Lihat ke dalam kondo mewah Los Angeles yang mencari harga rekod

Dua pemaju di California sedang mencari untuk menarik pembeli yang sanggup melakukan sesuatu yang belum pernah dilakukan oleh pembeli lain sebelum ini dalam sejarah Los Angeles - membayar antara $50 juta dan $100 juta untuk sebuah kondo. 

Perjanjian di mana-mana berhampiran mereka yang meminta harga akan memecahkan rekod di City of Angels, di mana tiada satu unit kondo pernah dijual dengan harga lebih daripada $22.5 juta, menurut rekod awam.  

Apartmen dupleks raksasa yang terletak di 9000 West 3rd Street di Beverly Hills dilengkapi dengan tanda harga $75 juta. 

Satu LA, sebagai penthouse dipanggil, mencecah pasaran pada bulan Julai. Ia merangkumi dua tingkat teratas Four Seasons Private Residences Los Angeles, sebahagian daripada projek kondo ultra-mewah oleh Syarikat Pembangunan Genton yang merangkumi 59 unit di 12 tingkat.

Ia merupakan kediaman Four Seasons yang berdiri sendiri pertama di Amerika Utara dan ia terletak di seberang jalan dari hotel senamanya. Menurut laman web bangunan itu, kediaman mahkota-permata menyampaikan hampir 13,000 kaki persegi ruang tamu dalaman dan hampir 6,000 kaki persegi ruang luar.

Rumah penthouse, yang kelihatan lengkap dalam rendering yang digunakan untuk memasarkan unit, sebenarnya dijual "kotak putih", bermakna pembeli akan mengambil milik unit sebagai cangkang yang belum siap. Ini bermakna tiada dapur, tiada tempat mandi, tiada kerja kilang, tiada lekapan. Ia sangat kosong sehingga Billy Rose, pengasas bersama The Agency RE dan ejen penyenaraian bersama dalam perjanjian itu, boleh dilihat bersama pasukannya dalam video pemasaran menunggang basikal melalui ruang mentah yang luas.

Pada harga yang diminta semasa, unit yang belum siap adalah melebihi $5,700 kaki persegi. Rose memberitahu CNBC kos kemasan berbeza-beza bergantung pada citarasa pembeli, tetapi $8 juta adalah anggaran yang hebat. Sesetengah pembeli, katanya, sebenarnya lebih suka hantaran kanvas kosong supaya mereka boleh menyesuaikan kediaman mengikut citarasa peribadi mereka. 

Kemudahan bangunan termasuk tempat makan dalam kediaman dan pengemasan, sebuah peribadi Teater IMAX 19 tempat duduk dengan akses kepada filem tayangan pertama dan tayangan peribadi, pusat kecergasan yang direka oleh pakar pemakanan dan jurulatih selebriti Harley Pasternak, kolam dengan kabana persendirian dan kakitangan Four Seasons di tangan anda, menurut laman web.

Penthouse berharga ultra tinggi lain yang menjangkau udara paling rarified LA terletak di 8899 Beverly Blvd di Hollywood Barat. Ia mempunyai harga yang diminta $50 juta yang boleh bersaiz super hingga $100 juta.

Bangunan 10 tingkat, 40 unit, yang direka oleh firma seni bina Olson Kundig, dibangunkan oleh Rakan Kongsi Bandaran. Tingkat atas dibahagikan kepada dua penthouse bersaiz sama, satu di timur dan satu lagi di barat.  

Menurut broker Fredrik Eklund dari Douglas Elliman, yang mewakili pembangunan dan baru-baru ini membawa CNBC melawat penthouse timur, kediaman empat bilik tidur, lima bilik mandi itu berkeluasan kira-kira 6,450 kaki persegi, dengan siling 14 kaki. Ia mempunyai dinding panel kaca bermotor yang meluncur jauh untuk akses ke ruang luar seluas hampir 1,500 kaki persegi lagi di balkoni lilit.  

Tidak seperti One LA, unit PHE sedang dihantar selesai. ia kini dipentaskan dengan perabot oleh ASH Staging. Mereka tidak termasuk dalam harga yang diminta $50 juta, yang mencapai lebih daripada $7,700 kaki persegi.  

Pemaju masih belum menyenaraikan secara rasmi salah satu daripada dua penthouse tingkat atas, tetapi telah menguji selera pasaran untuk PHE sejak sekurang-kurangnya April. Pada masa itulah pembangun mula memasarkan unit dengan tanda harga $50 juta dalam apa yang dipanggil kempen bisikan – istilah yang biasanya menggambarkan pemasaran dari mulut ke mulut yang digunakan untuk membeli-belah di sekitar kediaman luar pasaran.

Dalam kes ini, Rakan Kongsi Townscape dan Eklund telah berbisik dengan agak kuat tentang perjanjian itu kepada akhbar selama berbulan-bulan. Pasukan itu pada masa yang sama membeli tawaran luar pasaran yang lebih mahal yang menggandingkan kedua-dua penthouse tingkat atas sebagai kombo dengan permintaan $100 juta.

Kediaman gabungan itu akan meletakkan pemiliknya di sudut pandang tertinggi di Hollywood Barat. Sebagai pasangan, penthouse menyediakan lapan bilik tidur, 10 bilik mandi dan empat dapur - setiap satu termasuk dapur utama dan dapur kakitangan bersebelahan.

Menurut Eklund, perjanjian pakej itu membawa jumlah rakaman dalaman ke suatu tempat sekitar 13,000 kaki persegi dengan tambahan 6,000 kaki persegi di luar. Kemudahan bangunan termasuk kawasan luaran seluas lebih 12,000 kaki persegi dengan kolam renang, pendiangan dan ruang makan. Terdapat juga kawasan kecergasan dan studio yoga, serta restoran mewah akan datang tidak lama lagi.

Di aras bawah tanah terdapat apa yang dipanggil kandang kereta, istilah yang digunakan oleh Eklund untuk menggambarkan garaj mewah bangunan itu. Kawasan tempat letak kereta termasuk pencahayaan murung, lantai jubin bercorak herringbone dan tempat letak kereta yang terletak di belakang pintu gelangsar yang diperbuat daripada kayu dan keluli. 

Broker itu memberitahu CNBC sepasang tempat letak kereta di sini berharga $750,000, tetapi sebagai sebahagian daripada tawaran penthouse, pemaju akan membuang beberapa tempat secara percuma. Ia juga termasuk lobi peribadi penthouse aras garaj sahaja dengan pemandangan garaj, serta tempat duduk dan lif yang boleh membawa tetamu penthouse terus ke tingkat atas. 

Soalan $100 juta di sini ialah: Adakah salah satu daripada pemaju ini akan menemui pembeli yang sanggup berbelanja di mana-mana berhampiran doh jenis itu di kondo? 

Harga tertinggi sepanjang masa yang pernah dicapai untuk jualan kondo satu unit di LA ialah di The Century Condos di Century City, di mana sebuah penthouse seluas 9,300 kaki persegi ditutup dengan harga $22.5 juta, atau lebih sedikit daripada $2,400 sekaki persegi, pada tahun 2015, menurut rekod awam yang dianalisis oleh Jonathan Miller, presiden Miller Samuel Penilai dan Perunding. 

The Century, yang siap pada 2009, mempunyai 42 tingkat dengan 140 unit, dan direka oleh Robert AM Stern Architects. Perkembangan itu juga memegang rekod kondo dengan harga tertinggi yang dijual tahun lalu apabila pelakon "Friends". Matthew Perry dilaporkan dijual kondonya yang berkeluasan hampir 9,300 kaki persegi dengan harga $21.6 juta, atau lebih daripada $2,300 kaki persegi. 

Percaya atau tidak, bangunan yang sama memecahkan satu lagi rekod pada 2010, apabila balu penerbit TV legenda Aaron Spelling, Candy Spelling, membelanjakan rekod memecahkan rekod $34.8 juta untuk dua unit bersebelahan, yang kemudiannya digabungkan. Tawaran meganya menjangkau 15,500 kaki persegi pada harga setiap kaki persegi hampir $2,250. 

Pada permintaan semasa, bakal pembeli sama ada One LA atau penthouse di 8899 Beverly Blvd perlu melakukan lonjakan besar daripada rekod yang ditubuhkan di The Century. Walaupun Miller memberitahu pasaran hartanah CNBC biasanya tidak membuat langkah drastik seperti ini, perkara seperti ini telah berlaku sebelum ini di LA.

Contoh yang ditunjukkannya ialah sekeping inventori perumahan keluarga tunggal di bandar ini yang dikenali sebagai rumah mewah ultra-mewah. Sepanjang dekad yang lalu, rumah ini tiba-tiba mencapai jualan yang mencecah paras $50 juta dan mengekalkannya. Kini tahap harga yang tidak dapat dibayangkan dilanggar secara kerap dalam pasaran spesifikasi mewah.

“Ia adalah subset daripada pasaran yang lebih besar yang tidak mempunyai sambungan linear atau langsung kepada pasaran mewah sebelum ini,” kata Miller.

Menurut Miller, lonjakan mendadak dalam subkategori perumahan seperti rumah spec boleh berlaku apabila pemaju meyakinkan pembeli bahawa mereka telah mencipta produk hartanah baharu yang sangat berbeza daripada apa yang wujud sebelum ini sehingga ia sepatutnya mendapat premium yang ketara.

"Ia adalah permulaan set data baharu," kata Miller.

Rose menggelar inventori kondo super mewah baharu LA sebagai “2.0,” satu gelombang pangsapuri yang disifatkannya sebagai lebih moden, mewah dan penuh kemudahan berbanding mana-mana inventori kondo sebelum ini. Dia percaya itu adalah beberapa sebab unit itu harus menguasai harga yang lebih tinggi berbanding gelombang sebelumnya, yang Rose percaya termasuk jualan yang memecahkan rekod di The Century Condo.

Setakat ini teori 2.0 Rose disokong oleh jualan baru-baru ini di The Pendry Residences, satu lagi projek kondo mewah di Hollywood Barat, di mana unit seluas 2,700 kaki persegi dijual pada harga $13 juta dan mencecah $4,800 kaki persegi. Itu kini merupakan harga tertinggi bagi setiap kaki persegi kaki yang pernah dicapai untuk sebuah kondo di LA. Rekod ini adalah lebih daripada dua kali ganda harga setiap kaki persegi yang dicapai dalam setiap tiga jualan teratas di The Century Condo.

Eklund percaya penyenaraian bisikannya bernilai $100 juta boleh dan akan memecahkan rekod harga di LA. Apa yang telah berlaku di New York membantu. Mengenai Central Park, katanya, kondo trofi telah melepasi $10,000 malah $12,000 sekaki persegi. 

“Itu banyak berlaku, jadi adakah Los Angeles masih rendah nilai? Jangka panjang, mungkin,” kata Eklund.

Sepanjang dekad yang lalu, berbilang data perkhidmatan penyenaraian menunjukkan lebih daripada 140 unit di New York telah dijual pada harga $35 juta, berbanding sifar pada tahap itu di LA. Tetapi Miller menambah kaveat gergasi: dua pasaran kondo sangat berbeza. Walaupun dia berkata jualan Pendry jelas satu petanda, pasaran baharu ini perlu menyampaikan lebih banyak transaksi untuk menentukan sama ada ia mampan. 

Dalam erti kata lain: pemaju One LA dan penthouse trofi di 8899 Beverly berada di wilayah yang belum dipetakan. 

"Ini adalah segmen pasaran baharu," kata Miller. "Jadi kita perlu melihat bagaimana pengguna bertindak balas."