Saya berumur 26 tahun, menjana $300K setahun dan telah menjimatkan lebih $275K. Sekiranya saya membeli sebuah apartmen — atau teruskan menyewa?

Saya telah mahu membeli sebuah apartmen di bandar selama beberapa tahun sekarang, dan akhirnya saya berasa seolah-olah saya bersedia untuk merealisasikannya, jika bukan kerana pasaran gila ini dan pajakan ($$*&*) . Pasaran hartanah di Atlanta adalah setinggi langit sekarang, dengan jumlah pangsapuri $250,000 hingga $300,000 di bandar itu kini berharga $500,000 hingga $600,000. Kerana pasaran, saya membuat keputusan sukar untuk menangguhkan rancangan asal saya untuk membeli apartmen pada penghujung pajakan saya pada bulan Januari, melanjutkan pajakan saya lagi 13 bulan kepada Februari 2023.

Isu utama ialah memikirkan apa yang saya mampu, bayaran atas dan bayaran muka. Pada 2021, pendapatan saya habis sekitar $300,000. Pada masa ini saya mempunyai kira-kira $100,000 disimpan untuk persaraan, ditambah lagi $175,000 dalam simpanan dan pelaburan. Saya kini membayar sewa $2,400 sebulan dan tidak mempunyai hutang lain. 

Mempunyai keupayaan untuk meletakkan serendah 4% hingga 20% standard menjadikan tetingkap carian harga saya lebih luas daripada negeri Texas. Belanjawan untuk sewa bulanan tetap (tidak lama lagi akan digadaikan) adalah mudah, belanjawan untuk bayaran muka pertama saya tidak. 

Jika saya menjumpai perjanjian, adakah saya bersedia untuk mendapatkannya dan memecahkan pajakan saya? Apakah bahagian proses pembelian rumah yang harus saya fokuskan untuk memastikan saya membeli sesuatu yang saya akan gembira selama lebih daripada beberapa tahun, sambil kekal stabil dari segi kewangan?  

Atau… patutkah saya terus menyewa?

Yang ikhlas,

Pembeli Rumah Kali Pertama Anda yang Tidak Berpengalaman

Yang tidak berpengalaman yang dihormati,

Dengan pilihan yang monumental sama ada untuk membeli rumah atau tidak, adalah bijak untuk membuat keputusan dengan teliti dan dengan melakukan penyelidikan yang banyak. Tetapi ramai di antara kita - termasuk saya sendiri - boleh mendapati diri kita terperangkap, memikirkan kemungkinan yang tidak berkesudahan. Terdapat garis halus antara pertimbangan yang teliti dan kelumpuhan analisis. Saya akan bahaya untuk mencadangkan bahawa anda mungkin telah melepasi garisan itu.

Saya tidak mencadangkan anda tergesa-gesa keluar dan membeli apartmen pertama yang anda lihat. Sebaliknya, saya rasa mudah untuk membebankan diri kita dengan segunung persoalan. Jadi mari kita ringkaskan kebimbangan anda kepada beberapa pertimbangan utama:

• Adakah anda perlu menyimpan lebih banyak sebelum membeli?

• Sekiranya anda memecahkan pajakan anda untuk membeli sebuah apartmen?

• Dan, patutkah anda membeli sebuah apartmen pada mulanya?

Kewangan

Mari kita mulakan dengan pertimbangan pertama: Kewangan. Anda memberi tumpuan untuk membina bayaran pendahuluan yang cukup besar, tetapi itu hanyalah puncak gunung ais ketika datang untuk membeli rumah.

Bayaran muka anda melakukan beberapa perkara. Ia membantu anda layak untuk gadai janji, dan ia menentukan jenis gadai janji yang anda layak dapatkan. Jika anda mempunyai sekurang-kurangnya 20% disimpan sebagai bayaran pendahuluan, anda tidak perlu membayar insurans gadai janji bulanan. Jika anda mempunyai kurang daripada yang disimpan, anda akan melakukannya. Dengan membina bayaran muka yang lebih besar, anda mengurangkan kos bulanan rumah.

Bayaran muka yang lebih besar juga memberi isyarat kepada pemberi pinjaman anda bahawa anda mendekati kewangan anda secara berhemat. Banyak pemberi pinjaman menggalakkan ini dengan menawarkan kadar faedah yang lebih rendah kepada orang yang mempunyai bayaran muka yang lebih besar. (Bayaran muka hanyalah sebahagian daripada teka-teki, dan pemberi pinjaman juga akan mempertimbangkan hutang, pendapatan dan skor kredit anda antara faktor lain.)

Anda telah mengumpul kira-kira $175,000 penjimatan yang boleh anda gunakan untuk bayaran muka, dan bayaran muka 20% untuk pangsapuri dalam julat harga yang anda nyatakan ialah antara $100,000 dan $120,000. Anda mungkin mampu untuk mengurangkan, tetapi dengan andaian anda tidak mahu, itu akan mengurangkan baki simpanan bukan persaraan anda kepada sekitar $55,000. Jangan lupa juga untuk mengakaunkan kos penutupan dengan pinjaman, serta yuran lain yang berkaitan dengan pembelian rumah.

Namun begitu, bayaran muka tidak sama dengan bayaran bulanan anda. Bagi kebanyakan pemilik rumah, bayaran bulananlah yang menentukan sama ada memiliki rumah sememangnya mampu milik. Ini termasuk bukan sahaja bayaran pokok dan faedah ke atas gadai janji anda, tetapi juga cukai hartanah, kos insurans, utiliti dan yuran persatuan pemilik rumah (jika berkenaan.)

Anda mengatakan belanjawan untuk sewa anda adalah mudah. Belanjawan untuk bayaran bulanan ini tidaklah begitu berbeza. Peraturan umum ialah anda tidak sepatutnya membelanjakan lebih daripada satu pertiga daripada pendapatan anda untuk perumahan. Bagi anda, itu akan menambah sehingga sekitar $8,300 sebulan. Oleh itu, kebanyakan apartmen di Atlanta mestilah dalam lingkungan bajet anda.

Walau bagaimanapun, anda harus mengekalkan dana hari hujan yang besar, terutamanya jika anda seorang pemilik rumah, untuk mengelak daripada menjadi lalai pada gadai janji anda sekiranya bahagian bawah kewangan jatuh untuk anda. Ramai pakar kewangan mencadangkan menyimpan cukup untuk menampung perbelanjaan hidup tiga hingga enam bulan. Anda mungkin berada sedikit di bawah itu berdasarkan bayaran muka yang anda putuskan untuk dimasukkan ke rumah, jadi anda mungkin ingin berjimat lebih sedikit.

Pada amnya, anda berada dalam kedudukan kewangan yang sangat kukuh sekarang. Bukan sahaja ia sangat dipuji, tetapi ia diharapkan dapat memberi anda sedikit keselesaan bahawa membeli rumah tidak akan merosakkan kewangan anda.

Masa

Merancang masa untuk membeli rumah boleh menjadi sukar jika anda seorang penyewa, seperti yang anda temui. Pajakan bukan hanya sekeping kertas bodoh yang boleh anda koyakkan dan abaikan. Mereka mengikat dokumen undang-undang.

Pada masa yang sama, saya boleh memberi jaminan kepada anda, ramai penyewa melanggar pajakan mereka untuk membeli rumah. Pembelian rumah tidak berlaku dalam sekelip mata. Walaupun selepas penjual menerima tawaran anda dan kontrak ditandatangani, penjualan boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk benar-benar ditutup dan untuk anda mendapatkan kunci.

Dua rakan saya yang baru membeli rumah mereka berpindah dari apartmen mereka beberapa bulan sebelum tamat pajakan mereka. Dalam kes mereka, mereka memilih untuk membayar sahaja baki sewa yang tinggal dan menganggapnya sebagai kerugian. Itu boleh menjadi pilihan untuk anda.

Tetapi anda tidak perlu teragak-agak untuk bercakap dengan tuan rumah anda dan melihat sama ada mereka boleh mencapai persetujuan dengan anda. Pajakan anda mungkin akan menjelaskan jumlah hutang anda jika anda melanggarnya — selalunya orang akan kehilangan deposit keselamatan mereka, tetapi kadangkala tuan rumah boleh menentukan bahawa mereka mesti terus membayar sewa sehingga penyewa baharu ditemui. Semak apa yang dikatakan oleh pajakan anda sebelum bercakap dengan tuan rumah anda.

Mungkin mereka akan membenarkan anda menyewakan apartmen selepas anda keluar, atau mungkin anda boleh bersetuju untuk membayar sewa satu atau dua bulan selepas mengosongkan unit untuk memberi mereka masa untuk menunjukkannya kepada bakal penyewa. Jika anda mempunyai perbualan ini lebih dekat dengan apabila pajakan semasa tamat, anda juga boleh berbincang untuk beralih kepada pengaturan bulan ke bulan untuk memberi anda lebih fleksibiliti.

Jelas sekali, tiada jaminan di sini. Tetapi memulakan perbualan sekarang adalah cara untuk pergi, jadi anda tidak perlu risau tentang perkara ini lama-lama.

Keutamaan

Dalam surat anda, anda mengatakan bahawa anda ingin membeli sebuah apartmen di Atlanta selama beberapa tahun sekarang. Jawab soalan ini untuk diri sendiri: Mengapa begitu?

Adakah kerana anda menyayangi bandar ini, ingin membina akar yang lebih kekal dan menjadi ahli komuniti anda yang lebih bersepadu? Adakah kerana anda melihat sewa meningkat di sekeliling anda, dan anda ingin mengunci bayaran bulanan yang berpatutan untuk terus tinggal di sana? Adakah kerana anda lebih suka melabur dalam rumah yang anda diami daripada memperkayakan tabung tuan rumah?

Mana-mana dan semua alasan ini adalah sah. Memahami sebab mengapa anda ingin membeli kediaman Atlanta anda sendiri diharapkan dapat memberikan sedikit ketenangan fikiran.

Ramai di antara kita terjerumus ke dalam perangkap memikirkan tentang perumahan dari perspektif kewangan semata-mata. Dan wang memang penting. Tetapi jika wang adalah satu-satunya perkara yang penting, ramai di antara kita tidak akan pernah membeli rumah.

Kajian baharu daripada syarikat analitik hartanah Attom Data Solutions mencadangkan bahawa memiliki rumah adalah lebih berpatutan daripada menyewa hanya di 58% pasaran di seluruh negara. Laporan itu malah meletakkan Atlanta sebagai salah satu pasaran sewa paling berpatutan di negara ini. Dan sememangnya, pemodelan mereka mencadangkan bahawa ia lebih berpatutan untuk menyewa rumah daripada membeli untuk kebanyakan bandar.

"Membeli rumah boleh menjadi pelaburan yang baik, membetulkan kos perlindungan jangka panjang dan mempunyai kelebihan cukai tertentu," nota Persatuan Perancangan Kewangan. "Tetapi menyewa mungkin masuk akal."

Walau bagaimanapun, inilah perkaranya: Laporan seperti Attom yang mengatakan sama ada lebih baik untuk menyewa atau membeli rumah di bahagian tertentu negara membantu sebagai titik permulaan. Tetapi mereka tidak boleh digunakan secara universal. Dalam laporan Attom, pasaran adalah lebih baik untuk menyewa jika purata sewa rumah tiga bilik tidur menggunakan bahagian yang lebih kecil daripada purata gaji tempatan daripada memiliki rumah yang serupa.

Anda mungkin tidak membeli hartanah tiga bilik tidur. Dan gaji anda sudah tentu melebihi purata untuk Atlanta. Bagi anda, kalkulus adalah berbeza. Jika memiliki rumah — atau apartmen, dalam kes ini — adalah penting bagi anda, maka anda harus mempertimbangkan untuk membelinya. Dan jika anda masih bimbang tentang mampu untuk membelinya, cari perancang kewangan atau penasihat yang boleh bekerjasama dengan anda untuk menetapkan belanjawan dan buat rancangan untuk memastikan bahawa mencapai matlamat ini tidak akan merugikan anda. Ia menakutkan, saya tahu, tetapi saya percaya anda akan bersyukur kerana telah mengambil risiko.