Harga Perumahan Menurun — Ya, Rumah Masih Adalah Pelaburan Yang Baik

Selepas kenaikan harga perumahan yang berpanjangan, isyarat kini menunjukkan tempoh bertenang. Daripada pembeli rumah teruja dengan kemungkinan ini, ramai yang tertanya-tanya jika membeli rumah semasa kemelesetan masih merupakan pelaburan yang bijak.

Walaupun terdapat beberapa pengecualian, memiliki rumah masih merupakan langkah kewangan yang bijak bagi kebanyakan orang. Ini benar terutamanya jika anda bercadang untuk memiliki harta itu selama sekurang-kurangnya lima tahun. Berikut adalah sebab paling penting anda masih perlu menjadikan keutamaan untuk membeli rumah.

Memiliki Rumah Anda Merupakan Lindung Nilai yang Baik Menentang Inflasi

Dari segi sejarah, peningkatan dalam hartanah telah mengatasi kadar inflasi. Menurut Robert Shiller, seorang profesor ekonomi di Universiti Yale, pulangan tahunan untuk kelas aset ini dari 1928-2021 ialah 4.2%. Bandingkan ini dengan kadar inflasi tahunan dalam tempoh yang sama sebanyak 3.08%.

Terdapat tahun, termasuk 2022, di mana inflasi mengatasi peningkatan harta tanah. Tetapi apabila anda melihat arah aliran dalam jangka masa yang lebih panjang, pulangan yang anda peroleh daripada hartanah cenderung lebih tinggi.

Satu lagi cara untuk melihat pelaburan ini adalah dari segi kadar gadai janji anda. Jika anda membeli rumah dan mengambil gadai janji 30 tahun, kadar tetap untuk 5.25%, anda akan membayar kadar yang sama untuk keseluruhan 30 tahun. Dengan kadar faedah dijangka kekal tinggi untuk jangka pendek, anda akan keluar ke hadapan kerana faedah yang anda bayar adalah kurang daripada kadar inflasi.

Apabila kadar inflasi jatuh, kadar faedah akan turun bersama-sama dengannya. Pada masa ini, anda boleh memilih untuk membiayai semula kepada kadar faedah yang lebih rendah, dan masih menjimatkan wang.

Jika anda memilih untuk menyewa sebaliknya, sewa yang anda bayar mungkin berubah apabila pajakan anda tamat. Bagi kebanyakan penyewa, pajakan hanya meliputi tempoh 12 bulan. Menurut Redfin, kenaikan sewa tahun ke tahun pada masa ini adalah 15% dan telah bertahan dengan stabil dalam kalangan remaja selama beberapa bulan sekarang.

Dengan menyewa dan bukannya membeli, anda berisiko berpotensi membayar lebih untuk perumahan setiap tahun dan bukannya memastikan pembayaran anda stabil jika anda membeli rumah.

Memiliki Rumah Anda Membina Ekuiti

Satu perkara penting untuk diingat apabila anda membuat pembayaran gadai janji bulanan anda ialah sebahagian daripada bil anda membayar pokok pinjaman. Dengan kata lain, anda sedang membina ekuiti. Apabila anda pergi untuk menjual rumah, anda akan mendapat wang ini kembali.

Sewa, sebaliknya, tidak membina ekuiti. Setiap bulan apabila anda membayar sewa anda, anda tidak mempunyai apa-apa untuk ditunjukkan selain bumbung di atas kepala anda. Jika anda mengeluarkan gadai janji $200,000 selama 30 tahun pada 6% dan menjual selepas sepuluh tahun, anda telah mengakru lebih $32,000 dalam ekuiti.

Terdapat Faedah Cukai untuk Pemilikan Rumah

Faedah utama memiliki rumah ialah pelepasan cukai. Dua yang paling ketara ialah potongan faedah gadai janji dan pengecualian keuntungan modal. Dengan potongan faedah gadai janji, anda boleh menghapuskan faedah yang anda bayar kerana ia berkaitan dengan kurungan cukai anda.

Sebagai contoh, jika anda berada dalam kurungan cukai 25%, anda menyedari penjimatan cukai pada 25% daripada faedah yang anda bayar. Jadi, jika anda membayar faedah gadai janji $10,000 untuk tahun tersebut, anda boleh menghapuskan cukai anda sebanyak $2,500 jika anda membuat perincian.

Dengan pengecualian keuntungan modal, pemfail tunggal layak untuk mengecualikan sehingga $250,000 keuntungan daripada penjualan kediaman utama daripada pendapatan bercukai mereka. Jika anda memfailkan penyata bersama dengan pasangan anda, anda boleh mengecualikan sehingga $500,000. Ini adalah pelepasan cukai yang besar, dan ini adalah salah satu cara orang ramai membina kekayaan dengan hartanah.

Jika anda menyewa, tiada potongan cukai untuk anda tuntut. Tiada pelepasan cukai sama sekali.

Penghargaan Jangka Panjang

Selain membina ekuiti di rumah anda, anda juga mendapat kenaikan harga. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, purata peningkatan tahunan dalam nilai hartanah adalah kira-kira 4%. Menggunakan peraturan 72, anda boleh menjangkakan nilai rumah anda meningkat dua kali ganda dalam 18 tahun. Jika anda membuat bayaran muka sebanyak $50,000 dan membuat pinjaman sebanyak $200,000 selama 30 tahun pada kadar 6%, selepas 18 tahun, anda telah membina $77,123 dalam ekuiti. Nilai keseluruhan rumah $250,000 anda apabila dibeli telah meningkat nilainya kepada $500,000. Anda kini mempunyai baki pelaburan sebanyak $377,123 ($50,000 bayaran pendahuluan + $77,123 bayaran pokok + $250,000 penghargaan) jika anda ingin menjual.

Dari segi sejarah, harga perumahan semakin meningkat; hanya terdapat beberapa pengecualian, terutamanya pada tahun 2008 dan 2019. Oleh itu, kemungkinan besar anda akan menyedari peningkatan nilai di rumah anda.

Satu-satunya penghargaan yang anda alami sebagai penyewa ialah kenaikan tahunan dalam sewa bulanan anda. Tiada penghargaan jangka panjang untuk anda nikmati kerana anda tidak membina sebarang ekuiti.

Kenapa Kali Ini Tidak Seperti Kali Lepas

Menurut Hal Ehwal Pengguna, 63% orang mengharapkan kemalangan perumahan supaya mereka mampu membeli rumah. Malangnya, tiada tanda-tanda menunjukkan perkara ini berlaku. Kebanyakan pakar bersetuju bahawa kemalangan seperti yang berlaku pada tahun 2008 tiada di atas meja.

Terdapat beberapa sebab untuk ini. Pertama, pengguna mempunyai kunci kira-kira yang lebih kukuh hari ini berbanding pada tahun 2008. Selain itu, kebanyakan gadai janji yang ditaja jamin pada tahun 2008 adalah berkualiti rendah, dan tidak banyak semakan dan imbangan disediakan untuk menghalang peminjam yang tidak berkelayakan daripada mengambil gadai janji subprima. Hari ini, industri ini sangat berbeza, dan terdapat lebih banyak sekatan ke atas siapa yang layak untuk gadai janji.

Akhirnya, ranap hanya berlaku apabila terdapat lebih ramai penjual daripada pembeli. Apabila terdapat sedikit pembeli, penjual terpaksa menurunkan harga untuk menarik seseorang membeli. Tetapi jika 63% orang sedang menunggu di luar, kemalangan besar-besaran tidak mungkin berlaku. Sekumpulan besar orang bersedia untuk membeli, jadi sebarang penurunan harga yang diminta akan mengakibatkan kebanjiran pembeli, yang sebenarnya akan menstabilkan harga.

Adakah Selalu Menakutkan untuk Membeli Rumah?

Membeli rumah sentiasa menjadi cadangan yang menakutkan. Ia merupakan pelaburan kewangan utama apabila anda mendaftar untuk bayaran bulanan untuk 30 tahun akan datang. Inilah sebabnya anda melihat harga rumah menurun semasa kegawatan ekonomi. Jika seseorang itu tidak pasti mereka akan mempunyai pekerjaan esok, mereka tidak mungkin komited untuk membeli rumah.

Jika anda memundurkan jam ke tahun 1950-an dan melihat bahawa harga perumahan jauh lebih rendah, anda harus ingat bahawa pada masa itu, hanya seorang pasangan yang memperoleh pendapatan dalam kebanyakan kes. Selain itu, adalah mencabar untuk membeli rumah kerana standard pinjaman yang tinggi. Sehinggalah penubuhan Lembaga Perumahan Persekutuan (FHA) dan program pinjaman perumahan Pentadbiran Veteran (VA) barulah menjadi lebih mudah untuk membeli rumah.

Namun, ia adalah satu usaha yang besar untuk membeli rumah. Ini lebih benar pada tahun 1970-an apabila stagflasi berlaku dan kadar faedah melonjak kepada hampir 20%.

Maju pantas ke 2008, dan kerajaan terpaksa mengambil langkah semula untuk menarik orang ramai membeli rumah dengan kredit Pembeli Rumah Kali Pertama sebanyak $8,000.

Tidak kira tempoh apa yang anda lihat, selalu ada sebab orang gementar untuk membeli rumah (selain ketakutan semula jadi untuk melakukan pembayaran bulanan sehingga 30 tahun).

Bagaimana jika Anda Sudah Memiliki Rumah?

Memandangkan hartanah adalah pelaburan jangka panjang yang sangat baik, apa lagi yang boleh anda lakukan jika anda sudah memiliki rumah? Sebagai permulaan, anda boleh mempertimbangkan untuk membeli hartanah pelaburan. Bukan sahaja anda mengambil kesempatan daripada penghargaan jangka panjang, tetapi semasa anda menyewakan harta itu, penyewa anda membayar gadai janji bulanan anda, meningkatkan pulangan anda.

Maklumlah, tidak semua orang berminat untuk memiliki harta sewa secara fizikal — atau kerja yang disertakan bersamanya. Alternatifnya ialah melabur dalam hartanah melalui pembelian saham dalam syarikat yang berkaitan dengan pasaran perumahan. Q.ai menawarkan Kit Pelaburan dengan REIT dan kedudukan hartanah lain terbina dalam.

Sesetengah orang mungkin mempertimbangkan untuk membayar tambahan pada prinsipal gadai janji mereka. Walau bagaimanapun, jika kadar faedah anda di bawah 4%, melaburkan wang dan bukannya membayar gadai janji anda adalah lebih bijak. Ini kerana anda boleh memperoleh pulangan yang lebih tinggi daripada wang anda.

Purata pulangan tahunan pasaran saham ialah 8%. Jika anda melabur $6,000 setahun selama 10 tahun, anda akan mendapat $93,872. Jika anda membayar tambahan $6,000 setiap tahun pada gadai janji 4% anda, dalam 10 tahun anda akan menjimatkan faedah $69,655. Oleh kerana saham anda akan memperoleh $24,217 lebih daripada simpanan faedah anda, lebih baik anda melabur wang anda di pasaran.

Siapa yang Tidak Membeli Rumah?

Terdapat beberapa kes apabila lebih masuk akal untuk menyewa daripada membeli. Ini semua kembali kepada masa. Jika anda baru memulakan kerjaya anda dan tidak pasti di mana anda mahu tinggal, tidak masuk akal untuk memberi komitmen kepada rumah.

Selain itu, jika anda baru sahaja bekerja di bandar baharu, adalah lebih bijak dari segi kewangan untuk menyewa untuk jangka pendek sambil anda memikirkan di mana anda ingin tinggal dari semasa ke semasa. Pada penghujung hari, jika anda tidak melihat diri anda memiliki rumah selama sekurang-kurangnya lima tahun sebelum anda menjual, anda lebih baik menyewa dan tidak membeli. Ini disebabkan oleh risiko harga rumah tidak meningkat dalam jangka pendek dan semua kos penutupan yang anda bayar apabila anda membeli rumah. Ekuiti, penghargaan dan pelepasan cukai anda mengambil masa untuk membantu anda mengatasi bonggol awal kos penutupan untuk merealisasikan faedah pembelian.

Kesimpulan

Secara keseluruhan, perumahan masih merupakan pelaburan yang baik — walaupun dengan jualan perumahan semakin perlahan. Walaupun terdapat risiko harga mendatar atau jatuh dalam jangka pendek, jangan mengharapkan kemerosotan teruk seperti pada tahun 2008. Dan jika melabur dalam pasaran saham adalah mana-mana panduan, anda tahu bahawa masa dalam pasaran adalah lebih penting daripada masa pasaran. Dalam erti kata lain, adalah lebih baik untuk melabur dalam pasaran hartanah — walaupun semasa kegawatan — daripada cuba memilih dan memilih masa terbaik untuk membeli atau menjual.

Tiada siapa yang tahu bila bahagian bawah akan berlaku atau bila harga akan mula naik semula. Jika anda tidak mahu terlepas aksi, lebih baik anda masuk daripada menunggu.