Bagaimana Menghargai Hartanah Pelaburan Hartanah

Kaedah untuk menganalisis nilai pelaburan hartanah adalah sama dengan kaedah yang digunakan dalam analisis asas saham. Oleh kerana pelaburan hartanah biasanya bukan perdagangan jangka pendek, menganalisis aliran tunai dan kadar pulangan seterusnya, adalah penting untuk mencapai matlamat membuat pelaburan yang menguntungkan.

Untuk mendapat keuntungan, pelabur mesti tahu cara menilai hartanah dan membuat tekaan berpendidikan tentang berapa banyak keuntungan yang akan diperolehi, sama ada melalui peningkatan harta tanah, pendapatan sewa, atau kedua-duanya. Penilaian hartanah yang tepat boleh membantu pelabur membuat keputusan yang lebih baik apabila melibatkan pembelian dan penjualan hartanah.

Penilaian ekuiti biasanya dijalankan melalui dua metodologi asas: nilai mutlak dan nilai relatif. Perkara yang sama berlaku untuk penilaian hartanah.

Mendiskaunkan pendapatan operasi bersih (NOI) masa hadapan dengan kadar diskaun yang sesuai untuk hartanah adalah serupa dengan penilaian aliran tunai terdiskaun (DCF) untuk saham. Sementara itu, penyepaduan model pengganda pendapatan kasar dalam hartanah adalah setanding dengan penilaian nilai relatif dengan saham. Di bawah, kita akan melihat cara menilai harta tanah menggunakan kaedah ini.

Kadar Permodalan

Salah satu andaian paling penting yang dibuat oleh pelabur hartanah semasa melakukan penilaian hartanah ialah memilih kadar permodalan yang sesuai, juga dikenali sebagai kadar had.

Kadar permodalan ialah kadar pulangan yang diperlukan bagi hartanah, nilai bersih atau susut nilai. Ringkasnya, ia adalah kadar yang digunakan untuk NOI untuk menentukan nilai semasa harta.

Sebagai contoh, andaikan hartanah dijangka menjana NOI sebanyak $1 juta dalam tempoh sepuluh tahun akan datang. Jika ia didiskaun pada kadar permodalan sebanyak 14%, nilai pasaran harta itu ialah:

$\begin{aligned}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{di mana:}\\&\text{Nilai pasaran}=\text{Pendapatan operasi bersih}/ {\text{kadar had}}\end{aligned}$​$7,142,857(0.14$1,000,000​)di mana:Nilai pasaran=Jumlah pendapatan operasi/kadar cap​

Nilai pasaran $7,142,857 adalah tawaran yang bagus jika hartanah itu dijual pada $6.5 juta. Tetapi ia adalah perjanjian yang buruk jika harga jualan ialah $8 juta.

Menentukan kadar permodalan ialah salah satu metrik utama yang digunakan untuk menilai harta yang menjana pendapatan. Walaupun ia agak rumit daripada mengira kos modal purata berwajaran (WACC) firma, terdapat beberapa kaedah yang boleh digunakan oleh pelabur untuk mencari kadar permodalan yang sesuai, termasuk yang berikut:

• Kaedah binaan
• Kaedah pengekstrakan pasaran
• Kaedah kumpulan pelaburan

Kaedah Binaan

Satu pendekatan biasa untuk mengira kadar had ialah kaedah binaan. Mulakan dengan kadar faedah dan tambah yang berikut:

1. Premium kecairan yang sesuai—timbul disebabkan sifat harta tanah yang tidak cair
2. Tangkap semula premium—akaun untuk nilai tanah bersih
3. Premium risiko—mendedahkan pendedahan risiko keseluruhan pasaran hartanah

Memandangkan kadar faedah 6%, kadar bukan kecairan 1.5%, premium tangkap semula 1.5% dan kadar risiko 2.5%, kadar permodalan hartanah ekuiti ialah 11.5% (6% + 1.5% + 1.5% + 2.5 %). Jika pendapatan operasi bersih ialah $200,000, nilai pasaran hartanah ialah $1,739,130 ​​($200,000 / 0.115).

Ia adalah sangat mudah untuk melakukan pengiraan ini. Walau bagaimanapun, kerumitannya terletak pada menilai anggaran yang tepat untuk komponen individu kadar permodalan, yang boleh menjadi satu cabaran. Kelebihan kaedah binaan ialah ia cuba mentakrif dan mengukur komponen individu kadar diskaun dengan tepat.

Kaedah Pengekstrakan Pasaran

Kaedah pengekstrakan pasaran mengandaikan bahawa terdapat NOI semasa, sedia ada dan maklumat harga jualan mengenai hartanah menjana pendapatan yang setanding. Kelebihan kaedah pengekstrakan pasaran ialah kadar permodalan menjadikan permodalan pendapatan langsung lebih bermakna.

Ia agak mudah untuk menentukan kadar permodalan. Andaikan pelabur mungkin membeli tempat letak kereta yang dijangka menjana $500,000 dalam NOI. Di kawasan itu, terdapat tiga tempat letak kereta yang menjana pendapatan setanding sedia ada:

• Tempat letak kereta 1 mempunyai NOI $250,000 dan harga jualan $3 juta. Kadar permodalan ialah 8.33% ($250,000 / $3,000,000).
• Tempat letak kereta 2 mempunyai NOI $400,000 dan harga jualan $3.95 juta. Kadar permodalan ialah 10.13% ($400,000 / $3,950,000).
• Tempat letak kereta 3 mempunyai NOI $185,000 dan harga jualan $2 juta. Kadar permodalan ialah 9.25% ($185,000 / $2,000,000).

Mengambil purata kadar cap untuk ketiga-tiga hartanah setanding ini, kadar permodalan keseluruhan sebanyak 9.24% akan menjadi gambaran pasaran yang munasabah. Menggunakan kadar permodalan ini, pelabur boleh menentukan nilai pasaran harta yang mereka pertimbangkan. Nilai peluang pelaburan tempat letak kereta ialah $5,411,255 ($500,000 / 0.0924).

Kaedah Kumpulan Pelaburan

Dengan kaedah kumpulan pelaburan, kadar permodalan dikira menggunakan kadar faedah individu untuk hartanah yang menggunakan kedua-dua pembiayaan hutang dan ekuiti. Kelebihan kaedah ini ialah ia merupakan kadar permodalan yang paling sesuai untuk pelaburan hartanah yang dibiayai.

Langkah pertama ialah mengira faktor dana tenggelam. Ini ialah peratusan yang mesti diketepikan setiap tempoh untuk mempunyai jumlah tertentu pada masa hadapan. Andaikan bahawa hartanah dengan NOI sebanyak $950,000 adalah 50% dibiayai, menggunakan hutang pada kadar faedah 7% untuk dilunaskan dalam tempoh 15 tahun. Selebihnya dibayar dengan ekuiti pada kadar pulangan yang diperlukan sebanyak 10%. Faktor dana tenggelam akan dikira sebagai:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{di mana:}\\&\text{SFF}=\text{Faktor dana tenggelam}\\ &i=\text{Kadar faedah berkala, selalunya dinyatakan sebagai}\\&\phantom{i=}\text{kadar peratusan tahunan}\\&n=\text{Bilangan tempoh, selalunya dinyatakan dalam tahun}\akhir{diselaraskan }$​SFF=(1+i)n-1i​di mana:SFF=Faktor dana tenggelami=Kadar faedah berkala, sering dinyatakan sebagai ani=kadar peratusan tahunan​

Memasukkan nombor, kami mendapat:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ - 1

Ini dikira kepada 3.98%. Kadar di mana pemberi pinjaman mesti dibayar bersamaan dengan faktor dana tenggelam ini plus kadar faedah. Dalam contoh ini, ini keluar kepada 10.98% (0.07 + 0.0398).

Oleh itu, kadar purata wajaran, atau kadar permodalan keseluruhan, menggunakan wajaran 50% untuk hutang dan 50% wajaran untuk ekuiti ialah:

• 10.49% [(0.5 x 0.1098) + (0.5 x 0.10)]

Akibatnya, nilai pasaran hartanah adalah:

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

Kaedah Penilaian

Model penilaian mutlak menentukan nilai semasa aliran tunai masuk masa hadapan untuk mendapatkan nilai intrinsik aset. Kaedah yang paling biasa ialah model diskaun dividen (DDM) dan teknik aliran tunai terdiskaun (DCF).

Sebaliknya, kaedah nilai relatif mencadangkan bahawa dua sekuriti yang setanding harus diberi harga yang sama mengikut pendapatan mereka. Nisbah seperti harga kepada pendapatan (P/E) dan harga kepada jualan dibandingkan dengan syarikat lain dalam industri yang sama untuk menentukan sama ada sesuatu saham berada di bawah atau terlebih nilai.

Seperti dalam penilaian ekuiti, analisis penilaian hartanah harus melaksanakan kedua-dua prosedur untuk menentukan julat nilai yang mungkin.

Mendiskaun NOI Masa Depan

Formula untuk mengira nilai hartanah berdasarkan pendapatan operasi bersih yang didiskaun ialah:

$\begin{aligned}&\text{Nilai Pasaran}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{di mana:}\\&NOI=\text{Pendapatan operasi bersih} \\&r=\text{Kadar pulangan yang diperlukan untuk aset hartanah}\\&g=\text{Kadar pertumbuhan }NOI\\&R=\text{Kadar permodalan }(rg)\end{aligned}$​Nilai pasaran=r-gNOI1​​=RNOI1​​di mana:NOI=Jumlah pendapatan operasir=Kadar pulangan yang diperlukan ke atas aset hartanahg=Kadar pertumbuhan NOI​

NOI mencerminkan pendapatan yang akan dijana oleh harta itu selepas memfaktorkan perbelanjaan operasi—tetapi sebelum potongan cukai dan pembayaran faedah. Walau bagaimanapun, sebelum menolak perbelanjaan, jumlah hasil yang diperoleh daripada pelaburan mesti ditentukan.

Hasil sewa yang dijangkakan pada mulanya boleh diramalkan berdasarkan hartanah setanding berdekatan. Dengan penyelidikan pasaran yang betul, pelabur boleh menentukan harga yang dibayar oleh penyewa di kawasan itu dan menganggap bahawa sewa setiap kaki persegi yang serupa boleh digunakan untuk hartanah ini. Ramalan kenaikan sewa diambil kira dalam kadar pertumbuhan dalam formula.

Memandangkan kadar kekosongan yang tinggi merupakan potensi ancaman kepada pulangan pelaburan hartanah, sama ada analisis sensitiviti atau anggaran konservatif yang realistik harus digunakan untuk menentukan pendapatan yang terlupa jika aset tersebut tidak digunakan pada kapasiti penuh.

Perbelanjaan operasi termasuk perbelanjaan yang ditanggung secara langsung melalui operasi harian bangunan, seperti insurans harta tanah, yuran pengurusan, yuran penyelenggaraan dan kos utiliti. Ambil perhatian bahawa susut nilai tidak termasuk dalam jumlah pengiraan perbelanjaan. Pendapatan operasi bersih harta tanah adalah serupa dengan pendapatan sebelum faedah, cukai, susut nilai dan pelunasan (EBITDA).

Mendiskaun NOI daripada pelaburan hartanah mengikut kadar had adalah sama dengan mendiskaun aliran dividen masa hadapan dengan kadar pulangan yang diperlukan yang sesuai, diselaraskan untuk pertumbuhan dividen. Pelabur ekuiti yang biasa dengan model pertumbuhan dividen harus segera melihat persamaan itu.

Pengganda Pendapatan Kasar

Pendekatan pengganda pendapatan kasar ialah kaedah penilaian relatif yang berdasarkan andaian asas bahawa hartanah di kawasan yang sama akan dinilai secara berkadar dengan pendapatan kasar yang mereka bantu jana.

Seperti namanya, pendapatan kasar ialah jumlah pendapatan sebelum ditolak sebarang perbelanjaan operasi. Walau bagaimanapun, kadar kekosongan mesti diramalkan untuk mendapatkan anggaran pendapatan kasar yang tepat.

Sebagai contoh, jika pelabur hartanah membeli bangunan seluas 100,000 kaki persegi, mereka mungkin menentukan daripada data hartanah yang setanding bahawa purata pendapatan kasar bulanan bagi setiap kaki persegi di kawasan kejiranan ialah $10. Walaupun pelabur pada mulanya mungkin menganggap bahawa pendapatan tahunan kasar ialah $12 juta ($10 x 12 bulan x 100,000 kaki persegi), mungkin terdapat beberapa unit kosong dalam bangunan pada bila-bila masa.

Dengan mengandaikan terdapat kadar kekosongan 10%, pendapatan tahunan kasar ialah $10.8 juta ($12 juta x 90%). Pendekatan yang sama digunakan pada pendekatan pendapatan operasi bersih juga.

Langkah seterusnya untuk menilai nilai harta tanah ialah menentukan pengganda pendapatan kasar dan mendarabkannya dengan pendapatan tahunan kasar. Pengganda pendapatan kasar boleh didapati menggunakan data jualan sejarah. Melihat harga jualan hartanah setanding dan membahagikan nilai itu dengan pendapatan tahunan kasar yang dijana menghasilkan pengganda purata bagi rantau ini.

Pendekatan penilaian jenis ini adalah serupa dengan menggunakan transaksi setanding atau gandaan untuk menilai saham. Ramai penganalisis akan meramalkan pendapatan syarikat dan mendarabkan pendapatan sesaham (EPS)nya dengan nisbah P/E industri. Penilaian hartanah boleh dijalankan melalui langkah yang serupa.

Sekatan jalan kepada Penilaian Hartanah

Kedua-dua kaedah penilaian hartanah ini kelihatan agak mudah. Walau bagaimanapun, dalam amalan, menentukan nilai harta yang menjana pendapatan dengan pengiraan ini agak rumit. Pertama sekali, mungkin memakan masa dan mencabar untuk mendapatkan maklumat yang diperlukan berkenaan semua input formula, seperti pendapatan operasi bersih, premium yang termasuk dalam kadar permodalan dan data jualan yang setanding.

Kedua, model penilaian ini tidak mengambil kira kemungkinan perubahan besar dalam pasaran hartanah, seperti krisis kredit atau ledakan hartanah. Akibatnya, analisis lanjut mesti dijalankan untuk meramal dan mengambil kira kemungkinan kesan perubahan pembolehubah ekonomi.

Oleh kerana pasaran hartanah kurang cair dan telus berbanding pasaran saham, kadangkala sukar untuk mendapatkan maklumat yang diperlukan untuk membuat keputusan pelaburan termaklum sepenuhnya.

Walau bagaimanapun, disebabkan pelaburan modal yang besar yang biasanya diperlukan untuk membeli pembangunan yang besar, analisis rumit ini boleh menghasilkan hasil yang besar jika ia membawa kepada penemuan harta yang kurang nilai (serupa dengan pelaburan ekuiti). Oleh itu, meluangkan masa untuk menyelidik input yang diperlukan adalah berbaloi dengan masa dan tenaga.

The Line Bawah

Penilaian hartanah selalunya berdasarkan strategi yang serupa dengan analisis ekuiti. Kaedah lain, sebagai tambahan kepada NOI terdiskaun dan pendekatan pengganda pendapatan kasar, juga kerap digunakan. Sesetengah pakar industri, sebagai contoh, mempunyai pengetahuan kerja aktif tentang migrasi bandar dan corak pembangunan.

Hasilnya, mereka boleh menentukan kawasan tempatan yang paling berkemungkinan mengalami kadar penghargaan terpantas. Tidak kira pendekatan mana yang digunakan, peramal yang paling penting bagi kejayaan sesuatu strategi ialah sejauh mana ia dikaji.