Cabaran Undang-undang Boleh Membantu Mengubah Naratif Perumahan

Kegagalan terbesar pendidikan Amerika ialah cara kita mengajar diri kita sendiri tentang hak. Tanggapan bahawa hak yang kita nikmati – kebebasan beragama, bersuara, dsb. – ditubuhkan oleh revolusi kita menentang raja yang zalim di England adalah palsu. Sebaliknya, hak kami datang kepada kami melalui proses evolusi yang panjang. Pedagogi dan propaganda yang malas telah membawa kepada perpecahan dan dasar yang tidak baik, termasuk dasar yang memberi kesan kepada perumahan. Tiada hak untuk perumahan. Tetapi ada hak yang ditetapkan untuk harta persendirian. Mari kita lihat hak itu dan cabaran undang-undang kawalan sewa di New York, CHIP, RSA, et al. lwn City of New York, et al. (Cir. 2h), berdasarkan hak itu dan bagaimana cabaran itu membantu mengubah naratif perumahan.

Kisah hak di Amerika tidak bermula di Philadelphia pada 1776 tetapi di tempat yang dipanggil Runnymede, England pada tahun 1215. Di sanalah pelbagai baron dan pembesar lain Kerajaan England memaksa Raja John menandatangani dokumen yang kemudiannya dikenali sebagai Magna Carta. Dokumen itu termaktub buat kali pertama secara bertulis idea bahawa cabang eksekutif kerajaan (maaf atas anakronisme) terpaksa menyerah kepada apa yang berjumlah parlimen pertama. Walaupun tidak dipilih, baron dan pembesar menuntut bahawa sebelum orang-orang di kerajaan itu dilucutkan kebebasan mereka, termasuk harta mereka, perlu ada beberapa jenis proses.

Peristiwa penting ini tidak menyelesaikan isu ini. Ia tidak sehingga 17^th abad dan satu lagi perang saudara di England (mereka mempunyai beberapa) bahawa isu-isu ini muncul semula, kali ini dengan ganas. Raja Charles menggoncang orang di luar bandar dan bandar untuk membayar peperangan di Eropah. Parlimen, kini sebuah institusi yang lebih kuat, sudah cukup. Mereka dikeluarkan pada 1628 dipanggil Petisyen Hak. Di sana, mereka memanggil Magna Carta, meminta Raja menghentikan usaha agresifnya untuk merampas dan menduduki harta rakyat.

“'The Great Charter of the Liberties of England,' diisytiharkan dan digubal, Bahawa tiada Freeman boleh diambil atau dipenjarakan atau diketepikan mengenai pegangan bebas atau kebebasannya, atau adat bebasnya, atau diharamkan atau dibuang negeri, atau dalam apa jua cara. dimusnahkan, tetapi oleh penghakiman yang sah dari rakan-rakannya, atau oleh undang-undang negara.”

perkataan itu, disseised, adalah contoh Perkataan Inggeris-Norman dalam istilah undang-undang kami. Ia bermaksud untuk melucutkan atau lebih cekap, untuk mengambil harta. Ia akan menjadi 14 tahun lagi untuk bertengkar sebelum perang terbuka meletus antara Parlimen dan Raja, perang yang mengakibatkan penggulingan dan hukuman mati baginda. Ini mempengaruhi pengasas Amerika Syarikat, kerana mereka melihat penyelesaian muktamad dan penubuhan hak asasi dalam Magna Carta sebagai kontrak sosial dilanggar oleh kerajaan Inggeris, satu pelanggaran yang mewajarkan untuk berpisah dengan England.

Sebab perkara ini penting hari ini ialah Petisyen Hak diakui sebagai salah satu asas Pindaan Kelima dalam Rang Undang-undang Hak kami, pindaan yang nampaknya menggabungkan isu keadilan jenayah dan sivil (rujukan penting mengenai Perlembagaan ialah Perlembagaan Pengasas, ringkasan terbaik dokumen dan idea yang menyokong Perlembagaan).

“Tiada seorang pun boleh dipertanggungjawabkan untuk suatu modal, atau jenayah yang terkenal, melainkan atas pembentangan atau dakwaan juri besar, kecuali dalam kes-kes yang timbul dalam tentera darat atau tentera laut, atau dalam militia, apabila dalam perkhidmatan sebenar tepat pada masanya. peperangan atau bahaya awam; dan mana-mana orang juga tidak boleh dikenakan kesalahan yang sama dua kali diletakkan dalam bahaya nyawa atau anggota badan; dan juga tidak boleh dipaksa dalam mana-mana kes jenayah untuk menjadi saksi terhadap dirinya sendiri, atau dilucutkan nyawa, kebebasan, atau harta benda, tanpa proses undang-undang yang sewajarnya; harta persendirian juga tidak boleh diambil untuk kegunaan awam, tanpa pampasan yang adil.”

Tetapi pengarang Perlembagaan kita tidak melihat perbezaan antara pertikaian jenayah yang boleh melucutkan "nyawa dan anggota badan" seseorang dan pertikaian sivil yang boleh melucutkan "nyawa, kebebasan atau harta" seseorang. Bagi mereka, dalam 18^th konteks abad, tindakan kerajaan untuk mengambil mana-mana perkara ini memerlukan "proses undang-undang yang sewajarnya," dan dalam kes harta persendirian, "hanya pampasan." Perlembagaan Amerika memuliakan prinsip kuno undang-undang Inggeris, yang diperjuangkan selama berabad-abad, sebagai hak kesulungan untuk rakyat Amerika. Mengambil harta seseorang mempunyai graviti yang sama seperti mengambil nyawa atau anggota badan mereka.

Sejarah itu penting. Apabila saya menyebut bahawa dasar perumahan sedang dicabar berdasarkan Pindaan Kelima, kadangkala saya ditanya, "Apakah kaitan 'mengambil yang Kelima' dengan perumahan?" Orang ramai tidak tahu tentang separuh terakhir pindaan itu. Dan istilah, "hak milik persendirian," telah menjadi sinonim dalam budaya dominan dengan penternak dengan senjata api berebut ekar tanah kosong dengan Kerajaan Persekutuan. Sebenarnya idea bahawa harta peribadi seseorang terikat bersama dengan perkara lain yang kami anggap hak seperti pertuturan telah hilang.

Hari ini, kita mempunyai orang yang mendakwa bahawa "perumahan adalah hak asasi manusia." Tetapi mengatakan itu tidak menjadikannya begitu. Pada masa yang sama, kita tahu harta persendirian itu benar-benar adalah hak Perlembagaan yang ditetapkan. Namun cabaran undang-undang seperti yang berlaku di New York sedang bergelut untuk mendapatkan mahkamah untuk menggunakan apa yang sepatutnya menjadi standard yang jelas kepada usaha kerajaan tempatan untuk mengawal cara orang menggunakan harta persendirian mereka, khususnya apabila mereka menyewakan harta kepada orang lain. Kes yang difailkan oleh Program Penambahbaikan Perumahan Komuniti (CHIP) adalah mudah. Daripada ringkasan mereka tentang kes itu:

"Selama lima puluh tahun, New York City telah mengisytiharkan pasaran perumahan sewanya berada dalam keadaan "kecemasan" yang berterusan untuk mewajarkan rejim undang-undang yang memaksa sekumpulan kecil pemilik harta untuk memberi subsidi perumahan untuk populasi penyewa individu yang dipilih secara rawak. . Pemilik harta tersebut telah dilucutkan semua hak yang bermakna berkenaan dengan harta mereka, termasuk hak untuk mengecualikan orang lain daripada harta itu; untuk menduduki, memiliki atau menggunakan harta itu; dan untuk melupuskan harta itu secara bebas.”

Saya tidak pernah menyukai cabaran sebegini kerana ia kedengaran tidak berperasaan, memainkan sentimentaliti logik orang ramai "perumahan adalah hak asasi manusia"; keperluan orang ramai untuk perumahan mengatasi hak orang lain yang ditubuhkan untuk harta mereka sendiri. Itu kedengaran belas kasihan, dan ia sering menjual, tetapi ia benar-benar tidak belas kasihan sama sekali. Dasar seperti kawalan sewa telah lama difahami untuk memburukkan masalah perumahan bagi mereka yang kurang wang, bukan lebih baik (baca ulasan saya yang lebih panjang mengenai kawalan sewa, Bagaimana Kawalan Sewa Menjadikan Perumahan Kurang Mampu Milik).

Saya tidak akan memberikan pukulan demi pukulan CHIP, RSA, et al. lwn City of New York, et al. (Cir. 2h) tetapi sementara saya ragu-ragu dengan faedah jangka pendek dan pertengahan kes-kes ini (lihat siaran saya Cabaran Undang-undang Terhadap Larangan Pengusiran: Dan Keadilan Untuk Semua?), saya rasa mereka penting. Bangunan undang-undang dalam sistem kita adalah keutamaan, dibina berdasarkan undang-undang yang diluluskan oleh badan perundangan, dilaksanakan oleh eksekutif, dan dibicarakan di mahkamah kita. Untuk masa yang lama, walaupun menggunakan bahasa biasa Pindaan Kelima, mahkamah telah memberikan penghormatan yang luas dan mendalam kepada kerajaan tempatan apabila mengawal selia hartanah, terutamanya melalui undang-undang pengezonan dan penyewa tuan tanah.

Kes seperti CHIP cuba membuat undang-undang baru, iaitu mengubah preseden. Pertimbangkan perbincangan di muka surat 12 dalam transkrip hujah lisan dalam rayuan antara hakim terbaharu dalam kes itu dan Andrew Pincus yang merupakan peguam utama kes itu.

"ENCIK. PINCUS: Mengenai tuntutan pengambilan fizikal, yang sedang kita bincangkan sekarang, kami memohon pengisytiharan bahawa kewajipan itu — bahawa apabila pemilik hartanah ingin mengalih keluar harta itu daripada pasaran sewa kediaman, untuk merobohkan, untuk pengubahsuaian, untuk digunakan untuk tujuan lain, bahawa kewajipan bahawa dia menawarkan pembaharuan adalah tidak berperlembagaan dan —

MAHKAMAH: Encik Pincus.

ENCIK. PINCUS: — (tidak dapat dilihat) —

MAHKAMAH: Encik Pincus.

MAHKAMAH: Ya. Jadi -

MAHKAMAH: (Tidak dapat dilihat) —

MAHKAMAH: — adakah perkara yang anda minta kami lakukan untuk mengisytiharkan rejim ini atas dasar pengambilan tidak mengikut perlembagaan?

ENCIK. PINCUS: Ya.”

Pincus telah memperkenalkan satu lagi kes, Nursery Cedar Point Et al. lwn Hassid Et al., kes di mana Mahkamah Agung memutuskan bahawa negeri California membenarkan penganjur kesatuan menduduki ladang milik persendirian untuk mengatur pekerja sebagai pelanggaran hak harta. Hakim dalam kes CHIP ragu-ragu, memberitahu Pincus, "Saya melihat pengambilan agak berbeza dalam keadaan ini dan sebenarnya Cedar Point tidak benar-benar mengawal sama sekali (halaman 8)."

Sehinggalah lebih banyak perbincangan, hakim nampaknya akhirnya mula membuat sambungan. Ia adalah proses yang perlahan dan menyakitkan untuk ditonton. The Cedar Point kes menandakan peralihan: “Mahkamah telah memutuskan bahawa peruntukan fizikal adalah pengambilan sama ada ia kekal atau sementara; tempoh peruntukan hanya bergantung pada jumlah pampasan yang perlu dibayar.” Tetapi Pincus harus menghubungkan titik-titik dari kes itu, satu tentang ladang dan kesatuan, dengan idea penyewa berhak untuk tinggal di pangsapuri mereka selama-lamanya, sama ada mereka membayar atau tidak dan sama ada pemilik mahu menukar penggunaan atau menukar penyewa.

Saya tidak mengubah fikiran saya: penggunaan sumber yang terbaik dan paling penting hari ini adalah untuk menyelidik pendapat umum untuk memahami sebab orang berfikir tentang perkara yang mereka lakukan tentang perumahan sewa dan perumahan secara umum. Mengapa orang berfikir dan percaya bahawa perumahan sewa entah bagaimana berbeza daripada mana-mana perniagaan swasta lain? Bagaimanakah kita mengubah pandangan itu supaya ia berdasarkan realiti bahawa perumahan adalah perniagaan marginal seperti mana-mana perniagaan lain yang cuba menghasilkan pendapatan yang memenuhi atau melebihi kos? Saya berkata dalam catatan mengenai cabaran undang-undang di atas itu,

“Bangunan pangsapuri tempatan – sama ada gergasi daripada kaca atau keluli atau fourplex bata kecil – adalah perniagaan yang memberi perkhidmatan kepada orang tempatan seperti kedai runcit atau bar sudut; dan sama seperti perniagaan tersebut, perumahan sewa adalah berisiko dan beroperasi pada margin. Tiada tuntutan mahkamah, walaupun dengan keputusan yang mendebarkan dan memuaskan, boleh melakukan kerja keras untuk mengubah cerita tentang perumahan.”

Namun, kerja yang perlahan dan teliti yang dilakukan oleh Encik Pincus dan rakan-rakannya di seluruh negara walaupun dalam cabaran undang-undang yang malang dan malah tidak difikirkan adalah titisan, titisan, titisan, air yang perlu dan penting yang melemahkan batu selama 100 tahun. keputusan undang-undang yang memihak kepada tindakan politik yang sewenang-wenangnya dan berubah-ubah untuk mengehadkan dan mengawal harta sewa dengan cara yang membahayakan pemilik, penduduk, dan secara lebih meluas keseluruhan pasaran perumahan. Tetapi kita kesuntukan masa. Saya telah meramalkan berakhirnya kebanyakan penyewaan peribadi menjelang akhir dekad ini. Titisan perlahan hujah undang-undang mungkin menjadi lebih seperti jet air tekanan tinggi jika kita melabur dalam mengubah fikiran orang ramai pada masa yang sama dengan mengubah rangka kerja undang-undang.