Cara Mengelak Cukai Keuntungan Modal ke atas Hartanah

Harga rumah telah meningkat hampir dua kali ganda dalam tempoh 10 tahun yang lalu – dan ini mungkin bermakna anda perlu membayar cukai yang serius jika anda menjual rumah anda. Selepas mencecah $259,000 pada tahun 2011, purata harga jualan rumah telah meningkat secara berterusan kepada lebih daripada $453,000 pada masa penulisan. Seperti kebanyakan trend, wabak mungkin telah mempercepatkan ini tetapi harga perumahan telah meningkat selama bertahun-tahun. Ini telah datang sebagai berita baik untuk pemilik rumah yang ingin menjual. Mereka berdiri untuk membuat wang sebenar.

Malangnya, dengan wang sebenar datang cukai sebenar. Jika anda menjual hartanah untuk keuntungan, anda akan berhutang cukai keuntungan modal ke atas wang tersebut. Malangnya, tidak seperti cukai yang dipegang daripada gaji, IRS tidak mengambil wang itu di hadapan. Anda perlu mengiranya dan memotong cek. Terdapat cara untuk mengurangkan kesakitan itu. Jika anda ingin membantu meminimumkan bil cukai anda daripada jualan rumah, pertimbangkan untuk bekerjasama dengan penasihat kewangan.

Apakah Cukai Keuntungan Modal ke atas Hartanah?

Cukai keuntungan modal dikenakan ke atas sebarang keuntungan yang anda peroleh daripada menjual pelaburan. Ini terpakai kepada kebanyakan wang yang anda hasilkan melalui pembelian dan penjualan aset seperti saham, bon dan juga hartanah (seperti rumah anda). Dalam kes hartanah, anda akan mengira keuntungan boleh cukai anda sebagai:

Harga yang anda jual hartanah untuk – Harga yang anda bayar untuk membeli hartanah = Keuntungan boleh cukai

Jadi, sebagai contoh, katakan anda membeli rumah anda dengan harga $260,000 sepuluh tahun yang lalu. Anda menjualnya hari ini dengan harga $450,000. Anda akan berhutang cukai keuntungan modal pada $190,000 (perbezaan antara harga belian anda dan harga jualan anda).

Keuntungan modal jangka panjang — iaitu, keuntungan ke atas aset yang dipegang selama sekurang-kurangnya setahun – biasanya dikenakan cukai pada kadar yang jauh lebih rendah daripada pendapatan yang diperolehi (wang yang anda dapat daripada bekerja). Pada 2021, bagi pemfail bujang/berkahwin, kadar cukai keuntungan modal telah ditetapkan pada:

• 0 Peratus – $0-$40,400 Bujang/$0-$80,800 Berkahwin

• 15 Peratus – $40,401-$445,850 Bujang/$80,801-$501,600 Berkahwin

• 20 peratus – $445,851+ Bujang/$501,601 Berkahwin

Kisah berterusan

Sehingga 2022, julat adalah seperti berikut:

• 0 Peratus – $0-$41,675 Bujang/$0-$83,350 Berkahwin

• 15 Peratus – $41,676-$459,750 Bujang/$83,351-$517,200 Berkahwin

• 20 peratus - $459,751+ Bujang/$517,201 Berkahwin

Jadi, daripada contoh kami di atas, katakan bahawa anda menjual rumah anda dan memperoleh keuntungan $190,000 pada tahun 2021. Dengan mengandaikan bahawa anda bujang, anda akan mengira cukai keuntungan modal pada jualan ini seperti berikut:

• $40,400 * 0 Peratus = $0

• ($190,000 – $40,401) = $149,599

• $149,599 * 15 Peratus = $22,439

• $0 + $22,429 = $22,429

Ini ialah versi ringkas untuk mencari beban cukai keuntungan modal anda, tetapi asasnya ada. Anda boleh berhutang cukai sebanyak $22,429 ke atas jualan ini. Ini adalah banyak, walaupun anda ingat bahawa anda telah membuat keuntungan $190,000 untuk membayarnya. (Lebih-lebih lagi apabila anda ingat bahawa, setelah menjual rumah anda, anda perlu mencari yang baharu di pasaran yang hangat putih...) Nasib baik, IRS telah mengeluarkan pengecualian untuk membantu pemilik rumah menghadapi masalah itu.

Pengecualian Keuntungan Modal

Jika anda mendapat keuntungan daripada penjualan rumah anda, anda boleh mengecualikan $250,000 pertama keuntungan itu daripada cukai. Bagi pasangan suami isteri yang memfailkan secara bersama, jumlah itu meningkat kepada $500,000.

Secara kritikal, pengecualian ini digunakan untuk keuntungan anda, bukan jumlah jualan. Jadi daripada contoh kami di atas, katakan anda menjual rumah anda dengan harga $450,000 sebagai seorang bujang. Keuntungan anda daripada jualan mencecah $190,000. Anda boleh mengecualikan keseluruhan keuntungan itu daripada cukai anda dan tidak akan berhutang apa-apa.

Sebaliknya, katakan anda memperoleh keuntungan $280,000 daripada jualan itu. Selepas pengecualian keuntungan modal, anda akan berhutang cukai ke atas baki $30,000. (Yang, memandangkan semua itu akan termasuk dalam kurungan cukai keuntungan modal 0 peratus, sekali lagi menjadi cukai $0.)

Untuk melayakkan diri untuk pengecualian ini, anda mesti memenuhi ujian pemilikan dan penggunaan. Ini bermakna anda mesti memiliki rumah itu dan menggunakannya sebagai kediaman utama anda sekurang-kurangnya dua tahun daripada lima tahun sebelum penjualannya. Ini tidak semestinya berterusan. Anda boleh tinggal di rumah secara berkala, asalkan ia datang kepada sekurang-kurangnya dua tahun agregat. (Lihat IRS Publication 523 untuk penerangan lengkap tentang keperluan ujian pengecualian.) Anggota tentera AS, perkhidmatan asing, Peace Corps dan risikan aktif boleh mengira penggunaan berterusan mereka secara berbeza berdasarkan jadual penempatan mereka.

Kira Cukai Keuntungan Modal Anda dengan Betul

Seperti yang kami nyatakan di atas, keuntungan modal daripada penjualan rumah adalah lebih rumit sedikit daripada keuntungan pelaburan biasa. Sebagai tambahan kepada harga pembelian asal rumah, anda juga boleh menolak beberapa kos penutupan, kos jualan dan asas cukai hartanah daripada keuntungan modal boleh cukai anda.

Kos penutupan boleh termasuk perbelanjaan berkaitan gadai janji (contohnya jika anda mempunyai faedah prabayar semasa anda membeli rumah) dan perbelanjaan berkaitan cukai.

Kos jualan biasanya dikenakan pada sebarang wang yang anda belanjakan untuk menjual rumah. Ini termasuk yuran broker, perbelanjaan penyenaraian, yuran guaman, yuran pengiklanan, wang yang anda belanjakan untuk menjadikan rumah itu kelihatan lebih menarik untuk dijual dan kos lain yang berkaitan.

Asas cukai rumah ialah kos bagi sebarang penambahbaikan besar yang anda lakukan pada harta itu selama bertahun-tahun. Ini pada asasnya ialah sebarang jumlah wang yang anda belanjakan untuk struktur fizikal yang menambah nilai kepada rumah. Ia dikurangkan dengan sebarang susut nilai dalam struktur itu (contohnya, jika anda menambah geladak tetapi kemudian membiarkan geladak itu runtuh), walaupun susut nilai merupakan masalah yang jarang berlaku untuk rumah yang didiami secara aktif.

Jadi, sebagai contoh, katakan bahawa anda bujang dan membeli rumah dengan harga $250,000. Anda menjualnya dengan harga $750,000. Anda mempunyai kos berkaitan berikut:

• $40,000 dalam pengubahsuaian ke dapur dan bilik mandi;

• $35,000 dalam yuran broker;

• $2,500 dibelanjakan untuk pembersihan dan pementasan untuk rumah terbuka;

• $5,000 untuk yuran peguam dan kos penutupan lain yang berkaitan.

Anda akan mengira keuntungan modal boleh cukai anda sebagai:

• $750,000 – ($250,000 + $40,000 + $35,000 + $2,500 + $5,000) = $417,500

• $417,500 – $250,000 (pengecualian keuntungan modal) = $167,500

Anda akan berhutang cukai pada $167,500.

Jangan Jual Cepat

Jika boleh, jangan jual rumah anda dalam masa kurang setahun. Anda mesti menunggu sekurang-kurangnya dua tahun untuk menjual rumah anda untuk melayakkan diri untuk pengecualian keuntungan modal. Walau bagaimanapun, walaupun anda tidak layak untuk pengecualian, anda masih boleh membayar kadar cukai yang dikurangkan yang dikenakan ke atas aset pelaburan.

Kadar yang dikurangkan ini dikenali sebagai kadar pelaburan jangka panjang. Ia hanya terpakai kepada aset yang telah anda pegang selama lebih daripada setahun. Jika anda memiliki harta anda kurang daripada 12 bulan, anda perlu membayar cukai ke atas sebarang keuntungan pada kadar pendapatan biasa (iaitu, kadar di mana cukai IRS berfungsi dan memperoleh pendapatan). Ini jauh lebih tinggi daripada kadar cukai keuntungan modal.

The Line Bawah

Cara utama untuk mengurangkan cukai keuntungan modal anda adalah dengan memastikan anda mengira dalam semua pengurangan yang IRS benarkan kepada keuntungan keseluruhan anda. Selepas itu, pengecualian keuntungan modal akan menghapuskan banyak wang yang kebanyakan pemilik rumah akan membuat jualan mereka.

Petua Membeli Rumah

• Ia bagus jika anda boleh membuat wang dari rumah anda, tetapi pertama sekali ini mesti menjadi tempat tinggal. Dengan kalkulator Gadai Janji SmartAsset, anda boleh mengetahui dengan tepat kos rumah baharu itu kepada anda, membolehkan anda membuat panggilan yang tepat untuk belanjawan anda dan masa depan anda.

• Penasihat kewangan boleh membantu anda dengan perancangan cukai supaya anda tidak membayar lebih. Mencari penasihat kewangan yang berkelayakan tidak semestinya sukar. Alat percuma SmartAsset memadankan anda dengan sehingga tiga penasihat kewangan yang berkhidmat di kawasan anda dan anda boleh menemu bual perlawanan penasihat anda tanpa sebarang kos untuk memutuskan yang mana satu sesuai untuk anda. Jika anda sudah bersedia untuk mencari penasihat yang boleh membantu anda mencapai matlamat kewangan anda, mulakan sekarang.

Kredit foto: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks

The post Cara Mengelak Cukai Keuntungan Modal ke atas Hartanah appeared first on SmartAsset Blog.