Kemelesetan Pasaran Perumahan – Adakah Kemelesetan Di Ujung Kaki?

Separuh kedua tahun 2022 telah menyaksikan penurunan harga rumah. Walau bagaimanapun, harga kekal meningkat tahun ke tahun berdasarkan kenaikan harga yang stabil pada separuh pertama tahun ini. Penurunan harga, sebahagiannya, didorong oleh kadar gadai janji yang lebih tinggi yang menjejaskan kemampuan perumahan. Walau bagaimanapun, kebanyakan pasaran masih belum melihat penurunan harga rumah tahun ke tahun dan arah aliran serantau bermakna pantai barat dilanda lebih teruk berbanding pasaran lain.

Kos Gadai Janji Meningkat

Isu utama ialah lonjakan kos gadai janji. Kos gadai janji 30 tahun mencecah 7% pada awal November, kos gadai janji kekal pada paras yang tidak pernah kita lihat sejak 2007. Ini didorong oleh inflasi yang tinggi menyebabkan Fed menaikkan kadar faedah secara mendadak, yang turut meningkatkan kos gadai janji.

Keterjangkauan Perumahan yang Lebih Rendah

Kos gadai janji yang lebih tinggi telah mengurangkan kemampuan perumahan. Itu kerana bagi kebanyakan orang rumah yang mereka mampu beli bukan ditentukan oleh harga rumah, tetapi oleh kos gadai janji yang mereka boleh servis dengan selesa daripada gaji mereka.

Secara umum, pada tahun 2022 kita telah melihat kos gadai janji dua kali ganda dan oleh itu kemampuan perumahan telah jatuh dengan mendadak. Atlanta Fed menjejaki ini dan melihat kemampuan perumahan pada tahap yang sangat rendah berbanding sejarah terkini. Malah, kemampuan perumahan berada pada tahap paling rendah sejak Atlanta Fed mula menjejakinya pada 2006.

Harga Gelongsor

Harga rumah merosot, tetapi tidak runtuh. Data harga rumah Redfin menunjukkan harga rumah telah menurun sejak Mei 2022, walaupun harga kekal naik 5% tahun ke tahun, turun daripada 15% kenaikan harga tahunan sepanjang musim panas.

Kami tidak pernah melihat penurunan harga rumah mutlak pada setiap tahun di kebanyakan pasaran, tetapi itu mungkin berlaku dalam beberapa bulan akan datang. Tempoh musim luruh dan musim sejuk boleh menjadi masa yang perlahan untuk pasaran perumahan, jadi kita mungkin melihat beberapa trend bermusim juga. Musim bunga biasanya merupakan permulaan tempoh yang lebih teguh untuk pasaran perumahan, jadi trend pada awal 2023 akan memberitahu arah harga rumah.

Trend Wilayah

Trend serantau juga penting. Pantai barat pada masa ini melihat pasaran perumahan yang agak lemah, tetapi tenggara bertahan dengan lebih baik. Namun, walaupun terdapat variasi serantau, kebanyakan wilayah melihat harga bergerak lebih rendah dari bulan ke bulan.

Apa yang akan datang?

Satu persoalan utama untuk pasaran perumahan sepanjang 2023 ialah di mana kadar faedah jangka panjang bergerak. Kadar faedah telah meningkat pada 2022 berikutan kebimbangan inflasi, dan apabila Fed meningkatkan kadar jangka pendek.

Walau bagaimanapun, sejak awal November kadar jangka panjang telah menurun sedikit. Jika itu berterusan, ia mungkin akan menurunkan kos gadai janji jangka panjang daripada paras yang meningkat pada masa ini. Walau bagaimanapun, Fed agak hawkish pada kadar, dan jika Fed lebih agresif dengan pergerakan kadar pada 2023 daripada yang dijangkakan pada masa ini, itu boleh bermakna kesakitan yang lebih teruk untuk kos gadai janji.

Walau apa pun, jika lonjakan dalam kadar faedah tidak turun dengan ketara pada tahun 2023, yang tidak dijangka oleh pasaran, kos gadai janji akan kekal tinggi berbanding sejarah terkini, memberikan tekanan berterusan terhadap kemampuan perumahan dan kemungkinan harga rumah.