Kiub membentuk singkatan "REIT" (Amanah Pelaburan Hartanah) di sebelah rumah model.
getty
REIT gadai janji adalah mengenai keluk hasil. Mereka meminjam pada harga rendah (LIBOR 30 hingga 60 hari) untuk membeli gadai janji yang membayar faedah pada harga mewah (kadar 30 tahun) dan kemudian mengagihkan perbezaannya kepada pemegang saham sebagai dividen, jelasnya Pencukur Todd; di sini, editor Laporan Pasaran Lembu — dan penyumbang kepada MoneyShow.com — menyemak trio REIT gadai janji untuk pelabur berorientasikan pendapatan.
Dalam keadaan biasa, itu adalah mesin tunai gerakan kekal. Dan walaupun sekarang, apabila sebaran antara kadar pinjaman jangka pendek dan pinjaman jangka panjang menjadi semakin sempit, orang yang menjalankan portfolio ini masih mencari cara untuk memerah setengah mata peratusan atau dua.
Pada 2019, apabila lengkung terbalik sepenuhnya, sebaran itu turun sepenuhnya kepada 0.55% . . . masih positif dan masih cukup untuk mengekalkan aliran tunai. Itu sahaja yang diperlukan untuk melalui masa yang sukar. Dan kemudian, sebaik sahaja spread mula melebar semula, pengedaran melantun dengan pantas. Masa untuk mengunci hasil adalah apabila lengkung terbalik. Jika sejarah adalah mana-mana panduan, pendapatan anda mungkin terjejas selama satu atau dua suku, tetapi sebelum anda sedar, anda akan memperoleh 8-10% setahun sekali lagi.
Amanah pelaburan hartanah gadai janji terkemuka Pelaburan AGNC (AGNC) mengeluarkan keputusan suku kedua seminggu yang lalu, melaporkan pendapatan $315 juta, naik 36% YoY, berbanding $232 juta setahun lalu. Syarikat itu mencatatkan keuntungan, atau dana daripada operasi (FFO) sebanyak $435 juta, atau $0.83 sesaham, berbanding $400 juta, atau $0.76.
Nilai buku REIT gadai janji merosot pada suku tersebut kepada $11.43 sesaham, berbanding $13.12 pada akhir suku sebelumnya. Ini disebabkan oleh kelemahan dalam pasaran sekuriti bersandarkan gadai janji agensi, dan jangkaan kadar jangka pendek yang lebih tinggi didorong oleh kebimbangan kemelesetan, semuanya mengakibatkan turun naik kadar faedah yang tinggi pada suku tersebut.
Firma itu mengakhiri suku itu dengan portfolio $61 bilion, dengan $44 bilion dalam sekuriti bersandarkan gadai janji agensi, $16 bilion dalam kedudukan gadai janji yang akan diumumkan, yang pada asasnya merupakan dagangan hadapan untuk penyelesaian gadai janji, dan pemindahan risiko kredit bernilai $2 bilion dan sekuriti bukan Agensi.
Perbezaan hasil antara MBS kupon semasa 30 tahun dan nota perbendaharaan 10 tahun telah melebar lebih 100 mata asas sepanjang tahun, dan mengakhiri suku itu pada penyebaran 140 mata asas. Satu-satunya masa lain apabila spread sedemikian wujud untuk tempoh yang panjang ialah semasa Kemelesetan Besar pada tahun 2008, dan untuk REIT gadai janji seperti AGNC, spread yang lebih luas menghasilkan pendapatan yang dipertingkatkan dalam jangka panjang.
Dari segi sejarah, situasi sedemikian telah terbukti sebagai peluang beli-masuk yang cemerlang, dan dengan Rizab Persekutuan menjelaskan bahawa alat dasar monetari pilihan adalah melaraskan kadar dana persekutuan, dan bukan pengurangan kunci kira-kira. Dengan ini, bekalan bersih Agensi MBS akan kekal dalam julat $700 bilion, menjadikannya agak menarik bagi firma seperti AGNC.
AGNC turun sebanyak lebih 18% YTD, dan 25% daripada kemuncaknya pada bulan Oktober dengan kenaikan kadar faedah memakan nilai bukunya. Ini telah mendorong hasil semasa kepada 11.4%, dan saham berdagang pada hanya premium 10% kepada nilai buku, menjadikannya peluang yang baik untuk masuk. Dengan mudah tunai yang teguh, yang terdiri daripada $10 bilion tunai dan $44 bilion hutang, ia kekal pada kedudukan yang baik untuk memanfaatkan peluang ini sepenuhnya.
Salah satu amanah pelaburan hartanah gadai janji terbesar, Pengurusan Modal Annaly
Seperti kebanyakan mREIT, Annaly menyaksikan nilai bukunya turun 13% pada suku tersebut, menghasilkan pulangan ekonomi negatif sebanyak 9.6% apabila spread semakin meluas, dan turun naik kadar faedah terus menjejaskan operasi. Syarikat itu, bagaimanapun, mencatatkan rentak cemerlang di bahagian atas dan bawah, dan menjana pendapatan yang melebihi dividen sebanyak 135%.
Annaly mengakhiri suku tersebut dengan portfolio $82 bilion, dengan $75 bilion dalam portfolio agensi sangat cair. Portfolio kediaman berjumlah $4.8 bilion, peningkatan sebanyak 10%, diikuti oleh portfolio Hak Servis Gadai Janji pada $1.7 bilion, meningkat 41% YoY, menjadikannya pembeli keempat terbesar MSRs YTD, yang seperti yang telah kita bincangkan sebelum ini, adalah lindung nilai yang ketara terhadap kenaikan kadar faedah.
Ini merupakan suku yang penuh peristiwa bagi syarikat itu, menutup lima pensekuritian pinjaman keseluruhan bernilai $2 bilion, menjadikannya penerbit bukan bank terbesar Prime Jumbo dan MBS Kredit Diperluas. Kumpulan kredit kediaman menambah kemudahan kredit $500 juta, dan platform MSR menutup $500 juta lagi, diikuti dengan tawaran sekunder saham biasa bernilai $740 juta pada bulan Mei, mewujudkan banyak kecairan untuk syarikat.
Walaupun dalam persekitaran yang mencabar pada suku tersebut, kejelasan dari segi kewangan Persekutuan, bersama-sama dengan spread yang menarik dari segi sejarah sepatutnya menghasilkan jumlah pulangan yang lebih tinggi pada masa hadapan. Selepas kejatuhan 14% YTD, saham Annaly memberikan hasil sebanyak 12.8%, dengan perlindungan dividen yang sangat baik, sepanjang masa berdagang pada premium yang sihat untuk ditempah.
Rithm Capital (RITM), sebelum ini dikenali sebagai Pelaburan Kediaman Baru, mengeluarkan keputusan suku kedua, mencatatkan pendapatan $1.3 bilion, meningkat hampir tiga kali ganda YoY, berbanding $450 juta setahun lalu. Keuntungan pada suku tersebut kekal kukuh pada $145 juta, atau $0.31 sesaham.
Amanah pelaburan hartanah mendedahkan pelbagai perubahan yang melangkaui hanya nama dan simbol sahamnya, dengan yang paling monumental ialah pembatalan kontraknya dengan pengurus luar Fortress Investment Group. Melangkah ke hadapan, Rithm akan diuruskan secara dalaman, dan akibatnya membayar $325 juta untuk menamatkan perjanjiannya dengan Fortress, satu langkah yang akan menghasilkan penjimatan tahunan sebanyak $60 juta.
Di luar ini, Rithm telah membuat banyak langkah lain untuk menjimatkan kos dan meningkatkan kecekapan, terutamanya dalam perniagaan gadai janjinya di mana perbelanjaan am dan pentadbiran tahunan turun daripada $2.2 bilion kepada $1.9 bilion. Syarikat itu telah mengurangkan lagi modal dalam perniagaan asalnya daripada $2 bilion kepada hanya $650 juta, meningkatkan pulangan keseluruhan modal yang digunakan untuk pemegang saham.
Pendekatan firma untuk mengimbangi semula portfolionya dengan gabungan sempurna asal, MSR, syarikat dan aset, telah mengakibatkan penurunan dalam nilai buku hanya 2.2% QoQ. Ini menjadikan Rithm lebih menonjol dalam kalangan mREIT terkemuka, yang kebanyakannya telah mencatatkan hakisan drastik dalam nilai buku dalam menghadapi kenaikan kadar faedah, penyongsangan keluk hasil, jualan hartanah yang perlahan dan kemelesetan yang menjulang.
Portfolio hak khidmat gadai janji (MSR) Rithm berjumlah $623 bilion dalam baki pokok belum dibayar pada suku tersebut, dengan keuntungan sebanyak $515 juta hasil daripada kenaikan kadar faedah dan hasil perbendaharaan. Segmen Servis mencatatkan keuntungan sebanyak $620 juta, dan mewakili lindung nilai yang teguh terhadap perniagaan asal yang kini berada di tengah-tengah kelembapan.
Kerugian dalam segmen asal amanah berjumlah $26 juta, tidak berubah dari suku lepas, disebabkan oleh asal yang lebih rendah pada $19 bilion, berbanding $23 bilion setahun lalu. Segmen itu, bagaimanapun, terus melihat peningkatan yang stabil dalam margin jualan pada 1.95%, berbanding 1.42% setahun yang lalu. Sekali lagi, syarikat sedang berusaha bersungguh-sungguh untuk mengurangkan kos.
Saham kekal turun sebanyak lebih 7% YTD, walaupun selepas lantunan ketara daripada paras rendah pada bulan Jun. Rithm Capital mewakili peluang cemerlang untuk keuntungan masa depan dengan hasil hampir 10%, liputan yang baik untuk dividen, nilai yang besar dan keuntungan sinergi dalam suku tahun kebelakangan ini, memandangkan pelbagai syarikat operasinya berada di bawah bidang pengurusan dalaman. Masa depan nampak cerah. Kami mempunyai keyakinan terhadap Pengurusan dan yakin bahawa nilai buku sebanyak $12.28 akan meningkat kepada pertengahan remaja dalam tempoh 1-2 tahun akan datang.
Sumber: https://www.forbes.com/sites/moneyshow/2022/08/18/lock-in-high-yields-with-mortgage-reits/