Saya ingin membiayai semula gadai janji saya, tetapi saya akan mencapai usia 70 tahun. Adakah bijak untuk membiayai semula pada masa hidup saya?

Biasanya saya rasa waris seseorang perlu berurusan dengannya, berdasarkan wasiat, tetapi saya tidak mempunyai waris pada pendapat saya. Saya bujang, tidak pernah berkahwin dan tidak mempunyai anak. Ibu saya telah meninggal dunia, dan ayah saya berumur 97 tahun. Dia tinggal bersama seorang wanita, tetapi mereka memilih untuk tidak berkahwin.

Saya dan abang saya telah berjauhan sejak tahun 1990. Saya tidak berniat untuk mewariskan apa-apa yang berharga kepadanya — dia merompak saya pada masa yang besar apabila ibu kami meninggal, selain fakta saya sebenarnya tidak mempunyai apa-apa yang berharga. Saya tidak mahu membiarkan dia berantakan. Dia berumur 67 tahun, dan siapa tahu jika dia akan hidup apabila saya mati. Kemudian ada anak saudara saya, anak tunggalnya, yang saya hampir tidak kenal. Dia tidak pernah cuba membetulkan fakta itu sejak menjadi dewasa. Dia berumur 38 tahun, bujang dan tidak mempunyai anak. Saya mempunyai 33 atau lebih sepupu kedua, tetapi tiada hubungan selama hampir 30 tahun dengan beberapa yang pernah saya temui.

Kesakitan dan kebencian saya terhadap abang dan anak saudara saya tidak seharusnya menafikan kewajipan saya untuk meninggalkan wasiat. Lagipun, mereka adalah darah saya dan saya tidak terikat secara emosi dengan mana-mana organisasi bukan untung. Saya mempunyai kawan rapat yang saya temui seawal tahun 1954 hingga 1966, tetapi tiada orang lain yang penting.

Sementara itu, saya berhutang sekitar $33,000 pada gadai janji semasa saya. Saya meminta wang tunai $30,000, yang saya ingin gunakan untuk pembaikan rumah. Penilaian diketepikan, tetapi unit saiz yang sama di kondo saya telah dijual antara $285,000 dan $315,000. Saya tinggal di pinggir bandar Los Angeles. Bayaran bulanan semasa ialah $458, termasuk cukai hartanah, dengan kadar faedah 5.25%. Bayaran baharu ialah $531 pada 3.28%. Bukan perbezaan yang besar memandangkan apa yang dikatakan oleh semua iklan mengenai kadar refi semasa, tetapi nisbah hutang kepada pendapatan saya adalah tidak baik.

"'Apabila saya mati siapa yang terperangkap dengan baki yang tidak dibayar? Adakah pemberi pinjaman menganggapnya?'"

Pada masa ini satu-satunya pendapatan "sebenar" saya ialah Keselamatan Sosial dan $900 yang ayah saya hantarkan kepada saya setiap bulan daripada akaun amanah. Saya bercadang untuk kembali bekerja tahun depan kerana saya bosan, tetapi itu tidak ada kaitan dengan pinjaman. Bayaran pinjaman 30 tahun yang dilunaskan akan termasuk kos penutupan, cukai prabayar dan lebih $17,000 dalam hutang tertunggak sebagai tambahan kepada baki gadai janji dan tunai keluar.

Apabila saya mati, siapa yang terperangkap dengan baki yang tidak dibayar? Adakah pemberi pinjaman menganggapnya? Adakah seseorang tidak perlu menangani apa sahaja masalah yang mungkin ada, atau menerima baki jika ia dijual? Adakah saya betul bahawa ia tidak relevan jika saya mengambil pinjaman 15 tahun atau 30 tahun kerana saya mungkin mati sebelum kedua-duanya dibayar?

Memandangkan pinjaman yang dimaksudkan adalah jauh lebih rendah daripada nilai rumah, adakah terdapat jenis masalah lain yang perlu dihadapi oleh sesiapa pun yang waris saya? Sudah tentu, satu lagi gempa bumi boleh berlaku, tetapi kecuali beberapa bencana yang tidak dijangka, atau saya tertunggak dalam pembayaran, siapa secara sah boleh dipaksa untuk menangani sebarang isu jika saya tidak meninggalkan wasiat?

Yang ikhlas,

Pembiayaan Semula Gadis Emas

'Langkah Besar' ialah lajur MarketWatch yang melihat selok-belok hartanah, daripada menavigasi carian untuk rumah baharu kepada memohon gadai janji.

Adakah anda mempunyai pertanyaan tentang membeli atau menjual kediaman? Adakah anda ingin tahu di mana langkah anda seterusnya? E-mel Jacob Passy di [e-mel dilindungi].

Pembiayaan Semula yang dihormati,

Saya ingin mulakan dengan menjawab soalan anda tentang tempoh pinjaman, kerana saya bimbang anda mungkin meremehkan perbezaan antara pinjaman 15 tahun dan pinjaman 30 tahun.

Anda sedar bahawa bayaran bulanan lebih tinggi untuk pinjaman 15 tahun — itu benar. Tetapi ia mungkin lebih tinggi daripada yang anda sedari (melainkan pemberi pinjaman sudah menyatakan perbezaannya.) Contohnya, untuk gadai janji $100,000, 30 tahun yang membawa kadar faedah 3%, bayaran bulanan adalah kira-kira $422. Jika pinjaman yang sama itu membawa tempoh 15 tahun sebaliknya, bayaran bulanan adalah sekitar $691.

Untuk menggariskan, bayaran bulanan untuk gadai janji 15 tahun adalah kira-kira 64% lebih tinggi. Selalunya, orang tertarik kepada jangka pendek pada pinjaman 15 tahun kerana ia menjimatkan faedah dalam jangka panjang. Tetapi bagi seseorang yang berpendapatan tetap, perbezaan dalam pembayaran bulanan boleh membuat perbezaan yang besar.

Seperti yang anda katakan sendiri, tidak jelas anda akan hidup cukup lama untuk melihat pinjaman itu dibayar dengan cara sama ada. Jadi penjimatan jangka panjang yang dibawa oleh jangka pendek tidak akan bernilai, kemungkinan besar. Anda bergantung pada sokongan kewangan ayah anda sekarang, tetapi adakah itu akan berterusan apabila dia meninggal dunia? Jika tidak, sekali lagi, bayaran bulanan yang lebih tinggi daripada pinjaman 15 tahun mungkin tiba-tiba menjadi tidak mampu dimiliki sepenuhnya.

Bagi sesiapa yang mendapat rumah itu apabila anda meninggal dunia, ia tidak akan membuat perbezaan sama ada gadai janji mempunyai tempoh 15 atau 30 tahun apabila ia datang untuk menyelesaikan hutang. Sememangnya apabila kita meninggal dunia, hutang berkaitan perumahan kita masih perlu dibayar.

Dalam kes anda, nampaknya anda sama ada tidak mempunyai wasiat atau tidak menyatakan siapa yang patut mewarisi aset anda apabila anda meninggal dunia. Kebanyakan negeri mengikuti proses untuk menentukan siapa yang layak mendapat warisan, bermula dengan pasangan dan anak, diikuti oleh cucu. Dalam kes di mana tiada individu tersebut berada di sekeliling, maka kerajaan akan mempertimbangkan saudara-mara lain, termasuk adik-beradik, anak saudara dan anak saudara. Negara juga boleh mewarisi harta itu sendiri.

Jika anda meninggal dunia tanpa wasiat dan negara tidak menentukan pewaris yang sah kepada harta itu, maka secara teorinya pemberi pinjaman gadai janji atau perkhidmatan anda akan merampas rumah itu untuk menampung pinjaman. Jika waris dikenal pasti, atau anda menamakan seorang, kebanyakan negeri mempunyai undang-undang untuk melindungi hak mereka ke atas rumah tersebut. Apabila anda meninggal dunia, waris anda akan mewarisi hak milik rumah, tetapi bukan gadai janjinya. Gadai janji selalunya termasuk klausa terhutang atas jualan yang memerlukan pinjaman dibayar jika rumah itu dijual — kerana pada masa itulah hak milik dipindahkan.

Apabila pemindahan hak milik berlaku melalui warisan, undang-undang biasanya melindungi waris. Mereka boleh menanggung gadai janji dan terus membuat pembayaran. Dalam sesetengah kes, mereka boleh memindahkan gadai janji ke dalam nama mereka, atau mereka boleh menjual rumah untuk membayar pinjaman dan mengantongi hasil yang tinggal selepas itu.

Jika saya boleh melangkau sedikit sahaja, saya akan menasihati anda untuk mempertimbangkan semula siapa yang layak menerima warisan anda. Secara semula jadi, kebanyakan kita berfikir untuk menyerahkan harta dunia kita kepada saudara-mara darah - tetapi pada pandangan saya, definisi keluarga adalah lebih luas daripada itu. Adik anda membawa kesedihan kepada anda, dan anda mengatakan anda hampir tidak mempunyai hubungan dengan anak saudara anda.

Kedengarannya seolah-olah anda mempunyai ramai kawan yang anda mempunyai hubungan yang kaya. Sudah tentu, mereka mungkin tidak bersifat romantis, tetapi saya pasti rakan-rakan ini membawa kegembiraan dan keselesaan kepada hidup anda. Mereka ini adalah keluarga pilihan anda, dan mereka berhak mendapat setiap hak dan keistimewaan yang biasanya dikhaskan untuk pertalian darah. Sesungguhnya anda boleh mewariskan harta anda kepada rakan dan bukannya ahli keluarga.

Mungkin rakan anda mungkin tidak berminat untuk mewarisi kondo anda, tetapi saya akan bercakap dengan mereka untuk mengetahui pendapat mereka tentang hadiah sedemikian. Mungkin mereka sendiri mempunyai anak atau saudara lain yang boleh mendapat manfaat daripada mewarisi rumah untuk didiami (atau nilai kewangan harta itu.)

Anda telah bekerja keras untuk mengekalkan rumah anda, dan anda sepatutnya berasa selesa mengetahui bahawa ia akan diberikan kepada seseorang yang anda sayangi selepas anda meninggal dunia. Sesiapa sahaja yang anda kenal pasti sebagai waris anda, beritahu mereka tentang rancangan anda. Dengan cara itu ia tidak akan mengejutkan apabila anda meninggal dunia, dan mereka boleh merasa cukup bersedia untuk mengendalikan pelbagai tugas yang datang dengan warisan.

Dengan menghantar e-mel soalan anda, anda bersetuju untuk menerbitkannya secara anonim di MarketWatch. Dengan menyerahkan cerita anda kepada Dow Jones & Company, penerbit MarketWatch, anda memahami dan bersetuju bahawa kami boleh menggunakan cerita anda, atau versinya, dalam semua media dan platform, termasuk melalui pihak ketiga.