Membelek rumah boleh menjadi perniagaan yang menguntungkan. Tetapi jangan biarkan rancangan TV yang membolak-balikkan rumah yang ideal menjejaskan pandangan anda tentang cara ia berfungsi. Anda perlu berpengalaman, dibiayai dan berpengetahuan tentang perkara yang anda lakukan. Itu benar terutamanya apabila ia datang kepada membalikkan rumah dan cukai. Panduan hartanah ini menguraikan perkara yang boleh dijangkakan dengan cukai balik rumah. A Penasihat kewangan boleh membantu anda membuat rancangan kewangan untuk matlamat pelaburan hartanah anda dan membantu melindungi perniagaan anda daripada kesilapan kewangan.
Adakah Anda Pelabur atau Peniaga Hartanah?
Soalan pertama yang perlu anda jawab ialah sama ada anda seorang pelabur harta tanah atau peniaga. Sebabnya ialah IRS mengenakan cukai kedua-dua kelas ini secara berbeza. Seorang pelabur biasanya membeli dan memegang hartanah selama sekurang-kurangnya setahun. Biasanya, pelabur menggunakan harta itu untuk pendapatan sewa dan sebagai aset, mereka menjangkakan nilai meningkat secara perlahan selama bertahun-tahun.
Peniaga, sebaliknya, adalah tradisional anda sirip rumah. Keseluruhan sebab mereka membeli hartanah itu adalah untuk dijual semula. Berikut ialah beberapa perkara yang IRS akan cari untuk menentukan sama ada anda seorang peniaga:
Kekerapan dan jumlah pembelian dan penjualan hartanah
Sama ada harta itu pernah disenaraikan sebagai anda kediaman utama
Kenapa harta telah diadakan dan sama ada ia berfungsi untuk tujuan lain selain untuk dijual semula
Berapa banyak pengiklanan dan promosi yang masuk ke dalam penjualan hartanah
Berapa banyak penambahbaikan yang dilakukan
Aktiviti am pembayar cukai menjual harta itu
Secara umum, jika anda membelek rumah, anda membelinya dengan tujuan untuk menambah baik dan menjualnya semula. Ini menjadikan anda peniaga hartanah. Jika anda mempunyai sebarang soalan lanjut, anda harus menghubungi penasihat kewangan atau pakar cukai.
Balik Rumah dan Cukai Keuntungan Modal
Terdapat dua jenis cukai keuntungan modal, jangka pendek dan jangka panjang. Cukai keuntungan modal jangka pendek dikenakan cukai pada kadar yang sama seperti cukai pendapatan anda dan adalah untuk keuntungan ke atas aset (seperti hartanah) yang dipegang kurang daripada setahun. Cukai keuntungan modal jangka panjang adalah untuk aset yang dipegang selama setahun dan dicaj pada kadar yang lebih baik, antara 0% – 20% bergantung pada kurungan.
Sirip rumah kebanyakannya akan jatuh ke dalam kem keuntungan modal jangka pendek. Ingat, apabila anda membelek rumah, setiap hari anda memegang harta itu, anda kehilangan wang. Anda mahu masuk, membuat penambahbaikan dan menjual dengan cepat untung. Itu benar terutamanya jika anda membiayai pembelian dengan pinjaman.
Layanan Cukai Penuh untuk Peniaga Hartanah
Pada ketika ini, kami telah menetapkan bahawa sirip rumah yang aktif ialah peniaga hartanah. Ini bermakna ada cukai lain yang perlu mereka ketahui. Bersama-sama dengan membayar cukai pendapatan peribadi (yang boleh mencapai setinggi 37%), peniaga hartanah perlu membayar tambahan 15.3% cukai bekerja sendiri.
Mari kita bekerja melalui contoh menggunakan Kalkulator cukai SmartAsset. Jika peniaga hartanah yang memfailkan secara berasingan menerima $200,000 dalam pendapatan untuk tahun tersebut, mereka boleh mengharapkan untuk membayar $40,811 dalam cukai pendapatan persekutuan. Tambahkan pada $30,600 untuk cukai bekerja sendiri dan anda mendapat jumlah bil cukai sebanyak $71,411 atau 35.71% daripada $200,000.
Sudah tentu, ini adalah tanpa mengambil kira potongan cukai. Mari kita bincangkan tentang beberapa langkah untuk menurunkan bil cukai anda.
Menurunkan Beban Cukai Balik Rumah Anda
Walaupun dengan cukai yang tinggi untuk menjadi peniaga hartanah, terdapat cara untuk mengurangkan beban cukai flip rumah anda. Berikut ialah tiga langkah yang perlu diambil untuk membantu mengurangkan bil cukai anda apabila anda mula membalik rumah.
1. Bentuk LLC
Sebelum anda masuk ke rumah flipping, adalah bijak untuk menetapkan perniagaan anda. Salah satu struktur perniagaan yang paling popular ialah a syarikat liabiliti terhad atau LLC. LLC membenarkan anda membuat potongan untuk perbelanjaan perniagaan. Selain itu, mereka membantu anda melindungi aset peribadi anda daripada tuntutan undang-undang jika keadaan menjadi kacau.
Fleksibiliti mereka adalah satu lagi sebab mengapa mereka begitu popular. LLC boleh menjadi milikan tunggal atau perkongsian atau dianjurkan sebagai perbadanan untuk memanfaatkan faedah cukai yang berkenaan. Perlu diingat bahawa LLC ialah entiti yang ditadbir negara, jadi peraturan tepat untuk membentuknya dan faedah yang mereka berikan berbeza mengikut negeri.
2. Buat Potongan Cukai
Sebagai sebuah LLC, anda boleh menghapuskan banyak perbelanjaan perniagaan anda. Berikut ialah sembilan potongan biasa yang mungkin anda boleh buat:
Kos pembaikan rumah untuk hartanah yang dijual
Faedah pinjaman hartanah
Cukai hartanah ke atas hartanah pelaburan
Kos permit bangunan
Komisen hartanah
Perbelanjaan perjalanan
bekalan pejabat
Semua perbelanjaan pejabat di luar tapak, seperti sewa, internet, utiliti, dsb.
Yuran guaman dan perakaunan
3. Tolak Kerugian Modal
Anda mungkin tidak mendapat keuntungan setiap kali sebagai sirip rumah. Hasil daripada itu ialah anda boleh menolak sebarang kerugian modal yang anda hadapi dan menggunakannya untuk mengimbangi cukai keuntungan modal anda. Berbincang dengan penasihat kewangan anda tentang cara terbaik untuk mengimbangi keuntungan ini dengan kerugian dan sama ada anda layak pemindahan kerugian modal.
Pemotongan Cukai yang Anda Tidak Akan Dapat sebagai Penukar Rumah
Walaupun apa yang anda boleh baca di internet, jika anda seorang sirip rumah yang aktif membelek beberapa rumah setahun, terdapat pengecualian cukai yang orang lain dapat yang anda tidak akan melakukannya. Berikut ialah beberapa pengecualian cukai yang mungkin anda ingin pertimbangkan:
121 pengecualian: ini Peraturan IRS digunakan untuk kediaman utama anda. Ia membolehkan anda mengelakkan cukai keuntungan modal atas keuntungan penjualan kediaman utama anda, sehingga $250,000 keuntungan (atau $500,000 jika berkahwin). Untuk mengulangi, rumah ini mesti disenaraikan sebagai kediaman utama anda untuk layak. Pengecualian memerlukan anda tinggal di rumah selama sekurang-kurangnya 24 daripada 60 bulan sebelumnya. Ini bermakna rumah untuk flip cepat tidak layak.
1031 pertukaran: ini program penangguhan cukai membenarkan pelabur menjual satu hartanah pelaburan dan menangguhkan cukai ke atas penjualan dengan membeli hartanah pelaburan baharu. IRS memberi anda 45 hari untuk mengenal pasti harta gantian dan 180 hari untuk membuat transaksi. Tetapi mengapa sirip rumah tidak boleh mengambil kesempatan ini? IRS sangat khusus tentang siapa yang boleh mengambil bahagian dalam 1031 Exchange. Mereka secara khusus menghalang hartanah yang dibeli untuk dijual semula daripada mengambil bahagian.
The Line Bawah
Membeli dan menjual hartanah boleh a kompleks proses, terutamanya apabila anda memasukkan cukai balik rumah. Adalah lebih baik untuk pergi ke perniagaan yang disediakan dan mengetahui apa yang anda akan lakukan. Anda perlu tahu apa yang IRS akan memerlukan anda untuk membayar, bersama-sama dengan cara untuk menstruktur perniagaan anda supaya anda meletakkan diri anda dalam kedudukan terbaik untuk berjaya untuk jangka masa panjang.
Petua Terbalik Rumah
Perniagaan licin rumah anda tidak perlu cuba menguruskan kewangannya daripada modal pertumbuhan kepada perancangan cukai sendiri. Mempunyai penasihat kewangan di sudut anda boleh meringankan beban anda dan memberi anda lebih banyak peluang untuk berkembang. Jika anda tidak mempunyai penasihat kewangan, mencari penasihat tidak semestinya sukar. Alat percuma SmartAsset memadankan anda dengan sehingga tiga penasihat kewangan yang ditapis yang berkhidmat di kawasan anda, dan anda boleh menemu bual perlawanan penasihat anda tanpa sebarang kos untuk memutuskan yang mana yang sesuai untuk anda. Jika anda bersedia untuk mencari penasihat yang boleh membantu anda mencapai matlamat kewangan anda, mulakan sekarang.
Bersama dengan mengatur cukai anda, anda harus memberi perhatian kepada tempat anda membuat bank. Sesetengah bank hanya lebih mesra kepada perniagaan kecil. Semak senarai kami bank terbaik untuk perniagaan kecil untuk memanfaatkan peluang ini.
Kredit foto: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Svetlana Malysheva, ©iStock/Aleutie
Jawatan Balik Rumah dan Cukai: Panduan Hartanah muncul pertama pada Blog SmartAsset.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html