Masih Belum Terlambat Untuk Cincinnati Mengguna pakai Langkah Kepadatan Perumahan

Cadangan yang sangat sederhana dan berguna untuk membenarkan lebih banyak perumahan berbilang keluarga di Cincinnati telah diundi pada bulan Mac oleh Majlis Bandaraya. Cadangan, yang ditawarkan oleh Ahli Majlis Liz Keating, akan menghapuskan had kepadatan di beberapa bahagian bandar dengan peraturan pengezonan yang membenarkan lebih banyak perumahan dan orang ramai. Cadangan itu tidak akan menyentuh zon keluarga tunggal, sesuatu yang hilang pada kumpulan penentang yang kelihatan membunuh cadangan itu. Sekiranya ia diluluskan, cadangan itu akan memberi manfaat kepada orang baru yang berpindah ke Cincinnati dengan mewujudkan lebih banyak bekalan perumahan. Di sebalik kekalahan itu, perbincangan telah bermula di bandar tentang cara terbaik untuk menangani harga perumahan, dengan lebih banyak perumahan atau kurang.

Pertempuran di Cincinnati terlalu biasa bagi saya, mengingatkan saya pertempuran atas ketumpatan yang bermula apabila pasaran perumahan mula pulih selepas kejatuhan 2008. Ketika dekad kedua abad ini berlangsung, jiran keluarga tunggal yang marah bersatu menentang kepadatan dengan pelbagai herring merah: perumahan baru terlalu besar, terlalu kecil, hodoh , terlalu tinggi, dan menyekat cahaya dan udara. Selain itu, perumahan baharu akan memusnahkan kanopi pokok bandar itu. Dan sudah tentu, apa yang mereka selalu tawarkan sebagai pemecah perjanjian, ia tidak akan menjadikan perumahan lebih mampu milik. Perumahan baru, kata mereka, terlalu mahal.

Editorial tetamu dalam Cincinnati Enquirer membuat perkara yang sama.

“Pada masa ini tiada data yang menyokong andaian bahawa pengezonan berketumpatan lebih tinggi menghasilkan kos perumahan yang lebih rendah. Malah, kajian mengenai ketumpatan dan metrik kemampuan seperti Median Multiple, (digunakan oleh PBB, Bank Dunia dan Pusat Bersama Harvard untuk Perumahan) menunjukkan sebaliknya adalah benar. Perumahan berketumpatan tinggi secara purata lebih mahal!”

Nah, itu tidak benar. Terdapat satu kajian terbaru (Kawalan Ketumpatan, Kenaikan Harga Rumah dan Pertumbuhan Sewa di Amerika Syarikat) yang mengesahkan bahawa, "dalam sektor berbilang keluarga, kami mendapati bahawa hubungan antara kawalan ketumpatan dan pertumbuhan sewa adalah positif: sewa meningkat lebih cepat di kawasan yang mempunyai kawalan ketumpatan yang ketat, selaras dengan kekangan bekalan."

Satu perkara yang membingungkan hujah ini tentang lebih banyak perumahan (iaitu ketumpatan) tidak menyebabkan harga keseluruhan yang lebih rendah ialah perumahan baharu – seperti baju sejuk baharu atau kereta baharu – sentiasa lebih mahal daripada produk sedia ada. Jadi, jika seseorang hanya melihat peningkatan kepadatan dalam bentuk perumahan baharu tambahan, harga purata akan lebih tinggi dan harga yang lebih tinggi itu selalunya akan menjejaskan purata keseluruhan. Namun, secara keseluruhan, apabila bilangan unit rumah baharu bertambah, secara keseluruhan dan dari semasa ke semasa, terdapat a kesan positif pada harga.

Seiring dengan kesimpulan yang masuk akal ini, terdapat juga fakta bahawa pangsapuri semakin kecil. kenapa? Kerana itulah yang diingini oleh orang yang tinggal di bandar. Inilah yang saya tulis saiz dan kemampuan unit beberapa tahun yang lalu:

“Saiz unit semakin berkurangan kerana semakin ramai orang mahu tinggal di bandar berpenduduk padat yang kekurangan tanah. Apabila tanah kekurangan ia akan menjadi mahal. Untuk membeli dan membina tanah mahal bermakna sewa mestilah tinggi juga untuk merasionalkan kos tanah. Apakah penyelesaiannya? Saiz unit yang lebih kecil menyelesaikan masalah ini kerana pengguna menukar rakaman persegi untuk harga yang lebih rendah, dan pemaju mendapat hasil yang lebih tinggi bagi setiap kaki persegi daripada pelaburan mereka."

Akhirnya, dan mungkin yang paling ketara, cadangan Keating telah ditentang keras oleh jiran keluarga tunggal, salah seorang yang berhujah dalam editorial bahawa "tinjauan pendapat menunjukkan bahawa rumah keluarga tunggal yang berasingan dengan halaman, dan sebagai alternatif, rumah bandar di kawasan yang lebih padat yang berada dalam jarak berjalan kaki ke kemudahan, adalah pilihan pilihan bagi majoriti rakyat Amerika.”

Sebelum wabak, bagaimanapun, ini tidak benar. Penyelidikan oleh Freddie Mac pada 2018 mendapati bahawa, "walaupun Profil mendapati semakin ramai penyewa percaya keadaan ekonomi mereka telah bertambah baik berbanding musim panas lalu, ia juga mendapati bahawa kos semakin mendorong keputusan penyewaan." Ya, betul, orang ramai memilih rumah sewa kerana ia lebih berpatutan. Dan lebih banyak perumahan di Cincinnati akan menjadikannya lebih murah juga.

Dan yang terakhir tetapi pasti tidak kurang pentingnya, tiada apa-apa dalam cadangan Keating mempunyai kesan ke atas zon keluarga tunggal sedia ada. Mengapa mereka akan sangat kecewa? Ia jelas kepada mana-mana orang luar; apabila perumahan terhad dan mahal ia mengakibatkan pemindahan wang dari poket orang miskin dalam bentuk sewa yang lebih tinggi ke nilai lebih tinggi rumah keluarga tunggal. Jiran yang marah nampaknya menentang perubahan di tempat yang mereka tidak tinggal kerana ia membantu nilai rumah mereka. Kekurangan perumahan membantu pemilik semasa memperoleh nilai pelaburan.

Berita buruknya ialah peningkatan sederhana kepada kepadatan di zon yang sudah padat telah dihimpit oleh jiran keluarga tunggal yang marah dan berhak di Cincinnati. Ini tidak berbeza dengan kemarahan yang dikenakan oleh Majlis Bandaraya Seattle tahun lalu, mengurangkan kepadatan di kawasan yang telah dizonkan untuk kepadatan. "Kemenangan" ini untuk jiran akan menggalakkan mereka untuk melakukan ini juga. Walau bagaimanapun, berita baiknya ialah masih belum terlambat untuk Cincinnati belajar daripada kesilapan Seattle dan membuat perubahan juga. Jika majlis bandaran di Cincinnati tidak mempelajari pelajaran ini, mereka menghantar orang yang kurang wang untuk berbelanja, kebanyakannya penyewa, menghadapi kenaikan harga pada tahun-tahun akan datang.