Meningkatkan Skor Kredit Untuk Perumahan Sewa, Bukan Mengharamkannya, Adalah Jawapannya

Di seluruh negara, kebimbangan tentang bagaimana dan mengapa orang ramai gagal untuk layak untuk perumahan sewa semakin meningkat. Aktivis yang mendakwa menjaga kepentingan terbaik bakal penduduk perumahan sewa telah berusaha untuk melarang pemeriksaan latar belakang jenayah, rekod pengusiran sebelumnya dan skor kredit sebagai sebahagian daripada penilaian risiko yang digunakan oleh penyedia perumahan untuk menyaring penyewa. Di Minneapolis, sebagai contoh, majlis Bandaraya dikenakan had penggunaan skor kredit. Ahli Majlis yang menyokong campur tangan itu berkata bahawa kenaikan harga dan kekurangan perumahan, "menempatkan keperluan mendesak untuk menyokong orang yang merupakan penyewa yang paling terdedah." Tetapi adakah mengehadkan atau melarang cek secara kredit adalah cara terbaik untuk membantu orang yang kurus, buruk atau tiada kredit?

Laporan terbaru daripada Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) mungkin menambah bahan api kepada kebakaran. Laporan itu, bertajuk janggal, Pasaran Semakan Latar Belakang Penyewa, inventori setiap rungutan yang boleh difikirkan dengan penilaian risiko oleh penyedia perumahan. Inilah kegemaran saya tentang data pengusiran:

“Mengumpul data ini, terutamanya data rekod awam sivil dan jenayah, dan memadankan data yang dikumpul dengan betul kepada bakal penyewa individu, boleh mencabar. Sebagai contoh, menurut satu kajian terhadap 3.6 juta rekod mahkamah pengusiran, 22 peratus daripada kes pengusiran negeri adalah rekod samar-samar atau palsu. Akibatnya, data yang dilaporkan dalam laporan saringan penyewa dan bergantung pada penjanaan skor risiko penyewa proprietari selalunya samar-samar atau lapuk dan boleh menjadi tersilap."

Ini membuatkan saya ketawa terbahak-bahak kerana seluruh industri telah berkembang dengan mendakwa bahawa negara sedang menghadapi "krisis pengusiran" atau "wabak." Ini terbukti palsu dan satu sebab mudah untuk mencapai kesimpulan itu adalah kerana tiada data yang jelas atau konsisten tentang pengusiran. Dalam dunia hari ini adalah mustahil untuk membuat sebarang kenyataan tentang pengusiran – ditakrifkan sebagai pemindahan sebenar secara paksa daripada harta sewa – adalah amat jarang berlaku. Selepas pemfailan, kebanyakan pengusiran mengakibatkan pemecatan atau keputusan yang tidak jelas. Hanya sebilangan kecil mengakibatkan penguatkuasaan undang-undang kelihatan mengangkut barang keluar dari apartmen. Namun, penyokong yang agresif mahukan kedua-dua cara; data menunjukkan "krisis" tetapi data itu buruk, jangan gunakannya untuk saringan.

Litanya pada pembukaan laporan itu mungkin menggambarkan kekecewaan tentang pengguna yang terpaksa mendedahkan diri mereka kepada penilaian risiko; tetapi menyewa rumah bukanlah satu kelayakan dan bukan "hak" mengikut sebarang definisi. Saya akan menambah "belum" pada itu, kerana inilah yang didakwa oleh peguam bela, bahawa memang begitu hak mana-mana orang untuk menuntut akses kepada harta persendirian untuk didiami tanpa mengira profil risiko.

Sesetengah daripada kita melihat perumahan sebagai komoditi, dan menyewanya sama seperti menyewa kereta atau mana-mana barangan lain. Menilai risiko menjadikan perumahan sewa mungkin dan tanpa keupayaan untuk menyaring atau menyemak prestasi masa lalu, perumahan yang lebih kecil dan mampu milik akan hilang. Pandangan bahawa perumahan adalah hak, dan mana-mana manusia boleh mengambil harta orang lain untuk memiliki perumahan adalah satu yang berbahaya dan mengancam untuk menjejaskan perumahan sewa swasta. Adalah berbaloi untuk mengadakan perdebatan yang keras dan ketat tentang perkara ini.

Tetapi apakah penyelesaian kepada masalah sebenar orang yang kurang wang dan bergelut dalam ekonomi yang mempunyai profil risiko yang lebih tinggi dan dengan itu cabaran yang lebih besar untuk mencari perumahan? Satu jawapan ialah melarang penyaringan atau mengehadkannya sedemikian rupa sehingga satu-satunya pilihan untuk mengurangkan risiko ialah menaikkan sewa. Peguambela mahu mengehadkan ini juga, sudah tentu, dengan kawalan sewa. Kawalan sewa menjadikan inflasi perumahan lebih teruk, mewujudkan kekurangan dan catuan.

Penyelesaian sebenar ialah meningkatkan skor kredit dan membina insentif untuk orang yang menyewa perumahan untuk membayar sewa tepat pada masanya. Apabila mereka tidak dapat, bantuan tunai adalah yang paling diperlukan. Tetapi adakah terdapat insentif pasaran untuk membina kredit dan meningkatkan profil risiko penyewa?

Laporan CFPB mengatakan ini tentang skor kredit:

“Sejarah pembayaran sewa sebelum ini, yang nampaknya sangat relevan untuk keputusan tuan rumah untuk menyewa, amat tidak dapat dilihat dalam laporan saringan penyewa atau skor risiko. Anggaran industri tentang liputan sejarah pembayaran sewa dalam sistem pelaporan pengguna berjulat antara 1.7 hingga 2.3 peratus daripada penyewa AS."

Sebuah syarikat swasta, Piñata, telah menghasilkan model perniagaan yang melakukan perkara ini. Piñata menggabungkan pemasaran langsung dengan pengurusan kutipan sewa. Apabila pemastautin yang berada di dalam bangunan yang diuruskan oleh syarikat yang menggunakan Piñata, dan membayar sewa tepat pada masanya, pemastautin boleh mendapat mata untuk ganjaran daripada jenama popular. Anggap ia sebagai program frequent flyer untuk penyewa. Piñata juga melaporkan maklumat sewa yang positif kepada biro kredit. Insentif untuk penduduk adalah nyata, dengan tawaran percuma untuk produk yang mereka perlukan dan skor kredit yang lebih baik.

Saya bercakap dengan Lily Liu, Ketua Pegawai Eksekutif Piñata jika dia mengambil berat tentang peraturan baharu terutamanya platform yang mengumpulkan maklumat pemohon dan pemastautin secara berskala. "Algoritma dengan set data yang besar, semakin baik sehingga sukar untuk melihat bagaimana ia tidak akan disepadukan ke dalam keputusan ini," kata Liu, "walaupun dalam keadaan sawan dan pancut sehingga ia menjadi lebih normal." Dia menggembar-gemburkan Piñata sebagai penyelesaian untuk penduduk kerana ia adalah "produk interaktif dinamik yang membantu penyewa memahami 'kesilapan' mereka dan kesan daripada tindakan tertentu dan membantu mereka meminda tingkah laku mereka untuk membina masa depan kewangan yang lebih baik untuk diri mereka sendiri."

Tidak syak lagi bahawa ramai penyokong penyewa akan menghina model ini; orang tidak sepatutnya membayar sewa sama sekali, dan mengapa kita harus mengumpan mereka dengan tawaran percuma di AmazonAMZN
untuk melakukan apa yang tidak sepatutnya mereka lakukan. baiklah. Itu adalah hujah dalaman yang konsisten untuk seorang sosialis. Walau bagaimanapun, dalam dunia nyata, mengembangkan program seperti Piñata untuk mereka yang sudah mempunyai kredit buruk, nipis atau tiada kredit sebenarnya akan membantu orang ramai membina kredit yang lebih baik dan menjadikan kehidupan mereka sebagai penyewa lebih baik pada masa hadapan. Hampir semua aduan yang disebut dalam laporan CFPB boleh diselesaikan dengan model pengguna berasaskan insentif seperti ini, walaupun bagi mereka yang kurang wang.

Jawapan kepada masalah kredit buruk atau kecacatan lain dalam sejarah penyewaan bukanlah memadamkannya, tetapi untuk menawarkan bantuan dan insentif sebenar untuk meningkatkan rekod orang dan memberi ganjaran kepada mereka. Ini membina pelaburan dalam kejayaan bukan sahaja untuk penyedia perumahan yang melihat kutipan sewa pada 100%, tetapi juga untuk pengguna yang mula melihat kredit positif yang akan membantu, mungkin, membawa kepada kuasa beli yang lebih baik termasuk pemilikan rumah. Menilai risiko tidak akan pernah hilang dalam ekonomi penyewaan, dan jika ia dikawal, perniagaan yang lebih kecil dan mampu milik akan berhenti menyewa, akan terdapat lebih banyak kekurangan perumahan dan sewa yang lebih tinggi. Itu tidak membantu sesiapa, terutamanya mereka yang bergelut dengan masalah kredit.