Mari Istiharkan Kemerdekaan Kita — Dari Pengezonan

Hari ini adalah hari yang lazimnya orang Amerika menganggap "hari lahir" negara kita, hari di mana kita secara rasmi mengisytiharkan kemerdekaan daripada United Kingdom. Seseorang boleh berhujah bahawa hari-hari lain adalah sesuai, seperti pengesahan terakhir Perlembagaan bertulis kita pada 21 Jun 1788, atau bahkan pembakaran kapal Gaspee oleh sekumpulan pengelakan cukai Amerika pada 9 Jun 1722. Tetapi 4 Julai kini dikuduskan dalam agama sivil kita sebagai hari, dan ia juga merupakan hari yang baik untuk rakyat Amerika mempertimbangkan untuk mengisytiharkan kemerdekaan mereka daripada rejim penindas lain, penggunaan pengezonan untuk mengurus dan mengawal penggunaan tanah di bandar-bandar Amerika.

Cuti 4 Julai adalah unik kerana ia tidak meraikan pertempuran atau seseorang tetapi dokumen, Pengisytiharan Kemerdekaan, tumpuan utamanya ialah menyingkirkan campur tangan kerajaan yang jauh dalam kehidupan seharian. Bagi orang di sebelah kiri, dokumen itu adalah mengenai hak sejagat, dan di sebelah kanan, biasanya, perayaan hak individu. Sudah tentu, kedua-duanya terdapat dalam dokumen. Pengezonan menyerlahkan konflik ini antara keperluan kerajaan untuk melindungi masyarakat dengan peraturan yang adil dan boleh diramal yang tidak melanggar hak, dan pemahaman yang kukuh yang kami peroleh daripada dokumen bahawa menjadi orang Amerika adalah tentang melakukan apa sahaja yang dikehendaki asalkan ia melakukannya. tidak menyakiti orang lain. Apakah pengezonan dan dari mana datangnya pengezonan? Dan adakah menyingkirkannya bermakna membuka barat liar libertarian yang boleh membahayakan?

Kelahiran, Pertumbuhan, dan Usia Tua Pengezonan

Euclid, Ohio adalah pinggir bandar Cleveland yang sebahagian besarnya adalah pertanian pada awal 19^th abad, dan apabila bandar mula berkembang ia menarik minat daripada pelabur kereta api. Bandar Euclid bimbang ia akan ditakluki oleh spekulator dan pembangunan baru oleh landasan kereta api, jadi ia mewujudkan peraturan untuk mengehadkan pembangunan tanah milik Syarikat Harta Tanah Ambler. Ambler menyaman, dan pertempuran undang-undang yang terhasil dan keputusan Mahkamah Agung, Village of Euclid lwn. Ambler Realty Co., 272 US 365 (1926), menjadi asas kepada undang-undang pengezonan tempatan hari ini. Ini membuka pintu kepada bandar di seluruh negara untuk mengenakan apa yang hari ini kita panggil Pengezonan Euclidian, rejim peraturan dan peraturan yang mengasingkan penggunaan secara geografi ke dalam zon; perumahan di sini, runcit di sana, dan gabungan kegunaan di kawasan itu di sana.

Pada masa itu, pengasingan ini sangat masuk akal, dengan mengekalkan, seperti ungkapan, "babi keluar dari ruang tamu." Tiada siapa yang mahu tinggal di rumah bersebelahan dengan asap sendawa kilang atau kilang rendering. Mengasingkan penggunaan adalah cara menggunakan jarak untuk mengurangkan risiko kesihatan atau keterukan pelbagai kegunaan daripada kegunaan lain, terutamanya kediaman. Walau bagaimanapun, selama bertahun-tahun, untuk mengekalkan sistem ini, jalan raya perlu dibina. Dan hasilnya adalah pinggir bandar, dengan kediaman yang terletak berbatu-batu jauhnya dari tumpuan kawasan runcit, komersial dan rekreasi. Jalan raya mahal dan tidak lama kemudian menjadi tersumbat apabila populasi bertambah.

Saya telah memanggil pengezonan kepada 20^th penyelesaian abad untuk 19^th masalah abad, kerana dalam dunia hari ini kita mempunyai model pembangunan yang telah menjadi perkara biasa dan yang mendorong digunakan bersama-sama dengan cara yang bermakna orang ramai boleh tinggal, bekerja, membeli-belah dan pergi ke taman semuanya dalam jarak berjalan kaki. Pilihan transit awam dan peribadi (seperti LyftLYFT
, UberUBER
dll) telah membiak. Orang ramai di bandar kini sering boleh mendapatkan apa yang mereka perlukan tanpa perjalanan kereta yang jauh. Kelebihan lebih ramai orang yang tinggal lebih rapat ialah ia memerlukan lebih sedikit tanah, dan ini bermakna perumahan lebih mampu milik dan kurang terhad berbanding apabila ia dibina di atas lot yang besar dan dihamparkan.

Selain itu, persempadanan semula dan perjanjian perkauman dalam pasca perang Amerika bermakna zon akhirnya mengasingkan bukan sahaja penggunaan, tetapi orang, menghalang keluarga kulit hitam daripada mendapatkan pembiayaan dan perumahan di kawasan yang kebanyakannya berkulit putih. Ini bukan kerana tipologi - banglo tidak perkauman, orang ramai - tetapi kerana zon memudahkan untuk menyimpan barang atau orang yang mereka tidak mahu pada jarak. Pengezonan memudahkan perkauman.

Bukankah Tanpa Pengezonan Bermaksud Tiada Peraturan?

Tidak. Mari kita buang jaring kita ke dalam air dan ambil contoh beberapa kod pengezonan dan contoh beberapa kod bangunan dan lihat perbezaannya.

Pertama, inilah contoh rawak Kod zon Seattle kelihatan seperti:

“C. Kegunaan kediaman di aras jalan

1. Di semua zon NC dan C, kegunaan kediaman mungkin menduduki, secara agregat, tidak lebih daripada 20 peratus daripada fasad yang menghadap jalan paras jalan dalam keadaan atau lokasi berikut:

a. Dalam zon yang ditetapkan pejalan kaki, menghadap jalan pejalan kaki utama yang ditetapkan; atau

b. Di semua zon NC dan C1 dalam Bitter Lake Village Hub Urban Village, kecuali lot bersebelahan dengan Linden Avenue North, utara North 135th Street; atau

c. Dalam zon yang mempunyai had ketinggian 85 kaki atau lebih tinggi, kecuali seperti yang diperuntukkan dalam subseksyen 23.47A.005.C.2; atau

d. Dalam zon NC1, kecuali seperti yang diperuntukkan dalam subseksyen 23.47A.005.C.2; atau

e. Di semua zon NC dan C1 dalam Daerah Overlay Northgate, kecuali seperti yang diperuntukkan dalam Seksyen 23.71.044; atau

f. Di semua zon NC dan C1 dalam kawasan yang ditunjukkan pada Peta A hingga D untuk 23.47A.005 pada penghujung Bab 23.47A ini apabila menghadap jalan arteri.”

Sekarang ini adalah contoh Kod bangunan Seattle:

“Pemisahan daripada Peralatan Voltan Tinggi. Jika suis, potongan atau peralatan lain yang beroperasi pada 1000 volt, nominal atau kurang dipasang di dalam bilik kebal, bilik atau kepungan di mana terdapat bahagian hidup terdedah atau pendawaian terdedah yang beroperasi melebihi 1000 volt, nominal, peralatan voltan tinggi hendaklah dipisahkan dengan berkesan daripada ruang yang diduduki oleh peralatan voltan rendah oleh partition, pagar atau skrin yang sesuai.”

Ini sebenarnya sebahagian daripada butiran kod bangunan, kod elektrik. Anda dapat melihat bahawa pengezonan menjadi sangat cerewet tentang nisbah penggunaan kepada muka jalan, cara lot bersanding antara satu sama lain, ketinggian dan cara bangunan berkaitan dengan kegunaan lain seperti jalan. Kod elektrik adalah mengenai keselamatan dan ia adalah lebih mudah. Seseorang yang mengetahui tentang elektrik dan membina perumahan mungkin berhujah dengan sekeping kod ini, tetapi tidak syak lagi bahawa semua orang mahukan beberapa peraturan asas yang memastikan struktur tidak dibina dengan peralatan elektrik yang berbahaya. Tetapi mengapa perlu risau tentang ketinggian bangunan atau peratusan fasad yang menghadap ke kaki lima?

Hakikatnya ialah hampir segala-galanya kod pengezonan boleh dihapuskan dan mempunyai kesan sifar ke atas keselamatan perumahan baharu dan akan menjadikannya lebih mudah untuk dibina. Memenuhi keteguhan kod bangunan dan pelbagai keperluannya, tetapi bayangkan melihat kod pengezonan itu dan cuba memikirkan (dengan semua rujukan kepada kepingan kod lain) apa sebenarnya yang boleh dibina dan apa yang mengehadkan peraturan yang mungkin ada untuk didiami dan ruang yang boleh digunakan. Kod pengezonan hampir tidak menyumbang kepada perumahan untuk orang yang tinggal di dalamnya tetapi hanya menetapkan dan meronda piawaian sewenang-wenangnya untuk orang lain yang mungkin tinggal di pinggir jalan.

Pengisytiharan Kemerdekaan daripada Pengezonan

Jefferson menulis dalam Deklarasi bahawa, "semua pengalaman telah menunjukkan, bahawa umat manusia lebih cenderung untuk menderita, sementara kejahatan dapat ditanggung, daripada memperbaiki diri mereka sendiri dengan menghapuskan bentuk yang mereka biasa." Anehnya, pembina dan pemaju tidak semestinya membenci kod zon kerana mereka mengetahuinya dan ia boleh diramalkan. Bank dan pemberi pinjaman juga bergantung padanya. Dan jiran yang marah bimbang tentang ekuiti di rumah keluarga tunggal mereka bergantung padanya untuk mengganggu pembangunan baharu, memperlahankannya dan mungkin menghentikannya.

Seperti yang telah saya nyatakan, terdapat beberapa contoh yang lebih baik tentang "kerajaan sewenang-wenang" yang dicela oleh lelaki yang berkumpul di Philadelphia daripada kod pengezonan. Padat, rujukan kendiri dan pertambahan perkara yang orang tidak mahu dan bukannya apa yang mereka cita-citakan, undang-undang pengezonan menggalakkan status quo dan menyekat inovasi. Dan mereka mahal untuk diikuti, memerlukan semakan, nasihat undang-undang, dan pelbagai lapisan membenarkan dan kerumitan. Semua ini ditanggung oleh penyewa dan orang ramai yang cuba mencari rumah baharu yang melihatnya tercermin dalam harga perumahan mereka.

Tetapi telah berlaku "serangkaian panjang penyalahgunaan dan rampasan kuasa, mengejar Objek yang sama" dengan kod pengezonan, khususnya memelihara hak dan keistimewaan "kami sampai di sini dahulu" berbanding "kami mahu tinggal di sini juga." Menamatkan pengasingan penggunaan dalam kod pengezonan juga akan menamatkan pengasingan orang, meluaskan peluang untuk orang yang ingin membina perumahan dan mereka yang ingin tinggal di dalamnya.

Pemansuhan pengezonan tidak akan menyebabkan kehilangan keselamatan atau pilihan orang untuk mengundi dengan kaki dan wang mereka untuk apa yang mereka suka dan menentang apa yang mereka tidak suka. Mungkin beberapa bangunan hodoh mungkin berlaku; tetapi jika tiada siapa yang menyukai bangunan itu, ia akan menjadi murah. Dan beberapa perkara yang benar-benar menakjubkan akan berlaku, dan kita boleh mempunyai pembangunan yang akan mewujudkan keindahan dan utiliti bukan walaupun terdapat peraturan, tetapi kerana tidak ada apa-apa.