Jualan hartanah Kohl di atas meja selepas perbincangan perjanjian gagal

Kohl ini mungkin tidak menjual perniagaannya lagi. Tetapi ia kini sedang mencari untuk menjual sebahagian daripada hartanahnya, membalikkannya pendirian terdahulu.

Peruncit pada hari Jumaat mengumumkan ia menamatkan perbincangan perjanjian dengan pemilik The Vitamin Shoppe Kumpulan Francais, mengesahkan laporan CNBC dari petang Khamis. Sebaliknya, Kohl's berkata, ia akan terus beroperasi sebagai syarikat awam yang berdiri sendiri.

Kohl's selama berbulan-bulan telah ditekan oleh firma aktivis termasuk Macelum Advisors untuk mempertimbangkan penjualan syarikat itu, sebahagian besarnya untuk membuka kunci nilai yang terikat dalam hartanah Kohl.

Macelum telah berhujah bahawa Kohl's harus menjual sebahagian daripada hartanahnya dan memajaknya semula sebagai cara untuk membuka kunci modal, terutamanya semasa masa sukar. Kohl's, bagaimanapun, telah tahan terhadap apa yang dipanggil transaksi pajakan balik jualan, sekurang-kurangnya pada skala besar.

Syarikat itu telah menyelesaikan perjanjian jualan-pajakan balik yang kecil pada awal pandemik Covid, menurut Peter Boneparth, pengerusi lembaga Kohl. Ia mengiktiraf keuntungan sebanyak $127 juta dengan menjual dan memajak semula pusat pemenuhan dan pengedaran e-dagang San Bernardinonya.

Pada hari Jumaat, bagaimanapun, Kohl's secara jelas menyatakan dalam siaran akhbarnya bahawa lembaganya sedang menilai semula cara peruncit boleh mengewangkan hartanahnya. Kumpulan Francais telah merancang untuk membiayai sebahagian daripada pengambilalihan Kohlnya dengan menjual sebahagian daripada hartanah Kohl kepada pihak lain dan kemudian memajaknya semula. Ini berkemungkinan memberi idea kepada Kohl tentang jenis nilai yang boleh diperolehnya untuk kedai dan pusat pengedaran batu bata dan mortar miliknya.

"Sekarang anda mempunyai persekitaran di mana pembiayaan telah banyak berubah sehingga mungkin sebenarnya lebih menarik untuk menggunakan hartanah sebagai kenderaan pengewangan," kata Boneparth kepada CNBC dalam temu bual telefon.

"Apabila anda menggabungkannya dengan apa yang kami fikirkan tahap saham, ia menjadi latihan yang jauh berbeza daripada persekitaran pembiayaan sebelumnya," jelasnya. "Bukan satu rahsia lagi bahawa Kohl's mempunyai aset yang sangat besar dalam kunci kira-kira: Hartanah."

Sehingga 29 Jan, Kohl memiliki 410 lokasi, memajak 517 lagi dan mengendalikan pajakan tanah di 238 kedainya. Semua hartanah miliknya bernilai lebih sedikit daripada $8 bilion pada masa itu, menurut pemfailan tahunan.

Penyokong tawaran jualan-pajakan balik berpendapat bahawa ia adalah cara yang mudah untuk syarikat menghasilkan dana untuk digunakan ke arah pertumbuhan masa depan, selagi ada pembeli untuk hartanah itu. Tetapi ia juga menyebabkan penjual terpaksa memenuhi kewajipan pajakan kerana mereka akan menyewa harta yang baru mereka jual.

Pajakan tersebut boleh menjadi lebih sukar untuk dipecahkan dan sewa boleh berubah-ubah merentas pasaran. Kohl's berkata dalam pemfailan tahunannya bahawa pajakan kedai biasa mempunyai tempoh permulaan 20 hingga 25 tahun, dengan empat hingga lapan pilihan pembaharuan lima tahun.

Pada tahun 2020, Big Lots mencapai perjanjian dengan firma hartanah ekuiti persendirian Oak Street untuk Menaikkan $ 725 juta daripada menjual empat pusat pengedaran milik syarikat dan memajaknya semula. Ia memberi peruncit kotak besar kecairan tambahan semasa hampir permulaan Pandemik Covid-19.

Juga pada tahun 2020, Mandi Katil & Di Luar siap transaksi jual-pajakan balik dengan Oak Street, di mana ia menjual kira-kira 2.1 juta kaki persegi hartanah komersial dan memperoleh hasil $250 juta. Mark Tritton, Ketua Pegawai Eksekutif Bed Bath pada masa itu, menggembar-gemburkan perjanjian itu sebagai langkah untuk mengumpul modal untuk melabur semula dalam perniagaan. Kini, bagaimanapun, Bed Bath menghadapi satu lagi masalah tunai apabila jualannya merosot dan Tritton disingkirkan daripada peranannya awal minggu ini.

Oak Street telah merancang untuk menawarkan pembiayaan kepada Kumpulan Francais dalam perjanjian Kohl, CNBC sebelum ini melaporkan, menurut seseorang yang biasa dengan perbincangan itu. Seorang wakil dari Oak Street tidak menjawab permintaan CNBC untuk komen.

Kohl's pada hari Jumaat mengesahkan rancangannya untuk melakukan pembelian balik saham dipercepatkan $500 juta pada akhir tahun ini. Ia mengurangkan panduan pendapatannya untuk suku kedua fiskal, memetik permintaan pengguna yang lemah baru-baru ini di tengah-tengah inflasi yang tinggi selama beberapa dekad.

"Jelas sekali pengguna berada di bawah tekanan yang lebih besar hari ini," kata Ketua Pegawai Eksekutif Kohl Michelle Gass kepada CNBC dalam temu bual telefon. “Kami tidak terlepas daripada itu … tetapi pendirian Kohl untuk nilai. Dan pada masa-masa seperti ini adalah lebih penting daripada sebelumnya untuk menguatkan mesej itu.”

Dia menambah bahawa perkongsian Kohl dengan Amazon dan Sephora kekal di tempat dan sebahagian daripada strategi jangka panjang syarikat untuk memenangi pelanggan baharu.

"Kesimpulan proses lembaga adalah jawapan yang tepat," katanya.

Saham Kohl jatuh lebih daripada 20% pada hari Jumaat untuk mencapai paras terendah 52 minggu. Saham Kumpulan Francais turun kira-kira 9% baru-baru ini, juga mencecah paras terendah 52 minggu.

Macelum tidak menjawab permintaan CNBC untuk komen.