ia akan menawarkan 650,000 meter persegi pejabat gred A, 230,000 meter persegi ruang runcit mewah, 1,700 kediaman mewah dan pangsapuri perkhidmatan, dua hotel lima bintang, pusat pameran dan persidangan, dan 1.4 kilometer tepi laut dengan kawasan hijau, menurut pembentangan syarikat dan Wong.

“Sekiranya kami tidak memperoleh tapak itu, ia mungkin akan dibahagikan kepada petak dan dijual kepada orang yang berbeza. Peluang itu akan hilang selama-lamanya, tidak kira berapa banyak yang boleh dibayar pada masa hadapan,” kata Wong. "Melihat kembali sekarang, itu adalah keputusan yang tepat." Pertaruhan Hongkong Land menunjukkan tanda-tanda awal membuahkan hasil dengan beberapa syarikat dan jenama runcit menggabungkan projek itu ke dalam rancangan perbelanjaan mereka untuk tiga hingga lima tahun akan datang, tambah Wong. Penganalisis S&P Global Ratings Oscar Chung menjangkakan projek itu akan mula menyumbang kepada aliran tunai Hongkong Land pada 2022 dan 2023, dengan bermulanya pra-penjualan bahagian kediaman. "Walaupun wabak itu kekal sebagai ketidakpastian untuk jangka masa terdekat, kami berpendapat projek West Bund terletak di Shanghai," kata Chung.

Ekonomi Shanghai menyusut hampir 14% pada suku kedua dan jualan runcit merosot 21% tahun ke tahun, data kerajaan menunjukkan, apabila pendekatan toleransi sifar China terhadap Covid-19 memaksa hab komersial itu ditutup dari akhir Mac hingga akhir Mei. Badan penggubal dasar tertinggi China pada akhir Julai mengesahkan komitmennya untuk menghentikan wabak masa depan melalui ujian besar-besaran dan sekatan pergerakan, walaupun negara itu mencatat pertumbuhan ekonomi paling lemah dalam tempoh lebih dua tahun.

Sementara itu, krisis harta tanah tanah besar semakin meruncing dengan pembeli rumah kecewa sekurang-kurangnya 328 projek perumahan terhenti di 100 bandar mengancam untuk menahan pembayaran gadai janji, menurut data pada platform pembangunan perisian GitHub setakat 25 Ogos. Kebanyakan projek milik pemaju China yang dibebani hutang , termasuk bilionair Hui Ka Yan Evergrande dan milik Sun Hongbin Sunac, yang telah bergelut untuk menyiapkan pangsapuri pra-terjual di tengah-tengah sekatan dan masalah kecairan. S&P telah meramalkan bahawa dalam senario terburuk, bank China boleh menghadapi kerugian gadai janji $350 bilion.

Wong berkata strateginya untuk memfokuskan hanya pada tujuh bandar China—termasuk Chongqing, Shanghai dan Nanjing—dan membina rumah berkualiti, telah memastikan Hongkong Land tidak menghadapi masalah. “Dinamik pasaran berubah di China. Pada masa lalu, anda hanya perlu berani mengambil tindakan kerana selepas itu, urbanisasi yang pesat akan menyelamatkan anda,” katanya. "Apabila urbanisasi semakin perlahan, anda perlu melakukannya dengan betul kerana orang pada masa kini sedang mencari penerbangan yang berkualiti."

Walaupun projek Shanghai telah meningkatkan hutang pemaju dalam beberapa tahun kebelakangan ini, leverage kekal rendah. Hutang bersih Hongkong Land berjumlah $6.1 bilion pada 30 Jun, meningkat daripada $5.1 bilion pada akhir 2021 dan $4.6 bilion pada akhir 2020 apabila ia meningkatkan pinjaman untuk membeli tanah, dan tunai merosot disebabkan oleh pra-jualan dan bahagian kediaman yang lebih rendah pembelian balik. Walaupun penggearan bersih meningkat kepada 18% daripada 15% pada akhir tahun lepas, ia adalah sebahagian kecil daripada 177% untuk Evergrande yang dianggarkan oleh JPMorgan. Kedua-dua Moody's dan S&P telah mengekalkan penarafan kredit Hongkong Land pada A3 dan A, masing-masing.

Jejak Asia

Hongkong Land memiliki lebih daripada 850,000 meter persegi hartanah komersial dan mempunyai kira-kira 11 juta meter persegi kawasan boleh dibangunkan pada 2021.