Pelabur hartanah sebahagian besarnya menunjukkan prestasi yang baik sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Tetapi dengan kadar faedah yang lebih tinggi, keadaan mungkin akan berubah.
Rizab Persekutuan AS menaikkan kadar faedah penanda arasnya sebanyak 0.75 mata asas pada hari Rabu, menandakan kenaikan ketiga sedemikian berturut-turut.
Kadar faedah yang lebih tinggi diterjemahkan kepada pembayaran gadai janji yang lebih besar — bukan berita baik untuk pasaran perumahan. Tetapi menyejukkan harga perumahan adalah sebahagian daripada apa yang perlu dilakukan untuk mengawal inflasi.
Jangan terlepas
“Untuk jangka panjang, apa yang kita perlukan ialah bekalan dan permintaan untuk diselaraskan dengan lebih baik, supaya harga perumahan meningkat pada tahap yang munasabah, pada kadar yang munasabah, dan orang ramai mampu membeli rumah semula,” kata Pengerusi Fed Jerome Powell pada hari Rabu. "Kami mungkin dalam pasaran perumahan perlu melalui pembetulan untuk kembali ke tempat itu."
"Dari sudut pandangan kitaran perniagaan, pembetulan yang sukar ini sepatutnya meletakkan pasaran perumahan kembali seimbang."
Kata-kata itu mungkin terdengar menakutkan, terutamanya kepada mereka yang hidup melalui krisis kewangan yang lalu — di mana pasaran perumahan melalui pembetulan yang sangat, sangat sukar.
Tetapi pakar mengatakan terdapat sebab yang baik untuk mempercayai bahawa tidak kira bagaimana keadaan berlaku, ia tidak akan kembali ke tahun 2008.
Standard pinjaman yang lebih tinggi
Amalan pemberian pinjaman yang boleh dipersoalkan dalam industri kewangan merupakan faktor utama yang membawa kepada krisis perumahan pada tahun 2008. Penyahkawalseliaan kewangan menjadikannya lebih mudah dan menguntungkan untuk memberi pinjaman berisiko — walaupun kepada mereka yang tidak mampu.
Oleh itu, apabila semakin ramai peminjam tidak dapat membayar balik pinjaman mereka, pasaran perumahan merosot.
Itulah sebabnya Akta Dodd-Frank telah digubal pada tahun 2010. Akta itu meletakkan sekatan ke atas industri kewangan, termasuk mewujudkan program untuk menghentikan syarikat gadai janji dan pemberi pinjaman daripada memberikan pinjaman yang sukar.
Data terkini menunjukkan bahawa pemberi pinjaman sememangnya lebih ketat dalam amalan pemberian pinjaman mereka.
Menurut Bank Rizab Persekutuan New York, skor kredit median untuk gadai janji yang baru dibuat ialah 773 untuk suku kedua 2022. Sementara itu, 65% daripada hutang gadai janji yang baru dibuat adalah kepada peminjam dengan skor kredit melebihi 760.
Dalam Laporan Suku Tahunan mengenai Hutang dan Kredit Isi Rumah, New York Fed menyatakan bahawa "skor kredit pada gadai janji yang baru dihasilkan kekal agak tinggi dan mencerminkan kriteria pinjaman yang ketat yang berterusan."
Pemilik rumah dalam keadaan baik
Apabila harga rumah meningkat, pemilik rumah membina lebih banyak ekuiti.
Menurut teknologi gadai janji dan penyedia data Black Knight, pemegang gadai janji kini mempunyai akses kepada tambahan $2.8 trilion dalam ekuiti di rumah mereka berbanding setahun lalu. Itu mewakili peningkatan sebanyak 34% dan lebih $207,000 dalam ekuiti tambahan yang tersedia untuk setiap peminjam.
Lebih-lebih lagi, kebanyakan pemilik rumah tidak memungkiri pinjaman mereka walaupun pada kemuncak pandemik COVID-19, di mana sekatan menyebabkan gelombang kejutan merentas ekonomi.
Sudah tentu, program kesabaran gadai janji itulah yang menyelamatkan peminjam yang bergelut: mereka dapat menjeda pembayaran mereka sehingga mereka memperoleh semula kestabilan kewangan.
Hasilnya kelihatan hebat: New York Fed berkata bahawa bahagian baki gadai janji 90 hari ditambah masa lampau tempoh kekal pada 0.5% pada akhir Q2, berhampiran dengan sejarah yang berlaku.
Bekalan dan permintaan
Pada episod The Ramsey Show baru-baru ini, hos Dave Ramsey menegaskan bahawa masalah besar pada tahun 2008 adalah "lebihan bekalan yang sangat besar kerana perampasan berlaku di mana-mana dan pasaran hanya membeku."
Dan kemalangan itu bukan disebabkan oleh kadar faedah atau kesihatan ekonomi tetapi "kepanikan hartanah."
Pada masa ini, permintaan untuk perumahan kekal kukuh manakala bekalan masih kekurangan. Dinamik itu boleh mula berubah apabila Fed cuba mengekang permintaan dengan menaikkan kadar faedah.
Ramsey mengakui kadar kenaikan harga rumah yang perlahan sekarang tetapi tidak menjangkakan krisis seperti 2008.
“Ia tidak selalunya semudah bekalan dan permintaan — tetapi ia hampir selalu begitu,” katanya.
Artikel ini memberikan maklumat sahaja dan tidak boleh dianggap sebagai nasihat. Ia disediakan tanpa sebarang jaminan.
Sumber: https://finance.yahoo.com/news/jerome-powell-just-warned-us-163000867.html