Bagaimanakah kadar gadai janji yang lebih tinggi membantu mengecutkan inflasi? Berikut adalah penjelasan.

. bank pusat menaikkan kadar dana persekutuan minggu lepas sebanyak 0.5%, atau setengah mata peratusan. Fed tidak menaikkan kadar dana persekutuan sebanyak setengah mata peratusan dalam satu mesyuarat sejak 2000.

Kenaikan 0.5% itu dianggap sebagai langkah "hawkish," atau anti-inflasi yang agresif. Pegawai Fed terkemuka telah membayangkan selama berminggu-minggu bahawa mereka akan memberikan kenaikan kadar yang lebih besar daripada biasa, dan kadar gadai janji telah meningkat dengan mendadak dalam jangkaan itu, meningkat kira-kira tiga perempat daripada mata peratusan dari pertengahan Mac hingga akhir April.

"Ucapan yang berlaku dalam beberapa minggu kebelakangan ini adalah mengenai pendirian yang lebih hawkish, dan di situlah dorongan dalam kadar faedah berlaku," kata Selma Hepp, timbalan ketua ekonomi untuk CoreLogic, penyedia maklumat dan analisis harta tanah.

Baca: 'Ledakan pandemik dalam jualan rumah telah berakhir': Kadar gadai janji melonjak ke paras tertinggi sejak 2009 apabila Fed menekan pasaran perumahan

Kesan Fed ke atas gadai janji dan kadar ekuiti

Kenaikan Fed akan menyebabkan kadar faedah lain meningkat, beberapa secara langsung dan yang lain secara tidak langsung.

Kadar dana persekutuan yang lebih tinggi akan secara langsung meningkatkan kadar yang dikenakan pada kadar boleh laras talian kredit ekuiti rumah. Ia akan meningkat 0.5% dalam satu atau dua kitaran pengebilan. Pinjaman ini, juga dipanggil HELOC, sering digunakan untuk membayar pengubahsuaian rumah.

Fed juga mempunyai kesan tidak langsung ke atas kadar gadai janji, yang meningkat secara berterusan sepanjang Mac dan April kerana pasaran tahu kenaikan ini akan datang. Kadar gadai janji mungkin akan terus meningkat, kerana Fed telah menaikkan kadar dana persekutuan hanya dua kali dalam kitaran ini dan pasaran menjangkakan beberapa kenaikan lagi.

Lawrence Yun, ketua ekonomi untuk Persatuan Realtors Kebangsaan, menyatakan bahawa kadar gadai janji 30 tahun telah meningkat jauh lebih tinggi tahun ini daripada kadar dana persekutuan. "Ini menunjukkan bahawa pasaran sudah menetapkan harga dalam sekitar lapan hingga 10 pusingan kenaikan kadar [Fed] tahun ini," kata Yun dalam e-mel. "Jika inflasi bertukar lebih tinggi, maka Fed perlu lebih agresif, dan ini akan meningkatkan lagi kadar gadai janji."

Bagaimana gadai janji yang mahal mengecutkan inflasi

Biasanya, Fed menaikkan kadar dana persekutuan 0.25% pada satu masa. Tetapi tiada siapa yang akan memanggil ekonomi hari ini tipikal. The Indeks Harga Pengguna, tolok inflasi, mencecah 8.5% pada bulan Mac, tahap tertinggi dalam tempoh lebih 40 tahun. The Fed menunjukkan keseriusannya untuk mengalami inflasi dengan menaikkan kadar dana persekutuan sebanyak dua kali kenaikan biasa.

"Kami benar-benar komited untuk menggunakan alat kami untuk mendapatkan kembali inflasi 2%," kata Pengerusi Fed Jerome Powell pada 21 April semasa perbincangan panel yang dibentangkan oleh Tabung Kewangan Antarabangsa.

Anda mungkin mempertimbangkan untuk menaikkan kos pembelian rumah sebagai cara yang ganjil untuk membantah kawalan ke atas kenaikan harga yang lari. Tetapi kadar gadai janji yang lebih tinggi boleh menjejaskan harga rumah yang semakin meningkat, kerana ramai pembeli rumah membeli-belah dengan mempertimbangkan pembayaran bulanan. Memandangkan gadai janji menjadi lebih mahal, pembeli rumah mungkin terpaksa membeli rumah yang lebih murah, yang boleh memperlahankan kadar kenaikan harga rumah dan, seterusnya, mengekang inflasi.

Ambil contoh hipotesis seseorang yang mampu $1,700 sebulan untuk prinsipal gadai janji dan faedah, dan yang mula membeli-belah untuk sebuah rumah pada bulan Februari. Pada masa itu, gadai janji kadar tetap 30 tahun purata sekitar 4%. Katakan pemburu rumah kami akhirnya membuat tawaran yang berjaya pada akhir April, apabila gadai janji 30 tahun telah meningkat kepada sekitar 5.25%. Begini cara kenaikan kadar mempengaruhi jumlah yang mampu dipinjam oleh pembeli ini:

• Pada 4%, pembeli mampu meminjam $356,100.

• Pada 5.25%, pembeli mampu membayar gadai janji $307,900 - kerugian $48,200 dalam kapasiti pinjaman.

Peminjam HELOC dan penjual rumah tidak terkecuali

Kadar faedah yang lebih tinggi memberi kesan lebih daripada pembeli rumah. Mereka menukar matematik untuk peminjam HELOC dan penjual rumah juga.

Kadar faedah pada HELOC kadar boleh ubah terikat pada kadar utama, yang bergerak secara berkunci dengan kadar dana persekutuan. Pemilik rumah dengan baki pada HELOC mereka mungkin melihat kos faedah mereka meningkat apabila kadar faedah meningkat. Untuk setiap $50,000 yang terhutang pada HELOC, kenaikan kadar faedah sebanyak 0.5% meningkatkan faedah bulanan sebanyak $20.83.

Penjual rumah mesti ingat bahawa kadar gadai janji yang lebih tinggi mengurangkan kemampuan. Mungkin berbaloi untuk menyemak sama ada pra-kelulusan pembeli adalah berdasarkan kadar gadai janji semasa dan bukannya kadar yang lebih rendah beberapa minggu lalu.

Dan dengan lebih sedikit orang yang mampu membeli rumah pada kadar gadai janji yang lebih tinggi hari ini, penjual mungkin mendapati bahawa mereka tidak lagi boleh mengharapkan untuk menarik berbilang tawaran. Keadaan ini patut diambil kira apabila menetapkan harga yang diminta.

Lihat juga: Jika Roe lwn. Wade dibatalkan, apakah yang berlaku kepada pasaran hartanah di negeri dengan undang-undang 'pencetus' yang akan segera mengharamkan pengguguran?

Kadar gadai janji Mei

Kadar gadai janji lebih berkemungkinan meningkat daripada jatuh pada bulan Mei, kerana Rizab Persekutuan mungkin menghantar isyarat bahawa ia akan terus menaikkan kadar faedah jangka pendek dalam kenaikan setengah mata peratusan pada mesyuarat Jun dan Julai. Jika bank pusat meneruskan pendekatan agresif seperti itu terhadap dasar monetari, maka kadar gadai janji hampir pasti akan meningkat untuk bersaing.

Jika, sebaliknya, kadar gadai janji jatuh, punca yang paling mungkin adalah krisis geopolitik.

Apa yang berlaku pada bulan April

Pada penghujung bulan Mac, saya meramalkan bahawa kadar gadai janji akan terus meningkat kerana ia belum selesai dinaikkan. Ramalan ini sama dengan melihat ke luar tingkap pesawat tiga minit selepas berlepas dan meramalkan bahawa pesawat itu akan terus mendaki untuk seketika. Dalam erti kata lain, saya tidak mendasarkan ramalan pada analisis mendalam. Saya secara metafora melihat ke luar tingkap.

Saya meneka dengan betul. Kadar gadai janji melambung tinggi. Kadar pada gadai janji 30 tahun purata 5.09% pada bulan April, meningkat daripada purata 4.37% Mac.

Lebih Dari NerdWallet

Holden Lewis menulis untuk NerdWallet. e-mel: [e-mel dilindungi]. Twitter: @@HoldenL.