Selama dua tahun semasa pandemik covid-19, penjual rumah di Quakers Hill, pinggir bandar di kawasan paling jauh di barat Sydney, mengaut kekayaan. Kira-kira 60 atau 70 penonton akan menjejaki setiap rumah untuk dijual, ingat Josh Tesolin dari Ray White, seorang ejen hartanah. Pembeli berdesak-desakan pada lelongan, membida jauh melebihi kemungkinan. "Kami akan meminta, katakan, $1j dan jual pada $1.4j," kata Encik Tesolin. "Pasaran pada masa itu adalah gila-gambar yang sangat berbeza dengan sekarang." Tahun ini harga di kawasan kejiranan telah jatuh sebanyak 20%, dia menganggarkan. Pemilik menarik rumah mereka, kerana mereka tidak boleh menjualnya untuk seberapa banyak yang mereka mahu. Pasaran semakin memuncak.
Harga rumah Australia telah turun selama lima bulan berturut-turut, meletakkan Quakers Hill di barisan hadapan trend global. Ketika bank pusat berlumba-lumba untuk menjinakkan inflasi, mereka menaikkan kadar faedah pada kadar terpantas dalam sekurang-kurangnya empat dekad—yang kini diterjemahkan kepada pembunuhan beramai-ramai pasaran perumahan. Harga jatuh di sembilan daripada 18 negara yang dipantau oleh Oxford Economics, sebuah perundingan, dan jatuh paling cepat dalam pasaran yang paling panas. Di Kanada dan Sweden mereka telah jatuh lebih daripada 8% sejak Februari; di New Zealand mereka telah jatuh lebih daripada 12% sejak kemuncaknya tahun lepas. Harga telah mula merosot di Amerika dan Britain juga. Banyak negara lain menuju ke arah yang sama.
Urus niaga juga menurun. Jualan rumah di Amerika jatuh sebanyak satu perlima pada bulan Ogos, berbanding tahun sebelumnya, menurut Persatuan Realtors Kebangsaan, kumpulan lobi. Di New Zealand, jualan suku tahunan berada pada tahap paling lemah sejak 2010 dalam tempoh tiga bulan hingga Jun. Harga saham pembina British yang besar, seperti Barratt dan Taylor Wimpey, telah berkurangan separuh tahun ini. Dr Horton dan Lennar, yang terbesar di Amerika, turun lebih daripada 30%.
Ini mewakili pengakhiran ledakan yang panjang—yang dianggap remeh oleh ramai pemilik rumah. Kadar gadai janji paling rendah dan bekalan yang terhad mendorong kenaikan harga rumah dunia yang kaya dalam dekad selepas krisis kewangan global 2007-09. Harga di Amerika, misalnya, meningkat hampir 60% daripada palungnya pada 2012 hingga akhir 2019. Kemudian datanglah wabak, di mana harga benar-benar melonjak. Di Amerika, Kanada dan Belanda, mereka meningkat lebih daripada 30% sejak 2020. Sekatan dan peralihan kepada kerja jauh meningkatkan permintaan untuk hartanah pinggir bandar dengan taman atau pejabat. Kerajaan, bimbang tentang masalah perumahan apabila wabak merebak, melonggarkan atau mengalih keluar peraturan gadai janji buat sementara waktu, menjadikannya lebih mudah untuk membeli. Penjimatan wabak membantu pembeli kali pertama mendapatkan deposit yang besar.
Tetapi kenaikan kadar faedah kini telah mengembalikan kadar gadai janji ke tahap yang tidak dilihat selama beberapa dekad. Setahun yang lalu, gadai janji kadar tetap 30 tahun di Amerika adalah di bawah 3%. Hari ini ia hanya sedikit malu sebanyak 7%. Di New Zealand, kadar gadai janji telah melepasi 7% untuk kali pertama dalam lapan tahun; di Britain, purata pinjaman kadar tetap lima tahun kini melebihi 6% buat kali pertama dalam sedozen. Ini akan menjadikan hidup lebih sukar bagi bakal pembeli, dan akan meningkatkan peluang kesusahan di kalangan pemilik rumah sedia ada. Ia adalah perubahan yang mungkin membawa akibat politik dan sosial yang tidak selesa untuk beberapa tahun akan datang.
Tiga faktor akan menentukan di mana kesakitan adalah paling akut, dan dengan itu di mana akibat ini kemungkinan besar. Yang pertama ialah pertumbuhan harga terkini. Pasaran perumahan di mana harga telah melonjak sejak wabak ini sangat terdedah kepada permintaan yang mendingin. Walaupun banyak negara kaya melambatkan kepada kadar pertumbuhan tahunan dalam satu digit pada awal tahun ini, Amerika dan Kanada mengekalkan kenaikan dua angka, didorong oleh permintaan yang besar untuk perumahan di bandar-bandar pergunungan dan negeri-negeri sunbelt yang menarik perhatian orang California dan Baru. Yorkers, bersama-sama dengan bandar-bandar seperti Toronto.
Tahap pinjaman adalah faktor kedua. Semakin tinggi hutang isi rumah adalah sebagai bahagian pendapatan, pemilik yang lebih terdedah kepada pembayaran gadai janji yang lebih tinggi dan mungkir. Bank pusat akan mendapat ketenangan dalam fakta bahawa hutang isi rumah berbanding pendapatan adalah lebih rendah berbanding sebelum krisis kewangan global di negara-negara termasuk Amerika, Britain dan Sepanyol. Namun sesetengah negara menghadapi segunung hutang. Ini menjadikan mereka sensitif terhadap kenaikan kadar gadai janji walaupun kecil. Isi rumah di Australia, Kanada dan Sweden, yang berjaya melepaskan diri daripada bebanan penuh krisis kewangan, telah menjalankan peminjaman yang mengejutkan dalam beberapa tahun sejak itu, mendorong amaran daripada badan pemerhati kewangan. Seperti yang dikatakan oleh Stefan Ingves, gabenor bank pusat Sweden: "Ia seperti duduk di atas gunung berapi."
Faktor ketiga ialah kelajuan kadar faedah yang lebih tinggi melalui kepada pemilik rumah. Risiko terbesar adalah kepada peminjam pada gadai janji kadar terapung, yang turun naik dengan perubahan dalam kadar polisi. Mereka menghadapi pengurangan serta-merta dalam pendapatan boleh guna mereka. Di Kanada, gadai janji kadar boleh ubah menyumbang lebih separuh daripada semua pinjaman. Di Australia dan Sweden, mereka menyumbang hampir dua pertiga.
Di negara lain, peminjaman jangka tetap adalah lebih biasa, yang bermaksud bahawa kenaikan kadar berlaku dengan ketinggalan yang agak besar. Sebilangan besar gadai janji di Amerika menggunakan syarat sedemikian. Gadai janji ini juga lebih popular berbanding sebelum ini di seluruh Eropah. Tetapi tidak semua pinjaman jangka tetap adalah sama. Di Amerika sebahagian besar daripada mereka ditetapkan selama dua atau tiga dekad. Di negara lain, walaupun peminjam kadar tetap akan menghadapi kos gadai janji yang melambung tidak lama lagi. Di New Zealand, gadai janji kadar tetap merupakan sebahagian besar daripada pinjaman sedia ada, tetapi lebih daripada 70% mempunyai tempoh matang kurang daripada dua tahun. Begitu juga hampir separuh daripada yang telah dibawa keluar di Britain tahun lepas.
Satukan ini, dan semua bahan untuk kemerosotan perumahan yang dalam sudah tersedia. Kali ini, bagaimanapun, ia berkemungkinan tidak dipimpin oleh Amerika, tetapi oleh Kanada, Belanda, Australia, New Zealand dan Norway (lihat jadual). Di Australia dan Kanada harga boleh menjunam sebanyak 14% daripada kemuncaknya, lebih sedikit daripada yang dijangkakan di Amerika atau Britain, menurut ramalan daripada beberapa firma hartanah. Pakar ekonomi di Royal Bank of Canada menjangkakan jumlah jualan negara akan menjunam lebih daripada 40% pada 2022-23—melebihi penurunan 38% pada 2008-09.
Ambang kesakitan
Dalam setiap negara, sesetengah orang akan menderita lebih daripada yang lain. Kualiti kredit purata peminjam telah bertambah baik dalam beberapa tahun kebelakangan ini, kerana peraturan yang lebih ketat yang diperkenalkan berikutan krisis kewangan global telah menyukarkan peminjam yang lebih berisiko untuk mengeluarkan gadai janji. Tetapi gabungan toksik kejutan kadar dan lonjakan kos sara hidup akan meletakkan pemilik rumah di bawah tekanan yang teruk.
Di Australia, sebagai contoh, tiga perlima kredit perumahan adalah pada terma berubah-ubah. Menurut laporan kestabilan kewangan terbaharu bank pusat itu, yang diterbitkan pada 7 Oktober, separuh daripada peminjam ini akan melihat wang simpanan mereka, atau yang tinggal selepas gadai janji dan perbelanjaan sara hidup penting, jatuh sekurang-kurangnya satu perlima jika kadar faedah meningkat sejajar dengan pasaran. jangkaan—dan 15% akan melihat langkah ini menjadi negatif. Di Britain hampir 2 juta isi rumah, atau satu perempat daripada mereka yang mempunyai gadai janji, boleh melihat pembayaran yang lebih tinggi menyerap tambahan 10% daripada pendapatan isi rumah mereka menjelang awal tahun 2025. Di Belanda, bahagian pemilik rumah membayar lebih daripada satu perempat daripada pendapatan mereka kepada gadai janji mereka akan meningkat daripada 12% kepada 26% jika kadar faedah dinaikkan sebanyak tiga mata peratusan.
Pembeli kali pertama dan peminjam baru-baru ini amat terdedah. Ramai yang meregangkan kewangan mereka untuk membeli rumah, meninggalkan lebih sedikit wang tunai untuk menampung lonjakan kos gadai janji. Di Amerika, pembeli kali pertama mengira satu daripada tiga jualan tahun lepas. Ramai yang mempunyai simpanan yang tidak seberapa. Kira-kira separuh daripada pembeli Australia yang membuat pinjaman antara awal 2021 dan Ogos 2022 mempunyai bayaran gadai janji bernilai kurang daripada tiga bulan yang diketepikan untuk hari hujan. Generasi milenial yang akhirnya berjaya membeli hartanah akan mendapat kejutan yang tidak menyenangkan.
Pembeli kali pertama juga mempunyai sedikit masa untuk mengumpul ekuiti. Oxford Economics menganggarkan bahawa penurunan 15% dalam harga rumah di Amerika dalam tempoh setahun akan membatalkan dua pertiga daripada ekuiti perumahan yang telah mereka kumpulkan sejak permulaan wabak itu. Sebaliknya, pemilik yang lebih tua lebih selamat. Lebih separuh daripada pemilik rumah Amerika berumur 65 tahun ke atas telah berpindah sebelum masuknya milenium. Ini menyebabkan pemilik baharu menghadapi risiko yang lebih besar untuk ditolak ke dalam ekuiti negatif, yang menyukarkan untuk berpindah rumah atau gadai janji semula. Di Britain, kejatuhan 20% dalam harga rumah akan meninggalkan sebanyak 5% daripada gadai janji dalam ekuiti negatif, menurut Neal Hudson dari Penganalisis Kediaman, sebuah perundingan. Sekitar satu daripada sepuluh pemegang gadai janji di London akan terjejas.
Berita baiknya ialah bank sepatutnya dapat mengharungi kemerosotan itu. Pada 2007-09 peningkatan dalam hutang yang tidak dibayar telah mendorong beberapa orang Amerika ke jurang. Bank-bank di Britain kini memegang hampir empat kali lebih banyak modal untuk menampung kerugian, menurut Capital Economics, satu lagi perundingan. Ujian tekanan terbaharu Bank of England mencadangkan pemberi pinjaman negara akan dapat menyerap kejatuhan 33% dalam harga rumah dan kenaikan kadar pengangguran daripada 3.5% kepada 12%. Di Amerika, bank telah berundur daripada pasaran gadai janji, dengan bukan bank kini menyediakan lebih separuh daripada pinjaman gadai janji baharu. Oleh itu, risiko tidak lagi tertumpu kepada pemberi pinjaman yang penting secara sistemik.
Namun, tekanan perumahan akan membawa akibat yang mendalam. "Kitaran perumahan ADALAH kitaran perniagaan", tulis Edward Leamer dari University of California, Los Angeles, dalam kertas kerja yang diterbitkan pada tahun 2007. Ia menyatakan bahawa kelembapan perumahan telah mendahului lapan daripada sepuluh kemelesetan yang lalu di Amerika. Selepas krisis kewangan, Encik Leamer membuat susulan dengan kertas kerja bertajuk "Perumahan benar-benar kitaran perniagaan", sekiranya pembaca gagal mendapatkan mesej tersebut. Hubungan antara dua kitaran timbul kerana perumahan memberikan "kesan kekayaan" kepada penghuni pemilik. Apabila harga rumah meningkat, orang ramai berasa gembira dengan keadaan kewangan mereka, jadi meminjam dan berbelanja lebih. Apabila mereka jatuh, orang mengetatkan tali pinggang mereka. Pada tahun 2019 penyelidikan oleh Bank of England mendapati bahawa kenaikan 10% dalam harga rumah meningkatkan penggunaan sebanyak 0.35-0.5%.
Satu lagi saluran penting antara pasaran perumahan dan seluruh ekonomi adalah pelaburan. Perbelanjaan modal yang dikaitkan dengan perumahan, terutamanya pembinaan rumah, boleh menjadi sangat tidak menentu—dan selalunya merupakan perbezaan antara ekonomi yang berkembang atau mengecut. Malah, kejatuhan pelaburan kediaman menyumbang satu pertiga daripada kejatuhan dalam KDNK Amerika pada 2007-09. Penyelidikan di Britain telah menemui hasil yang sama. Pembina rumah mengejar ledakan dan lebih menakutkan berita ekonomi buruk. Memandangkan kebimbangan semakin meningkat kali ini, permulaan perumahan persendirian Amerika telah jatuh sebanyak 20% sejak April. Kali ini peminjam yang tegang, sudah kekurangan wang kerana inflasi dan bil tenaga yang tinggi, juga akan berbelanja lebih sedikit untuk barangan dan perkhidmatan lain ketika mereka cuba untuk memenuhi bayaran gadai janji mereka yang lebih tinggi.
Sesetengah orang melihat peningkatan kepada kemalangan perumahan. Mereka berharap harga yang lebih rendah akan membolehkan golongan muda membeli rumah pertama mereka. Harapan ini hampir pasti akan musnah. Dalam pembetulan perumahan, dan kadangkala selama bertahun-tahun selepas itu, kadar pemilikan rumah cenderung menurun, bukannya meningkat. Di Britain, misalnya, kira-kira 65% orang memiliki rumah sendiri, turun daripada 70% pada permulaan krisis kewangan global. Di Ireland, yang mengalami kemalangan hebat pada akhir 2000-an, kadar pemilikan rumah masih lebih daripada sepuluh mata peratusan di bawah parasnya. Keadaan ekonomi yang menyebabkan harga rumah jatuh serentak menjejaskan peluang bakal pemilik rumah. Pengangguran meningkat dan gaji menurun. Jika kadar faedah melonjak, orang ramai dapat meminjam lebih sedikit dan pemberi pinjaman gadai janji cenderung menjadi lebih gelisah tentang pemberian pinjaman. Di Kanada, peningkatan kos peminjaman akan "membawa" sebarang penjimatan daripada harga pembelian yang lebih rendah, meramalkan Tsur Somerville dari Universiti British Columbia.
Kediaman adalah politik
Kesan terbesar kemerosotan perumahan mungkin dalam politik. Di negara-negara di mana pemilikan rumah dilihat sebagai upacara adat, harga yang lebih rendah tanpa sebarang peningkatan dalam kemampuan akan menggosok garam pada luka yang sudah sakit. “Jatuh ke apa? Jatuh kepada harga yang tidak masuk akal dan bukannya tidak dapat difikirkan?” tanya Robin Black, seorang pekerja komuniti dan mekanik basikal di Montreal. “Pada dasarnya saya telah menerima impian itu sudah berakhir. Saya terlepas tingkap.” Beberapa milenium telah berhemat untuk membayar deposit; kini mereka perlu bergelut untuk membuat bayaran gadai janji yang jauh lebih tinggi. Ancaman pemilikan semula mengintai. Kehilangan rumah anda adalah satu kemungkinan dengan cara yang tidak pernah berlaku sebelum ini.
Selama bertahun-tahun pemilik rumah yang lebih mantap berasa selesa dengan pemikiran bahawa, walaupun pertumbuhan gaji sebenar adalah teruk, sekurang-kurangnya harga rumah mereka meningkat. Hari-hari itu sudah berlalu. Malah golongan baby-boomer, pemenang hebat dari pertumbuhan harga selama sedekad, kini berdepan prospek untuk hidup daripada telur sarang yang lebih kecil semasa bersara, kerana pengecilan saiz menjadi kurang menguntungkan. Semua ini bermakna kenaikan kadar faedah akan mempunyai kesan politik yang tidak dapat diramalkan, kerana orang yang pernah mendapat manfaat daripada status quo mendapati bagaimana rasanya kehilangan.
Oleh itu, jangan terkejut jika pembuat dasar melancarkan operasi menyelamat yang besar. Kerajaan Hungary telah menawarkan perlindungan kepada rakyatnya daripada kenaikan kadar faedah gadai janji. Dalam analisisnya terhadap perumahan New Zealand, imf bimbang bahawa "sokongan dasar mungkin diperlukan untuk mengelakkan kesan pusingan kedua dan kemerosotan yang ketara". Di Sepanyol, bank dilaporkan sedang mempertimbangkan untuk mengehadkan kenaikan bayaran ke atas gadai janji kadar berubah-ubah. Martin Lewis, pakar kewangan British yang mempunyai pengaruh lebih daripada gabungan semua akhbar negara, telah mula berkempen untuk mendapatkan sokongan negara untuk pemegang gadai janji. Apabila harga rumah jatuh ke bumi, permintaan sedemikian hanya akan meningkat.
Untuk lebih banyak analisis pakar tentang cerita terbesar dalam ekonomi, kewangan dan pasaran, daftarlah ke Ceramah wang, surat berita mingguan pelanggan sahaja kami.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Hak cipta terpelihara.
Daripada The Economist, diterbitkan di bawah lesen. Kandungan asal boleh didapati di https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html