Saya membeli rumah dengan ibu saya yang berumur 74 tahun, tetapi gadai janji itu adalah atas nama saya. Bagaimana kita harus menamakan rumah itu?

MarketWatch yang dihormati,

Saya ingin melihat sama ada anda boleh memberi saya nasihat tentang membeli rumah dengan ibu saya yang berumur 74 tahun. Saya akan meletakkan $240,000 — menggunakan hasil jualan rumah saya sendiri — untuk rumah baharu dan bermula dengan gadai janji $220,000. Gadai janji itu adalah atas nama saya sahaja. Sebaik sahaja rumah ibu saya terjual, dia akan memberikan saya sebahagian daripada hasil rumahnya — $100,000, supaya saya boleh membuat semula gadai janji saya dan menurunkan bayaran bulanan saya.

Soalan-soalan kami ialah: Bagaimanakah kami harus memberi gelaran rumah yang kami berdua akan diami? Patutkah kita meletakkan kedua-dua nama kita pada rumah dengan penyewa bersama dengan hak untuk terus hidup? Selain itu, adakah wang yang dia berikan kepada saya untuk dimasukkan ke dalam gadai janji tebus semula saya akan dianggap sebagai hadiah kepada saya di mana saya perlu membayar cukai ke atasnya? Adakah terdapat cara untuk mengelakkan ini? Dan soalan terakhir saya ialah, patutkah saya juga meletakkan anak perempuan dewasa saya sebagai gelaran rumah, juga sebagai penyewa bersama dengan hak untuk terus hidup, supaya rumah itu boleh menjadi miliknya apabila ibu saya dan saya tiada lagi di Bumi ini?

Jika anda tidak dapat menjawab soalan ini, adakah anda boleh memberitahu saya jika saya perlu bercakap dengan peguam hartanah, atau peguam cukai atau CPA? Saya tidak pasti kepada siapa saya perlu bertanya soalan jenis ini. Saya seronok membaca ruangan anda. Terima kasih atas bantuan kamu.

Yang ikhlas,

Bergerak bersama Ibu

'The Big Move' adalah ruangan MarketWatch yang melihat selok-belok harta tanah, dari menavigasi mencari rumah baru hingga memohon gadai janji.

Adakah anda mempunyai pertanyaan tentang membeli atau menjual kediaman? Adakah anda ingin tahu di mana langkah anda seterusnya? E-mel Jacob Passy di [e-mel dilindungi].

Pergerakan yang dihormati,

Amat menggembirakan anda merancang untuk membeli rumah dengan ibu anda, kerana saya pasti itu akan memberikannya rasa selesa apabila dia semakin tua dan memerlukan lebih banyak bantuan. Saya tahu anda tidak meminta pendapat saya tentang pengaturan ini, tetapi saya akan lalai jika saya tidak mencadangkan mengadakan banyak perbualan terus terang antara satu sama lain di mana anda membincangkan jangkaan anda untuk hidup bersama. Ini akan menjadi perubahan besar untuk anda berdua, dan seperti mana-mana pengaturan rakan sebilik, adalah lebih baik untuk berada di halaman yang sama lebih awal untuk memastikan hidup bersama yang aman.

Saya mesti mengakui bahawa saya keliru dengan garis masa yang anda berdua pilih. Melainkan ada sebab mengapa membeli rumah sendiri untuk bermula adalah masuk akal, saya tidak nampak mengapa anda berdua tidak akan menunggu lebih lama untuk membeli rumah itu bersama-sama — terutamanya jika anda mempertimbangkan kedua-duanya berada di rumah itu perbuatan. Menggabungkan sumber anda sekali gus berkemungkinan besar membolehkan anda memanfaatkan pembiayaan yang lebih baik.

Susun semula gadai janji boleh memberi manfaat kepada banyak pemilik rumah. Ia akan membolehkan anda mengurangkan obligasi hutang anda tanpa mengubah kadar faedah atau tempoh pinjaman. Pada masa apabila kadar gadai janji meningkat, itu boleh menjadi pilihan yang lebih baik kepada ramai pemilik rumah daripada membiayai semula jika matlamat utama anda adalah untuk mengurangkan jumlah hutang yang tertunggak.

Terdapat beberapa kelemahan untuk strategi ini. Sebagai permulaan, tidak semua pemberi pinjaman gadai janji membenarkannya, jadi ini perlu menjadi sesuatu yang anda jelaskan terlebih dahulu. Dan walaupun pemberi pinjaman membenarkannya, mereka tidak boleh melakukannya untuk semua jenis pinjaman. Khususnya, pinjaman yang disokong kerajaan termasuk pinjaman FHA dan VA tidak boleh dibuat semula. Dan pemberi perkhidmatan pinjaman akan mengenakan bayaran kepada anda untuk menyusun semula. Atas sebab ini, sesetengah peminjam akan memilih hanya untuk membuat bayaran tambahan kepada gadai janji mereka dan bukannya melalui proses penuh recast.

Dalam situasi anda, sumbangan ibu anda mungkin dianggap sebagai hadiah jika dia tidak mempunyai gadai janji, walaupun anda bukan orang yang membayar cukai ke atasnya. Anda harus berunding dengan akauntan untuk mendapatkan nasihat pakar mereka, tetapi kemungkinan besar dia perlu memfailkan pulangan cukai hadiah. Yang berkata, melainkan dia menghadiahkan berjuta-juta dolar kepada anda dan orang lain, kemungkinan besar dia tidak akan berhutang cukai ke atas wang itu kerana pengecualian seumur hidup.

Dia boleh menjadi tajuk tanpa digadai janji, tetapi ia tidak semestinya mudah. Jika anda berfikir untuk menambahkannya pada surat ikatan itu kemudian selepas anda membeli rumah dan mengeluarkan gadai janji, anda harus berunding dengan peguam hartanah. Sesetengah pemberi pinjaman akan memasukkan klausa yang menetapkan bahawa pinjaman mesti dibayar balik sepenuhnya jika perubahan ketara dibuat pada hak milik rumah, dan anda akan mahu pakar undang-undang menyemak mana-mana kontrak gadai janji untuk mengesahkan sama ada perkara itu berlaku di sini.

Jika anda sebaliknya bercadang untuk mendapatkan ibu anda dalam surat ikatan itu dari awal tanpa memerlukannya sebagai gadai janji, anda perlu berunding dengan pemberi pinjaman gadai janji untuk mendapatkan kelulusan mereka untuk pengaturan ini. Seperti yang dijelaskan oleh peguam hartanah yang berpangkalan di New York, Victoria Spodek dalam catatan blog, "Bank mesti yakin bahawa kepentingan mereka dilindungi, kerana mereka meminjamkan sejumlah besar wang. Keupayaan bank untuk menjual hartanah sekiranya berlaku kemungkiran adalah penting untuk model mereka dan mereka tidak akan meminjamkan wang melainkan mereka dilindungi.”

Masalah yang boleh timbul dengan mempunyai beberapa orang pada tajuk, tetapi hanya satu di gadai janji, ialah pemilikan rumah menjadi rumit. Dari perspektif pemberi pinjaman, ibu anda akan mempunyai hak ke atas rumah yang boleh menyukarkan untuk dijual jika anda melakukan perampasan. Jadi apa yang sering dilakukan oleh pemberi pinjaman dalam senario sedemikian, Spodek berkata, meminta kedua-dua pemilik menandatangani gadai janji, manakala hanya seorang yang menandatangani nota, iaitu janji untuk membayar balik pinjaman. Dengan cara ini, "jika pinjaman tidak dibayar atau menjadi lalai, maka bank masih akan mempunyai jalan lain untuk menjual rumah untuk mendapatkan bayaran balik," tulisnya.

Sekali lagi, anda mungkin ingin mempertimbangkan supaya ibu anda disenaraikan dalam gadai janji. Melainkan dia mempunyai masalah kredit, pendapatan dan aset Jaminan Sosial tambahannya boleh membantu anda mendapatkan kadar yang lebih baik untuk gadai janji. Ia juga akan mengurangkan isu yang akan timbul daripada meminta dia membayar pinjaman apabila rumahnya dijual.

Mengenai cara anda memberi gelaran kepada rumah, saya fikir adalah penting untuk mempertimbangkan mengapa anda ingin kedua-duanya berada di gelaran itu dan apakah matlamat anda dalam itu. Nampak jelas bahawa mengelakkan probet adalah penting bagi anda berdua, tetapi penyewaan bersama boleh membawa beberapa risiko. Sebagai contoh, jika salah seorang daripada anda berhutang dan tidak dapat membayar balik, pemiutang boleh membuat tuntutan ke atas harta tersebut. Itulah sebabnya menambahkan anak perempuan anda pada gelaran juga boleh menjadi langkah yang berisiko.

Bagi anda semua, meletakkan rumah sebagai amanah hidup mungkin paling masuk akal. Ini akan memberi anda kawalan ke atas apa yang berlaku kepada rumah apabila anda dan ibu anda masing-masing meninggal dunia, sambil membenarkan anda tinggal di rumah semasa anda berdua masih hidup. Bukan sahaja rumah itu boleh diserahkan dengan mudah kepada anak perempuan anda, tetapi dia boleh mengelakkan cukai dan yuran probet tertentu. Anda perlu mengupah peguam untuk merangka amanah dan menyusunnya dengan betul untuk anda, tetapi memandangkan kerumitan pengaturan hidup anda ini mungkin penyelesaian terbaik untuk masalah anda dan memberi anda dan ibu anda jaminan bahawa anda akan dapat hidup di rumah ini sepanjang hari anda.

Dengan menghantar e-mel soalan anda, anda bersetuju untuk menerbitkannya secara anonim di MarketWatch. Dengan menyerahkan cerita anda kepada Dow Jones & Company, penerbit MarketWatch, anda memahami dan bersetuju bahawa kami boleh menggunakan cerita anda, atau versinya, dalam semua media dan platform, termasuk melalui pihak ketiga.