'Saya tidak tahu sama ada ia berbaloi berurusan dengan penyewa': Patutkah saya menukar rumah saya kepada sewa, atau menjualnya?

Namun, saya sedang memikirkan sama ada saya patut menjual atau menyewa rumah yang saya ada sekarang. Saya membeli rumah itu dengan harga $188,500. Saya telah membiayai semula dua kali dan mendapat wang tunai kali terakhir. Kadar faedah saya ialah 2.75%, dan saya masih mempunyai 18 tahun untuk membayarnya. Saya boleh menyewanya dengan harga $1,800 hingga $2,000. Tetapi saya tidak tahu sama ada ini adalah pilihan terbaik kerana saya juga boleh menjualnya dengan harga hampir $500,000, yang merupakan nilai tertinggi pada masa ini.

Alangkah baiknya jika penyewa membayar gadai janji kedua saya, tetapi saya tidak tahu sama ada ia berbaloi untuk berurusan dengan penyewa dan pembaikan yang mungkin mereka minta sepanjang masa. Lagipun, ia adalah rumah lama. Apa patut saya buat? 

Yang ikhlas,

Berkemas di Portland

'The Big Move' adalah ruangan MarketWatch yang melihat selok-belok harta tanah, dari menavigasi mencari rumah baru hingga memohon gadai janji.

Adakah anda mempunyai pertanyaan tentang membeli atau menjual kediaman? Adakah anda ingin tahu di mana langkah anda seterusnya? E-mel Jacob Passy di [e-mel dilindungi].

Pembungkusan yang dihormati,

Pasaran perumahan yang lengkap mempunyai ramai pemilik rumah memandangkan langkah yang anda fikirkan untuk dibuat. Pemilik rumah melihat kenaikan kadar sewa, dan ramai yang mengambil kesempatan. Pada bulan Februari, sewa hampir 18% lebih tinggi berbanding setahun lalu secara nasional, menurut laman web hartanah Senarai Pangsapuri, mewakili pertumbuhan rekod.

Pada tahap tertentu, pemilik rumah memacu pertumbuhan sewa dengan menukar rumah permulaan mereka kepada sewa. Rumah-rumah tersebut sebaliknya akan menyediakan bekalan yang sangat diperlukan kepada pasaran pembelian rumah. Sebaliknya, terdapat sangat sedikit rumah untuk dijual sehingga ramai rakyat Amerika terpaksa menyewa lebih lama daripada yang mereka harapkan kerana mereka tidak dapat mencari hartanah untuk dibeli. Lebih ramai orang menyewa bermakna lebih banyak persaingan untuk unit sewa, dan dengan itu sewa semakin meningkat.

Hanya kerana begitu ramai pemilik rumah menggunakan laluan ini tidak bermakna anda perlu melakukannya. "Adalah masuk akal untuk menukar rumah kepada harta sewa jika dan hanya jika anda memahami semua potensi isu yang wujud dengan menjadi tuan tanah," kata Michelle Gessner, pengasas dan pemilik Gessner Wealth Strategies, firma penasihat kewangan yang berpangkalan di Houston .

Sangat mudah untuk membayangkan faedah menjadi tuan tanah — menggunakan pendapatan tambahan untuk membayar gadai janji kedua anda dan mungkin setelah itu telah melunaskan wang untuk disimpan untuk persaraan. Tetapi jika wabak itu telah mengajar kita apa-apa, menjadi tuan tanah ibu-dan-pop yang kecil bukanlah untuk orang yang lemah hati.

Anda telah pun menghadapi beberapa cabaran dalam menjadi tuan tanah. Anda perlu berinteraksi dengan penyewa dan bekerjasama dengan mereka untuk mengekalkan harta itu. Dan kemungkinan besar, penyewa tidak akan melayan rumah itu sebaik yang anda ada, memaksa anda membayar untuk membaikinya dengan kerap. Itu hanya hujung gunung ais.

Kedengarannya seperti anda stabil dari segi kewangan, tetapi mampukah anda membayar gadai janji di rumah pertama anda dan rumah baharu anda sendiri? Ramai tuan tanah mendapati diri mereka menghadapi perampasan dan kebankrapan harta sewa mereka dalam beberapa tahun kebelakangan ini kerana penyewa bergelut untuk membayar sewa mereka akibat wabak itu. Akhirnya, ramai daripada pemilik hartanah ini memilih untuk menjual rumah tersebut untuk mengurangkan kerugian mereka.

Jika anda tidak fikir anda menghadapi tekanan itu, maka saya amat mempertimbangkan semula untuk menjadi tuan tanah. Terdapat sebab kewangan lain untuk berfikir dua kali. Apabila seseorang menjual kediaman utama mereka, mereka boleh mengecualikan sehingga $250,000 keuntungan modal (atau $500,000 jika berkahwin dan memfailkan bersama.) Jadi, jika misalnya, anda menjual rumah itu dengan harga $500,000, tetapi hanya membayar $300,000 untuk membelinya pada asalnya, anda tidak akan menghadapi cukai keuntungan modal atas keuntungan $200,000 yang anda perolehi.

Sekiranya anda memilih untuk menukar harta itu menjadi rumah sewa dan kemudian memutuskan untuk menjual, anda mungkin menghadapi bil cukai yang tinggi. Untuk mengambil kesempatan daripada pengecualian atas keuntungan modal, anda mesti telah tinggal di rumah selama dua daripada lima tahun yang lalu, tetapi ia tidak semestinya dua tahun terbaharu. Jadi, pada dasarnya, anda mempunyai sedikit tempoh tangguh. Dan terdapat potongan cukai yang anda boleh cukai sebagai tuan tanah.

Katakan walaupun anda menyewa rumah itu selama enam tahun dan kemudian memutuskan untuk menjual. Anda tidak akan mendapat pengecualian $250,000 (atau $500,000), jadi semua wang yang anda hasilkan daripada jualan itu akan dianggap sebagai pendapatan bercukai. Terdapat cara anda boleh mengelak daripada dikenakan cukai itu — khususnya, anda boleh melabur semula wang tersebut ke dalam harta sewa lain melalui pertukaran Seksyen 1031. Jika tidak, bil cukai akan menjadi lebih besar.

Pertimbangan kewangan lain ialah sama ada pemberi pinjaman gadai janji anda akan membenarkan anda menukar harta itu menjadi sewa pada mulanya. Gadai janji biasanya termasuk klausa yang memerlukan peminjam tinggal di rumah untuk tempoh masa yang ditetapkan. Sekiranya anda cuba berpindah dan menyewa harta itu sebelum tempoh masa itu tamat, anda mungkin terlibat dalam penipuan gadai janji. Memandangkan anda membiayai semula agak baru-baru ini, anda harus mengkaji dokumen gadai janji anda dengan teliti.

Anda mempunyai rasa toleransi yang lebih baik terhadap risiko dan kerumitan kewangan daripada saya. Jika anda masih berminat untuk meneruskan pelan ini, pasti berunding dengan akauntan dan perancang kewangan yang boleh membantu anda memetakan pendekatan terbaik. Naluri hati saya ialah anda tidak menjual idea ini. Jika itu berlaku, maka saya akan mempertimbangkan pilihan lain. Lagipun, wang yang anda hasilkan daripada menjual rumah mungkin akan membantu anda membayar hutang atau matlamat kewangan yang lain.

Selain itu, menjadi tuan tanah bukanlah satu-satunya cara untuk melabur dalam hartanah. "Hasil tambahan boleh dilaburkan untuk menjana pendapatan atau pertumbuhan atau malah dalam sekuriti berkaitan hartanah," kata Kashif Ahmed, presiden American Private Wealth, firma penasihat kewangan di Bedford, Mass. Melabur dalam amanah pelaburan hartanah, untuk contohnya, boleh meluaskan portfolio anda, tetapi lebih cair daripada menyimpan semua wang itu di rumah.

Akhirnya, saya rasa anda tidak boleh tersilap dengan membuat pilihan yang dirasakan paling selesa untuk anda. Jadi apa pun pilihan itu, saya doakan yang terbaik untuk anda.

Dengan menghantar e-mel soalan anda, anda bersetuju untuk menerbitkannya secara anonim di MarketWatch. Dengan menyerahkan cerita anda kepada Dow Jones & Company, penerbit MarketWatch, anda memahami dan bersetuju bahawa kami boleh menggunakan cerita anda, atau versinya, dalam semua media dan platform, termasuk melalui pihak ketiga.